Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2015 по делу n А05-8034/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

требованиям названного Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данного Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 № 328, в ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.

Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке (пункт 4 ФСО № 5).

ФСО № 5  установлены виды экспертизы отчетов об оценке и дано определение положительного и отрицательного экспертного заключения.

В соответствии со статей 65  АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае суд первой инстанции, оценив представленные  в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости  Обществом документы, в том числе  отчет об оценке рыночной стоимости  объекта недвижимости от 16.01.2014 № 394-14рс, экспертное заключение  от 27.02.2014 по результатам  проверки отчета от 16.01.2014 № 394-14рс, с точки зрения их соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки пришел к выводу о необходимости назначения по делу по ходатайству  Мэрии  и Общества  судебной экспертизы по  проверки определения рыночной стоимости  земельного участка по состоянию на  05.06.2012.

Доводы подателей жалоб относительно  отсутствия у суда правовых оснований для назначения по делу  судебной экспертизы при наличии  отчета и положительного экспертного заключения по данному отчету не принимаются во внимание.

Как видно из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в дел,  предложенная Обществом рыночная стоимость  земельного участка (1 825 000 руб.), подтвержденная  вышеназванными отчетом и  экспертным заключением,  значительно  отличалась от его кадастровой стоимости (5 760 906 руб. 70 коп.), а именно на 68 %.

При этом Мэрия (собственник), уведомленная  Комиссией о поступлении и рассмотрении  заявления Общества (арендатор) о   пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, незамедлительно  сообщила ей о своем несогласии со сведениями, представленными  Обществом в отношении  рыночной стоимости земельного участка, о наличии спора между  правообладателями земельного участка, а именно Мэрией (собственник) и Обществом (арендатор), по вопросу  определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, который должен рассматриваться в силу статьи 64  ЗК РФ в судебном порядке.

Таким образом, собственник земельного участка фактически  известил Комиссию о необходимости  при рассмотрении заявления арендатора земельного участка о пересмотре  результатов  определения кадастровой стоимости либо отклонения  заявления, поскольку  рыночная стоимость объекта недвижимости значительно отличается от его кадастровой стоимости (более чем на тридцать процентов), либо  необходимости проверки  представленного заявителем (арендатором) положительного  экспертного заключения на предмет  соответствия требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации,  и содержания и оформления отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на предмет соответствия требованиям статьи 11 Закона №  135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В данном случае из протокола заседания Комиссии видно, что  при  рассмотрении заявления  Общества также рассматривались  возражения Мэрии.  В протоколе указано, что  Порядок  не предусматривает оснований для оставления заявления без рассмотрения в связи с  наличием спора между субъектами права. Оформление и содержание отчета об оценке № 394-14рс соответствует требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к  описанию в отчете   об оценке информации, используемой при проведении  оценки,  установленным  федеральным  стандартам оценки. В протоколе констатирован факт представления Обществом  положительного  заключения  от 27.02.2014  на названный отчет.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 20  Порядка Комиссия в данном случае с учетом наличия возражений собственника земельного участка   не проверила положительное  экспертное заключение на предмет  соответствия его требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Сведений о выполнении данных действий ни в протоколе, ни в решении  Комиссии не указано. Комиссия признала достаточными представленные Обществом  документы.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ  и пунктом 1  информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены  Законом № 135-ФЗ,  признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Как установлено статьей 13 Закона № 135-ФЗ  в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным  законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Применительно к настоящему делу следует, что Комиссия удовлетворила заявление Общества на основании  тех документов, которые при наличии по ним возражений со стороны  собственника земельного участка, не имели для нее доказательственного значения в части  определения размера фактической рыночной стоимости земельного участка. При установлении данных обстоятельств Комиссия  в     силу     пункта 20 Порядка и статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ отклоняет такое заявление.

Поэтому все доводы  подателей жалоб относительно отсутствия у Комиссии соответствующих полномочий и оснований для  отклонения заявления Общества с учетом конкретных обстоятельств  являются ошибочными, не основанными на нормах права.

Более того, при проведении  проверки  доводов  Мэрии  в суде первой инстанции установлен факт  значительного расхождения в сторону уменьшения заявленной на Комиссии арендатором рыночной стоимости земельного участка.

Согласно  заключению судебной экспертизы, рыночная стоимость  спорного земельного участка  на 05.06.2012 составила  5 354 160 руб., что  почти в три раза  превышает заявленную Обществом  на заседании Комиссии  рыночную  стоимость земельного участка.

Как правомерно указал суд первой инстанции, рассмотрение арбитражным судом заявлений об оспаривании решений Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, суд   обоснованно назначил по делу  заявленную Мэрией и Обществом  экспертизу. Нарушений норм АПК РФ в данном случае не установлено.

Доводы подателей жалоб относительно  несогласия  с выводами  эксперта, содержащимися в  заключении судебной экспертизы, были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

Кроме того, суд первой инстанции  дал подробную  оценку заключению судебной экспертизы, выводам эксперта, как отдельно, так и в совокупности с иными доказательствами, представленными  лицами, участвующими в деле. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, также был допрошен в судебном заседании суда первой инстанции.

Суд первой инстанции  мотивированно  не принял  представленные  Обществом отчеты и заключения.

Апелляционный суд считает, что выводы суда  основаны исключительно на  оценке  имеющихся в деле доказательств, как в отдельности, так и в их совокупности, с учетом  конкретных обстоятельств, установленным  при рассмотрении настоящего дела.

Фактически все доводы подателей жалоб в этой части направлены на переоценку  установленных  судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Доводы подателей жалоб о том, что Мэрией выбран ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку имеется спор о величине стоимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, такой спор должен решаться между заявителем и Обществом самостоятельно, также были  заявлены и проверены в суде первой инстанции.

Как правомерно указал суд первой инстанции со ссылкой на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2014 № 13839/13, право заинтересованных лиц на обращение в суд с заявлением об оспаривании решения Комиссии прямо предусмотрено статьей 24.19 Закона № 135-ФЗ. В данном случае  Мэрия является собственником спорного земельного участка, следовательно, имеет право на обращение в суд с настоящим требованием.

Ссылка  Общества на неправомерный отказ  суда первой инстанции в назначении по делу  повторной экспертизы не принимается во внимание.

В данном случае суд первой инстанции отказал в удовлетворении данного ходатайства в связи с отсутствием оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ.

Апелляционный суд не  усматривает  нарушений судом первой инстанции  норм АПК РФ при рассмотрении данного ходатайства.

Кроме того, как правомерно указал суд первой инстанции, в рамках  настоящего дела  оспаривается решение Комиссии. При этом требований  об установлении действительной рыночной стоимости земельного участка не заявлено. 

Поскольку в ходе рассмотрения дела  суд установил, что  Комиссия приняла  решение, которое  не отвечает требованиям закона, а именно статье 24.18 Закона № 135-ФЗ и пункту 20 Порядка, основано на  документах, не подтверждающих  реальную рыночную стоимость земельного участка, данное решение  обоснованно признано недействительным.

Доводы подателей жалоб о том, что   в силу  специального статуса Комиссии   ее решения  и действия не  могут быть признаны недействительными, на нее не  могут судебным актом быть возложены обязательства, в том числе по устранению допущенных  нарушений прав и законных интересов Мэрии, она не может выступать  заинтересованным лицом в настоящем деле, апелляционный суд  оценивает как необоснованные.

В данном случае Мэрия обратилась в суд ни с исковым заявлением и ни с требованиями о признании  прав, а с заявлением  об оспаривании ненормативного акта в порядке норм главы 24  АПК РФ.

Согласно части 2 статьи 27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием, в том числе, образований, не имеющих статуса юридического лица.

В силу статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ к полномочиям Комиссии отнесено рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости. Комиссия наделена правом принимать решения, которые могут быть оспорены в суде.

Поскольку данная Комиссия не является самостоятельным государственным органом или организацией, то в рамках рассматриваемого спора об оспаривании решения комиссии к участию в деле в качестве заинтересованного  лица привлечено Управление.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении  от 11.02.2014 № 13839/13 разъяснил, что при оспаривании принятых решений комиссии в судебном процессе на стороне осуществляющего публичные полномочия органа, помимо комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости участвует соответствующий