Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2015 по делу n А05-8034/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

02 апреля 2015 года

г. Вологда

Дело № А05-8034/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 02 апреля 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,

при участии от мэрии города Архангельска представителя  Буракова В.М. по доверенности от 24.07.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, открытого акционерного общества «Северянка» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 декабря 2014 года по делу № А05-8034/2014 (судья Болотов Б.В.),

установил:

мэрия города Архангельска (место нахождения: 163000, город Архангельск, площадь Ленина, дом 5; ИНН 2901065991, ОГРН 1022900509521;                        далее – Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/496 на территории Архангельской области при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, от 02.04.2014 № 6.

К  участию в деле привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (место нахождения: город Архангельск, улица Садовая, дом 5, корпус 1; ИНН 2901131228,                         ОГРН 1042900050566; далее – Управление); Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия); федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (место нахождения: 107078, город Москва, Орликов переулок, дом 10, строение 1; ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757; далее – Кадастровая палата), Правительство Архангельской области (место нахождения: 163000, город Архангельск, Троицкий проспект, дом 49;                       ИНН 2901010199, ОГРН 1022900539980; далее – Правительство); открытое акционерное общество «Северянка» (место нахождения: 163051, город Архангельск, улица Гагарина, дом 46; ИНН 2901002864, ОГРН 1022900545491; далее – Общество); оценщик общества с ограниченной ответственностью «Проф-оценка» Аншуков Д.В., эксперт некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциация российских магистров оценки» Шерстнев А.И.

Решением от 19.12.2014 суд признал недействительным  решение Комиссии от 02.04.2014 № 6, обязал устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Мэрии.

Управление и Общество с решением суда не согласились, в апелляционных жалобах просили его отменить, принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований Мэрии.

Доводы Управления сводятся к следующему. Решение суда содержит информацию о том, что постановлением правительства Архангельской области от 18.12.2012 № 595-пп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области» (далее – Постановление № 595-пп) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области по состоянию на 05.06.2012. Согласно указанному постановлению земельный участок с кадастровым номером 29:22:040713:27 имел кадастровую стоимость в размере 5 760 906 руб. 70 коп. Результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта внесены в государственный кадастр недвижимости 19.09.2013. Изначально Постановлением № 595-пп утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 1 347 569 руб. 30 коп., которая оспорена Мэрией в комиссии по основанию недостоверности использованных сведений. По результатам оспаривания кадастровая стоимость составила 5 760 906 руб.          70 коп. В Постановление № 595-гш внесены изменения постановлением Архангельской области от 20.08.2013 № 382-пп. Кадастровая  стоимость  объекта недвижимости в размере 5 760 906 руб.  70 коп. содержится в Постановлении № 595-пп в редакции Постановления от 20.08.2013 № 382-пп. Оспоренные результаты внесены в государственный кадастр недвижимости 19.09.2013. Судом не дана подробная оценка тому, что в полномочия Комиссии не входит анализ и оценка доводов относительно действительной рыночной стоимости объекта недвижимости. Судом не анализировались (за исключением выбора объектов-аналогов по отчету от 16.01.2014) ни отчет от 16.01.2014, ни экспертное заключение от 27.02.2014 на указанный отчет, представленные в Комиссию. Назначенная по заявлению Мэрии и Общества судебная экспертиза не содержала анализ и оценку указанных документов. Отчет от 16.01.2014 и экспертное заключение от 27.02.2014 являются такими же доказательствами по делу, как и экспертное заключение Обухова Е.Ф. № 32, подготовленное в ходе судебной экспертизы. Экспертное заключение, составленное по результатам судебной экспертизы, не может приниматься судом как достоверное доказательство ввиду наличия существенных недостатков, влияющих на величину рыночной стоимости. В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (далее – Минэкономразвития России) от 20.07.2007 № 256 (далее - ФСО № 1), в рамках сравнительного подхода объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Выбор объектов-аналогов экспертом «под коммерческую застройку» противоречит указанному нормативно-правовому акту. В соответствии с пунктами 20, 22 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или подхода. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Из пояснений эксперта Обухова Е.Ф в судебном заседании следует, что для оцениваемого объекта (спорного земельного участка) сложно найти объекты-аналоги с учетом специфики вида деятельности и даты оценки. Экспертом нарушен пункт 22 ФСО № 1. Представленные мэрией акты обследования от 09.06.2011 и от 25.05.2012 не могут быть признаны достоверным доказательством, так как составлены заинтересованным лицом не в рамках исполнения муниципальных функций. По мнению суда, Управление не представило доказательства того, что взятые экспертом Обуховым Е.Ф. объекты-аналоги не предназначены для коммерческого использования. В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254 (далее - ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа обоснованности, а именно информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена. В соответствии с пунктом 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. Судом проигнорированы замечания Управления, касающиеся составления экспертного заключения, а не отчета об оценке, и суд считает их не относящимися к существу спора. С учетом этого, обязанность по доказыванию того факта, что объекты-аналоги предназначены для коммерческого использования в соответствии с пунктами 4, 10 ФСО № 3, возлагается на эксперта, а не на Управление. Используемые источники информации при этом не содержат такой информации (за исключением объекта-аналога № 2). Информация эксперта не подтверждена, экспертом нарушен принцип обоснованности. В судебном заседании эксперт сообщил, что при расчете рыночной стоимости (5 354 160 руб.) в рамках судебной экспертизы опирался на сведения о кадастровой стоимости, которые содержались в кадастровом паспорте земельного участка (5 760 906 руб.            70 коп.), что является недопустимым при определении рыночной стоимости объекта и позволяет сделать предположение о предвзятости эксперта при проведении экспертизы. Экспертное заключение, составленное Обуховым Е.Ф., не может приниматься судом как достоверное доказательство. Судом не учтено, что  Комиссия не может нести соответствующие судебные расходы. Суд необоснованно указал, что, если сравниваемые объекты-аналоги отягощены залогом или долгосрочной арендой, это повлечет за собой увеличение рыночной стоимости объекта оценки. Указанное обстоятельство не доказано. Судом ограничены права заинтересованных лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, так как не решен вопрос о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.  В нарушение части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) вынесенное решение в части возложения на комиссию обязанности по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов мэрии ставит под сомнение возможность его исполнения, так как не содержит правовые нормы, на основании которых на Комиссию возложена такая обязанность, и не раскрывает каким образом оно должно быть исполнено.

Доводы Общества сводятся к несогласию с выводами  эксперта в заключении судебной экспертизы. Корректировки на площадь (масштаб) произведены на основании устаревших данных исследования, относящегося совершенно к другой категории недвижимости. Эксперт Обухов Е.Ф. необоснованно посчитал возможным использование источника для внесения корректировки на площадь для объекта относящегося совершенно к другой категории недвижимости, совершив тем самым грубую методологическую ошибку. В данном случае эксперт Обухов Е.Ф. самостоятельно отказался проводить исследования влияния площади на стоимость земельных участков в городе Архангельске, посчитав вероятно, что рынок продажи подобных участков в Архангельской области на дату оценки весьма ограничен. Приняв во внимание подобное допущение, на дату проведения экспертизы существовали более новые и объективные исследования, посвященных влиянию площади на стоимость в сегменте коммерческой застройки земельных участков, предложенные в открытых и специализированных источниках. Эксперт мог использовать сборник рыночных корректировок «СРК-2014» от 2014 года, выполненный Научно-практическим центром профессиональной оценки, под редакцией Яскевича Е.Е. Наиболее точным образом данная поправка рассчитывается построением модели, отражающей зависимость стоимости единицы сравнения от площади участка. Уравнение регрессии  согласно  данному  исследованию  представляет  собой логарифмическую функцию и имеет вид: У ~ 13504 1п(х)+163882 и показывает высокую тесноту связи факторов в построенной модели. Согласно рекомендациям сборника, данное уравнение может использоваться для практического расчета корректировок на масштаб. В случае применения данной модели расчета, относительные коэффициентные поправки на площадь для объектов-аналогов отличаются от поправок предложенным экспертом. Таким образом, примененное экспертом Обуховым Е.Ф. исследование Власова А.Д., проведенное для целей кадастровой оценки для совершенно другого типа недвижимости, в другом регионе и на другую дату ощутимо сказалось на точности выполненного расчета, что в итоге привело к существенному завышению полученного результата оценки. В таблице расчета рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж допущена ошибка. Анализируемая информация не подчиняется закону нормального распределения, все полученные результаты не попадают в доверительный интервал. Изменчивость вариационного ряда высокая, информация неоднородна. Подтверждением вышеуказанных нарушений служат положения Федеральных стандартов и стандартов оценки саморегулируемой организации, в которой состоит эксперт Обухов Е.Ф., а в частности СТО АРМО 1.01-2008.  Согласно пункту 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Проведенная Обществом проверка расчетов эксперта Обухова Е.Ф., указывает на грубое нарушение, которое сказывается на точности произведенного расчета и ведет к завышению полученного итогового результата, а именно необоснованное применение в расчетах объекта-аналога № 1, имеющего расхождение по площади с объектом исследования более чем в 6 раз. Необоснован расчет корректировки на разрешенное использование земельного участка. Данная корректировка введена экспертом Обуховым Е.Ф. некорректно. Объект оценки и объекты-аналоги отличаются по виду разрешенного использования. Экспертом не делается различий между видами разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов - все они отнесены к одному виду. Использованные экспертом объекты-аналоги № 1, 2, 3, 4 предназначены для размещения объектов смешанного общественно-делового назначения - предположительная группа разрешенного использования - строительство торговых и административных зданий - 5 и 7 группы. В соответствии с Постановлением № 595-пп средние значения показателей кадастровой стоимости по муниципальному району, городскому округу - Архангельск, по видам использования составляют разную стоимость. Земельные участки, относящиеся к 17 группе фактически на 80 % дешевле своих аналогов предназначенных под так называемую «коммерческую застройку». Ссылка суда на односторонние акты от 09.06.2011 и от 25.05.2012, не является доказательством обратного, а тем более обоснованием использования экспертом Обуховым Е.Ф. при расчете корректировки на разрешенное использование земельного участка объектов-аналогов с другим видом разрешенного использования. В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о наличии замечаний и (или) недостатков отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, составленного оценщиком Аншуковым Д.В. и подтвержденного экспертным заключением