Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу n А66-10501/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

03 февраля 2015 года

г. Вологда

Дело № А66-10501/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 03 февраля 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,

при участии от закрытого акционерного общества «Тверской экскаватор» представителя Бибиковой С.Н. по доверенности от 24.03.2014 № 37/14, от администрации города Твери представителя Тарасова В.В. по доверенности от 03.02.2014 № 72,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования «Город Тверь» в лице администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 27 октября 2014 года по делу № А66-10501/2014 (судья Пугачев А.А.),

установил:

закрытое акционерное общество «Тверской экскаватор» (место нахождения: 170000, город Тверь, улица Индустриальная, дом 11;                    ОГРН 1116952057914, ИНН 6950140737; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области к Федеральному государственному бюджетному учреждению Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (место нахождения: 107078, город Москва, переулок Орликов, дом 10, строение 1; ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340; далее - Палата) с иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков:

площадью 26 097 кв.м, кадастровый номер 69:40:0200008:43, расположенного по адресу: город Тверь улица Индустриальная, дом 11, в размере его рыночной стоимости – 12 471 000 руб.;

площадью 265 170 кв.м, кадастровый номер 69:40:0200008:44, расположенного по адресу: город Тверь, улица Индустриальная, дом 11, в размере его рыночной стоимости –  103 975 000 руб.;

площадью 1644 кв.м, кадастровый номер 69:40:0200008:45, расположенного по адресу: город Тверь улице Индустриальная, дом 11, в размере его рыночной стоимости - 995 000 руб. (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование «Город Тверь» в лице администрации города Твери (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Советская, дом 11;                               ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920; далее - Администрация).

Решением от 27.10.2014 суд установил кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 26 097 кв.м, кадастровый номер 69:40:0200008:43, расположенного по адресу: город Тверь, улица Индустриальная, дом 11, в размере его рыночной стоимости - 12 471 000 руб.; земельного участка общей площадью 265 170 кв.м, кадастровый номер 69:40:0200008:44, расположенного по адресу: город Тверь, улица Индустриальная, дом 11, в размере его рыночной стоимости - 103 975 000 руб.; земельного участка общей площадью 1644 кв.м, кадастровый номер 69:40:0200008:45, расположенного по адресу: город Тверь, улица Индустриальная, дом 11 в размере его рыночной стоимости - 995 000 руб., судебные расходы оставил на истце.

Администрация с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просила его отменить, в удовлетворении иска отказать.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости. Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В данном случае необходимо определять и устанавливать кадастровую стоимость спорных земельных участков на 03.06.2013, поскольку именно 03.06.2013 внесены сведения в государственный кадастр недвижимости. Общество в качестве одного из доказательств по делу представило кадастровые справки о кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с которыми сведения о спорных участках вносились в кадастр 03.06.2013,  тогда же определялась их кадастровая стоимость актом уполномоченного органа. Общество не представило доказательств соблюдения обязательного досудебного порядка, установленного федеральным законом. Общество обязано обратиться с рассматриваемым вопросом в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Истец представил обращение в Управление Росреестра по Тверской области. Однако материалы дела не содержат доказательства обращения истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Представленный в дело отчет от 23.06.2014 № 01/14-042  нарушает ряд требований Федеральных стандартов оценки. В отчете в разделе «Расчет стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода» в качестве аналога 1 взят земельный участок 10 соток с расположенным на нем гаражом небольшой площади, в то время как объект оценки представляет собой производственную базу с участком площадью до 265170 кв.м. Аналог 1 в значительной степени отличается от объекта оценки, что ведет к существенному искажению итоговой стоимости. Таким образом, аналог 1 нельзя принимать за объект-аналог, так как он относится в иному сектору рынка в другом ценовом диапазоне. В данном случае оценщиком неправильно проведен сравнительный анализ объекта оценки и объектов-аналогов (нарушение пункта 22а ФСО № 1). Стоимость аналога 1 -  1 400 000 руб. не подтверждена в соответствии с пунктом 4 ФСО № 3. Оценщиком указано, что стоимость получена в результате интервью с продавцом, в то время как датой предложения является 01.01.2007, что невозможно доказать либо опровергнуть. Данное нарушение в значительной степени ведет к существенному искажению итоговой стоимости. Информация, приведенная в отчете, используемая в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, не подтверждена (нарушение принципа «обоснованности» пункта 4 ФСО № 3). При расчете прибыли использовались данные не актуальные на дату оценки - дата оценки 01.01.2007, данные 2003 года. В период с 2003 по 2007 годы произошел значительный рост цен на недвижимое имущество в связи с постепенно улучшающейся экономической ситуацией в России после кризиса 1998 года, что в значительной степени влияет на рост, в том числе, прибыли при строительстве (нарушение принципа существенности (пункт 4 ФСО № 3). В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки. Не представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и не содержится обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов (нарушение пункта 8ж ФСО № 3 и пункт 186 ФСО № 1). При расчете рыночной стоимости объекта сравнительным подходом необоснован выбор единиц сравнения. Необоснован  также отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения (нарушение пункт 22а ФСО № 1).

Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы и требования жалобы.

Общество в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направил. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей Общества и Администрации, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе и  отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником  земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0200008:43, 69:40:0200008:44, 69:40:0200008:45.

В соответствии с постановлением администрации Тверской области от 30.12.2008 № 503-па «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области», утвердившим результаты оценки земель населенных пунктов в Тверской области по состоянию на 01.01.2007, кадастровая стоимость земельных участков составила: земельного участка, кадастровым номером 69:40:0200008:43 - 73 648 604 руб. 67 коп.; земельного участка, кадастровым номером 69:40:0200008:44 - 748 338 908 руб. 70 коп.; земельного участка, кадастровым номером 69:40:0200008:45 -  4 639 548 руб. 84 коп.

По заказу  истца независимым оценщиком Мяндиной Н.С. произведена оценка рыночной стоимости земельных участков.

Согласно отчету оценщика от 23.06.2014 № 01/14-042н, по состоянию на  01.01.2007  рыночная стоимость земельных участков составила: земельного участка, кадастровым номером 69:40:0200008:43 -  12 471 000 руб.; земельного участка, кадастровым номером 69:40:0200008:44 - 103 975 000 руб.; земельного участка, кадастровым номером 69:40:0200008:45 - 995 000 руб.

Поскольку  кадастровая стоимость превышает  рыночную стоимость земельных участков, истец обратился  в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и размеру, удовлетворил иск полностью.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Действующая редакция  пункта 3 статьи 66 ЗК РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации устанавливается  постановлениями Правительства Российской Федерации.

Порядок определения  кадастровой стоимости спорных земельных участков, внесение в кадастр  сведений об их кадастровой стоимости  в рамках настоящего дела не оспариваются.

Норма пункта 3 статьи 66  ЗК РФ допускает определение кадастровой стоимости земельного участка не только в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 167-ФЗ), которым внесены изменения в Закон об оценочной деятельности, в частности включена глава «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрении споров о результатах ее определения, но и возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сама по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка, уже указанной в государственном кадастре недвижимости, а также  законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Применительно к настоящему  делу следует, что согласно отчету оценщика от 23.06.2014 № 01/14-042н, кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость. Оценщик  определил итоговую величину  рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2007, то есть на дату проведения  работ по  определению их кадастровой стоимости.

По результатам проверки отчета  на предмет соответствия требованиям  Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Стандартов и правил  оценочной деятельности,  некоммерческим  партнерством  «Саморегулируемая  организация  оценщиков «Экспертный совет» составлено  положительное экспертное заключение  от 30.06.2014 № Э-230614/1.

Суд первой инстанции  дал оценку  вышеназванным доказательствам, правомерно признал  их отвечающих требованиям статей 67 и 68 АПК РФ.

Таким образом, правовых оснований для отказа в иске у суда первой инстанции не имелось, требования  удовлетворены обоснованно.

Фактически все доводы подателя жалобы были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, правовых оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

Довод подателя жалобы о несоблюдении  истцом досудебного порядка  является необоснованным, поскольку  для данных требований такой порядок необязательный.

Довод подателя жалобы о неправильном определении  оценщиком даты, по состоянию на которую необходимо определить  рыночную стоимость земельных участков,