Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по делу n А05-10890/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

типа для хранения легковых автомобилей» заменены на слова «для строительства жилого комплекса переменной этажности с помещениями общественного назначения и автостоянкой закрытого типа для хранения легковых автомобилей» (т.1, л.20-21).

Государственная регистрация соглашения от 15.03.2012 произведена 10.04.2012.

Соглашением от 30.11.2012 срок договора аренды продлен  до 09.08.2015. 

В результате заключения соглашения от 15.03.2012 земельный участок с кадастровым номером 29:22:050501:34 является предоставленным для жилищного строительства.

Прокурор, в обоснование заявленного иска сослался на то, что в результате заключения оспариваемого соглашения земельный участок для жилищного строительства оказался предоставленным Обществу без проведения торгов, в нарушение положений статей 30 и 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). В силу указанных обстоятельств, соглашение является недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее - ГК РФ). 

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из следующего.

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 ЗК РФ).

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве.

При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 13016/11).

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 ЗК РФ).

Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ в ЗК РФ внесены изменения, в частности, путем его дополнения статьей 30.1.

Из пункта 1 статьи 30.1 ЗК РФ следует, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

В силу пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Следовательно, с 01.10.2005 земельное законодательство предусматривает предоставление земельного участка для жилищного строительства исключительно в порядке проведения торгов, в отличие от предоставления земельных участков для строительства иных объектов, которое может осуществляться как без проведения торгов (в порядке предварительного согласования места размещения объекта), так по результатам торгов.

Судом установлено, что в рассматриваемом случае распоряжением мэра города Архангельска от 03.09.2007 № 1012/45р Обществу предварительно согласовано место размещения гостиничного комплекса (т.1, л.173).

В пункте 2 названного распоряжения Обществу предложено в течение трех лет представить проект строительства многоэтажного здания гостиничного комплекса, а также заключить договоры на расселение жильцов близлежащих домов, которые (дома) перечислены в распоряжении.

На основании указанного распоряжения земельный участок сформирован как земельный участок для строительства гостиничного комплекса и сведения о таком его разрешенным использовании внесены в государственный кадастр недвижимости.  

До истечения трехлетнего срока, определенного распоряжением от 03.09.2007, а именно 10.08.2010 Обществом и Министерством заключен договор, предметом которого является предоставление Обществу в аренду земельного участка для строительства гостиничного комплекса.

Поскольку земельный участок имел разрешенное использование и предоставлялся для строительства гостиничного комплекса, то какие-либо конкурсные процедуры при его предоставлении (торги) не проводились.         

В силу пункта 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

На основании пункта 3 части 1 статьи 4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 31.12.2012, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен указанный объект, на другой вид разрешенного использования этого земельного участка, а также в случае изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, принимается главой местной администрации без проведения публичных слушаний при условии, что такой вид разрешенного использования земельного участка не противоречит его целевому назначению.

Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, а именно разрешение его использования для строительства жилого комплекса переменной этажности было принято мэром г. Архангельска (распоряжение от 01.12.2011 № 3112р) в пределах его полномочий, что лицами, участвующими в деле не оспаривается.

Однако, при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель в любом случае связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Предоставление земельного участка с кадастровым номером 29:22:050501:34, имеющим разрешенное использование: «для строительства гостиничного комплекса переменной этажности с помещениями общественного назначения и автостоянкой закрытого типа для хранения легковых автомобилей», осуществлялось без проведения торгов.

Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка на «для строительства жилого комплекса переменной этажности с помещениями общественного назначения и автостоянкой закрытого типа для хранения легковых автомобилей» по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства (статья 19, часть 1), в силу которого различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им; соблюдение данного принципа, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (пункт 4.2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П).

В данном случае, изменение вида разрешенного использования земельного участка на строительство многоэтажного жилого дома привело к тому, что Общество фактически миновало такую процедуру предоставления земельного участка для жилищного строительства участка как аукцион.

Доводы апеллянтов о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено на основании распоряжения мэра города Архангельска 01.12.2011 № 3112р  не опровергает выводы суда о нарушении порядка предоставления земельного участка под многоэтажное строительство.

Согласно статье 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из материалов дела усматривается, что предметом договора аренды от 10.08.2010 являлся земельный участок с видом разрешенного использования «для строительства гостиничного комплекса переменной этажности с помещениями общественного   назначения   и   автостоянкой   закрытого   типа   для   хранения автомобилей». Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Предоставление Обществу участка в аренду было обусловлено его обязанностью обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

Правовых оснований для изменении вида разрешенного использования земельного участка в рамках действующего договора аренды,  у сторон не имелось, поскольку заключив соглашение от 15.03.2012 к договору аренды, с разрешенным использованием «для строительства жилого комплекса переменной этажности с помещениями общественного назначения и автостоянкой закрытого типа для хранения легковых автомобилей», Министерство фактически предоставило Обществу земельный участок для жилищного строительства в обход установленной законодательством процедуры торгов и поставило Общество в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, которые вправе рассчитывать на получение спорного земельного участка по результатам аукциона для целей жилищного строительства.

Данная правовая позиция согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда, изложенной в Постановлении Президиума от 25.06.2013 № 1756/13.

Поскольку спорное соглашение от 15.03.2012 заключено до 01.09.2013, к нему применяется первоначальная редакция статьи 168 ГК РФ, а именно, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании части 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом того, что в результате заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в договор о предоставлении земельного участка в аренду нарушены императивные требования закона о порядке предоставления земельного участка, влекущие нарушения прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, требования Прокурора обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Кроме того, суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ материалы дела, пришел к правомерному выводу о том, что Общество не имело намерения осуществлять строительство гостиничного комплекса, а резервирование за Обществом земельного участка путем предварительного согласования места размещения гостиничного комплекса, предоставление земельного участка в аренду в целях строительства гостиничного комплекса без проведения торгов, последующее изменение вида разрешенного использования «для строительства жилого комплекса», заявленное как основание для внесения изменений в договор аренды направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры торгов.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб расходы по уплате государственной пошлины