Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по делу n А13-10812/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

04 февраля 2015 года

г. Вологда

Дело № А13-10812/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2015 года.

В полном объёме постановление изготовлено 04 февраля 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Докшиной А.Ю. и Пестеревой О.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания                          Леоновой А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Твои окна» Рыбановой Е.А. по доверенности                    от 05.03.2014, от Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области Андроновой А.И. по доверенности от 12.01.2015, Лебедевой Е.А. по доверенности от 12.01.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Твои окна» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 27 октября             2014 года по делу № А13-10812/2014 (судья Киров С.А.),

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Твои окна» (ОГРН 1133525005008; ИНН 3525297195; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 31; далее – ООО СК «Твои окна», Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области (ОГРН 1053500023290; ИНН 3525148002; место нахождения: 160009, Вологодская область, город Вологда, улица Мальцева, дом 52; далее – Инспекция)                           от 18.07.2014 № 94-д по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Севен Санс Девелопмент Вологда» (далее – ООО «Севен Санс Девелопмент Вологда») и  Ольшуков Сергей Анатольевич.

Решением суда в удовлетворении требований отказано.

Общество   в апелляционной жалобе и его представитель в судебном заседании просят решение суда отменить и требования удовлетворить. Указывают, что ООО «Севен Санс Девелопмент Вологда», принимая платежи от участников долевого строительства на основании агентского договора, действовало от имени и за счёт Общества; договор инвестирования от 20.06.2013 № 2-29-08 является договором займа, и займодавец не имел целью получения вместо денежных средств объекта долевого строительства; тот факт, что полученные от дольщиков денежные средства направлены путём проведения зачёта взаимной задолженности на погашение   задолженности Общества перед  ООО «Севен Санс Девелопмент Вологда» свидетельствует об использовании денежных средств дольщиков на цели строительства многоквартирного жилого дома.

Инспекция в отзыве на апелляционную жалобу и ее представители в судебном заседании доводы жалобы отклонили, полагают, что денежные средства на строителтсво жилого дома привлекаются ООО «Севен Санс Девелопмент Вологда», что является нарушением части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; проведение взаимозачётов и уплата процентов по договору инвестирования, заключённому между Обществом и ООО «Севен Санс Девелопмент Вологда», противоречит статье 18 указанного Закона, поскольку данная норма является императивной и не предусматривает возможности проведения взаимозачётов.

Третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители в суд не явились, в связи с чем  дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).    

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или  изменения решения суда.

Как видно из материалов дела, ООО СК «Твои Окна» на основании разрешения на строительство от 04.12.2013 № RU 35327000-278 осуществляет строительство 11-16 – этажного жилого дома со встроенными помещениями с пристроенной подземной автостоянкой на 65 машиномест и открытой наземной автостоянкой на 83 машиноместа, общим количеством квартир 1213, общим количеством жителей 1869, на земельном участке площадью 15 460 кв.м.

Обществом 11.12.2013 заключён договор № 495С/Н участия в долевом строительстве с Ольшуковым С.А., которым предусмотрено, что в срок до 4 квартала 2015 года будет выстроен вышеуказанный дом и участнику будет передана квартира-студия № 495, расположенная на 7 этаже в 3 подъезде.

Инспекцией проведена внеплановая документарная проверка Общества по вопросу соблюдения заявителем требований законодательства о долевом участии в строительстве жилья при строительстве вышеуказанного дома в связи с обращением Ольшукова С.А.

В ходе проверки установлено, что в соответствии с пунктом 2.4 договора от 11.12.2013, заключенного с Ольшуковым С.А., оплата цены договора производится участником долевого строительства путём перечисления денежных средств на расчётный счёт ООО «Севен Санс Девелопмент Вологда», принимающего платежи и действующего от имени застройщика на основании агентского договора № 11/12/13-В от 11.12.2013, что, по мнению Инспекции,  является нарушением части 1 статьи 3 и части 1 статьи 18 Федерального закона  от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), поскольку Общество привлекает денежные средства граждан на цели, не связанные со строительством.

Между ООО «Севен Санс Девелопмент Вологда» (займодавец) и                ООО СК «Твои Окна» (заемщиком) заключён договор инвестирования                      № 2-29-08 от 20.06.2013, согласно которому займодавец передает заемщику сумму займа в размере 125 млн. руб. под 10 % годовых на строительство жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0501012:91.

В ходе проверки также установлено, что между ООО «Севен Санс Девелопмент Вологда» и ООО СК «Твои Окна» произведены взаимозачеты в счет погашения задолженности по инвестиционному договору № 2-29-08,                   то есть за счёт денежных средств участников долевого строительства, что, по мнению Инспекции,  является нарушением части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ, поскольку денежными средствами граждан застройщик частично погасил свои личные обязательства.

По результатам проверки Инспекцией составлен акт от 25.06.2014      № 270-АД, протокол об административном правонарушении от 08.07.2014                 № 50-д и принято постановление по делу об административном правонарушении от 18.07.2014 № 94-д, которым Общество привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, в виде взыскания штрафа в сумме 500 000 руб.

Полагая постановление Инспекции от 18.07.2014 № 94-д незаконным,  Общество обратилось в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введён в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечёт наложение административного штрафа на юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Обществу вменяется привлечение денежных средств граждан с нарушением требований, установленных Законом № 214-ФЗ.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1).

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:

1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);

2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;

7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Из вышеперечисленных норм следует, что денежные средства граждан может привлекать только застройщик на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, Закон № 214-ФЗ, в отличие от остального гражданского законодательства, имеет более жесткую регламентацию правоотношений между застройщиком и дольщиком, которая предусматривает ряд гарантий для защиты прав и законных интересов дольщиков. Выбранный законодателем тип правового регулирования, предусмотренный данным законом для застройщика характеризуется как разрешительный, то есть данным законом подробно описано, что разрешено застройщику в рамках привлечения денежных средств для строительства, что означает запрет на совершение застройщиком других