Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2015 по делу n А05-12295/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

законодательства (абзац 4); правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 9); не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, когда обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Абзацем 3 пункта 2 статьи 13 вышеназванного Закона предусмотрено, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в информационном письме от 21.07.2009 № 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исходя из абзаца девятого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Из приведенных положений следует, что для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества после введения в действие Закона о государственной регистрации необходима регистрация ранее возникшего права по правилам, предусмотренным Законом.

При этом государственная регистрация ранее возникшего права осуществляется на общих основаниях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Вместе с тем, в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае ликвидации продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение сторонами обязательств по договору; если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Факт ликвидации Колхоза Управлением не оспаривается. Таким образом, отсутствие в данном случае заявления продавца не является основанием для отказа в государственной регистрации.

Право собственности Колхоза на спорные объекты недвижимости в ЕГРП не зарегистрировано.

В подтверждение факта возникновения права собственности Колхоза на нежилые помещения, расположенные в административном здании по адресу: Архангельская область, Вельский район, д. Мелединская, д. 117,  Общество представило в Управление акт государственной приёмки здания от 29.11.1982                  (т. 1, л. 40-42).

В подтверждение факта возникновения права собственности Колхоза на здание телятника Общество представило в Управление акт на приёмо-сдачу строений и сооружений от 29.12.1982 (т. 1, л. 55-56).

Суд первой инстанции согласился с позицией Управления, согласно которой содержание этих актов не позволяет отождествить указанные в них объекты с теми объектами, за регистрацией права собственности на которые обратился заявитель.

Суд отметил, что согласно акту от 29.12.1982 приёмо-сдаточная комиссия произвела осмотр объекта – здания телятника на 254 головы в деревне Заозерье. Площадь этого объекта составила 1790 кв.м. В то же время объектом правовых притязаний заявителя при государственной регистрации являлся иной объект – здание, расположенное по адресу: Архангельская область, Вельский район, д. Нестюковская, д. 53, строение 1. Согласно представленному на государственную регистрацию кадастровому паспорту  (т. 1, л. 107) это здание имеет иную площадь – 761 кв.м, а также иной год постройки – 1975 год.

Суд первой инстанции пришёл к выводу, что акт государственной приёмки здания от 29.11.1982 также не свидетельствует  о наличии у Колхоза каких-либо прав на спорные помещения, заявленные на регистрацию. Согласно этому акту комиссией осмотрено административное здание площадью 897 кв.м, расположенное к колхозе д. Мелединская по ул. Знамя Победы в Вельском районе Архангельской области. В то же время объектом правопритязаний Общества выступает не здание, а иной объект – нежилые помещения первого и второго этажей, площадью 333,5 кв.м, расположенные по адресу: Архангельская область, Вельский район, дер. Мелединская, д. 117.

В решении суда указано, что документы, которые позволили бы устранить имеющиеся противоречия, на государственную регистрацию заявитель в Управление не представил.

Апелляционный суд отмечает ошибочность указания Управления и суда первой инстанции на то, что согласно акту государственной приёмки здания от 29.11.1982 осмотрено административное здание площадью 897 кв.м, поскольку данный акт содержит сведения о приёмке здания полезной площадью 397 кв.м, площадь размером 897 кв.м в данном акте не отражена.  

В подтверждение отсутствия противоречий в сведениях о годе ввода в эксплуатацию здания телятника, содержащихся в кадастровом паспорте от 04.10.2013 (т.1, л.61 – 62) и акте на приёмо-сдачу строений и сооружений от 29.12.1982 (т.1, л.55 – 56), Общество ссылается на техническую ошибку, допущенную при  составлении кадастрового паспорта, и её устранение на основании заявления Общества   от 07.11.2014, представленного в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра».

В подтверждение отсутствия противоречий в сведениях о площади  здания телятника Общество ссылается на нахождение здания телятника в момент его продажи в полуразрушенном состоянии, поэтому по результатам капитального ремонта, проведённого заявителем, объёмы здания претерпели изменения, в связи с чем технической инвентаризацией, проведённой в 2012 году (техпаспорт здания телятника от  25.08.2012)  зафиксированы изменённые объёмы здания.

Обосновывая отсутствие противоречий в  сведениях, касающихся адреса телятника, Общество представило  справку от 11.07.2013 (т.1, л.120). Согласно данной справке, выданной Администрацией МО «Верхнеустькулойское», деревня Заозерье является деревней Нестюковская. Вместе с тем документы о присвоении зданию телятника адреса: Архангельская область, Вельский район, д. Нестюковская, дом 53, строение 1, в Управление не представлены.  В суд первой инстанции представлено письмо Администрации МО «Верхнеустькулойское», содержащее информацию о присвоении постановлением главы Верхне-Устькулойской сельской администрации от 20.12.2001 № 40 зданию телятника адреса: д. Нестюковская, д. 53, строение 1.

В суд первой инстанции заявителем представлены документы, объясняющие противоречия в сведениях, содержащихся в документах, приложенных к заявлениям о государственной регистрации.  Однако Управлению до принятия им решения об отказе в государственной регистрации данные документы представлены не были.

Апелляционный суд согласен с позицией Управления и суда первой инстанции, согласно которой представленные Обществом на государственную регистрацию документы не позволяют сделать вывод о наличии у Колхоза в момент заключения договора купли-продажи от 03.06.2008 права собственности на объекты недвижимого имущества, в отношении которых ЗАО «Знамя Победы»  подало заявление на государственную регистрацию.

Что касается довода Управления о том, что в договоре купли-продажи от 03.06.2008 отсутствовали описание предмета сделки, позволяющее определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке, то апелляционный суд отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Законом, вид регистрируемого права.

Статьёй 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи  13 Закона о регистрации порядок проведения государственной регистрации прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов.

В данном случае вывод Управления об отсутствии в договоре купли-продажи описания объектов, позволяющего  определённо установить недвижимое имущество, сделан на основании представленных на государственную регистрацию документов.

Представленные Обществом в суд первой инстанции доказательства в  подтверждение довода о том, что недвижимое имущество, в отношении которого Общество  обратилось с заявлением о государственной регистрации, входило в предмет сделки, заключённой  с Колхозом 03.06.2008: письма Администрации МО «Верхнеустькулойское» от 18.11.2014 № 171, № 172, от 25.11.2014 № 257, от 01.12.2014 № 190,  свидетельство о государственной регистрации права от 17.12.2014 серии 29-АЛ № 085824, кадастровый паспорт помещения по адресу: Архангельская область, Вельский район, д.Мелединская, дом 117, общей площадью 101,8 кв.м и другие, - не были предметом правовой экспертизы Управления.

Не проводилась правовая экспертиза Управления также в отношении представленных в суд первой инстанции документов, на необходимость наличия которых было указано в уведомлении о приостановлении государственной регистрации: протокола организационной комиссии № 2 о результатах торгов от 03.06.2008 по реализации имущества колхоза «Знамя Победы», платёжных поручений на оплату имущества, решения Арбитражного суда Архангельской области от 29.06.2006 по делу № А05-19393/05-8, которым  утвержден конкурсный управляющий Колхоза.

Поскольку проведение регистрирующим органом правовой экспертизы в ходе государственной регистрации прав является обязательным, без её проведения государственная регистрация не может быть осуществлена.

В данном случае представленные Обществом в Управление документы нельзя признать достаточными для регистрации права собственности Общества на спорные объекты, поэтому у Управления имелись законные основания для отказа в государственной регистрации.

Дополнительные документы, представленные в суд первой инстанции, не могут явиться основанием для обязания Управления произвести государственную регистрацию прав, поскольку они не прошли правовую экспертизу   регистрирующего органа.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении требований отказано правомерно.

Общество не лишено возможности повторно обратиться в Управление с заявлением о государственной регистрации прав, представив все необходимые документы.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного