Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2015 по делу n А05-7729/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2, являющихся предметом спорного договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 06.06.2013 по состоянию на 16.10.2012. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Респект» Паршеву Вячеславу Алексеевичу.

Согласно экспертному заключению от 14.10.2013 № 375/13-СД рыночная стоимость здания ресторана «Якорь» и конторы, общей площадью 1165,7 кв.м, расположенных по адресу: г.Архангельск, ул. Валявкина, д. 2 по состоянию на 16.10.2012 составляет 3 049 014 руб. 00 коп. без учета НДС; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:023013:3, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д.2 , по состоянию на 16.10.2012 составляет 3 809 205 руб. 00 коп. без учета НДС.

Далее, в связи с оспариванием ответчиком выводов экспертизы, учитывая значительную разницу в рыночной стоимости здания и земельного участка, указанной в отчетах об оценке, судом была назначена повторная  экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

 Проведение экспертизы поручено эксперту – индивидуальному предпринимателю Стрижаковой Валентине Николаевне.

В соответствии с экспертным заключением от 30.01.2014 рыночная стоимость здания ресторана «Якорь» и конторы, общей площадью 1165,7 кв.м, расположенных по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2 по состоянию на 16.10.2012 составляет 5 298 000 руб. 00 коп. без учета НДС; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:023013:3, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2 по состоянию на 16.10.2012 составляет 6 416 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Не согласившись с определением рыночной стоимости объектов в указанном размере, истец заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Ходатайство Общества о проведении повторной экспертизы суд первой инстанции отклонил в связи с отсутствием оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ. Нарушений норм АПК РФ при рассмотрении данного ходатайства апелляционной коллегией не установлено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе все представленные в материалы дела отчеты и заключения, принимая во внимание положения Закона № 159-ФЗ, учитывая интересы каждой из сторон спора, суд первой инстанции, определил цену приобретаемого Обществом имущества в следующем порядке: цена здания - в соответствии с заключением, выполненным экспертом Стрижаковой В.Н. - 5 298 000 руб. (без учета НДС), цена земельного участка - в соответствии с данными отчета  ООО «Архангельский центр оценки» от 12.12.2012 № 39, то есть по цене предложения ответчика при направлении проекта договора истцу для его заключения - 5 916 000 руб. 00 коп. (без учета НДС).

Оценивая условия о цене муниципального имущества, суд правомерно исходил из того, что применение экспертами различных методов оценки при достоверности результатов иной оценки того же имущества не должно приводить как к существенному для покупателя увеличению стоимости приобретаемого имущества, так и к существенному занижению цены продажи имущества для муниципального образования.

Апелляционная коллегия не находит правовых оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Отказывая в удовлетворении иска в части требования об урегулировании разногласий по пункту 3.1.5 договора купли-продажи путем его исключения из текста договора, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

На основании протокола разногласий истец просит исключить из договора пункт 3.1.5, устанавливающий обязанность Общества по страхованию имущества.

Пункт 3.1.5 в редакции продавца изложен в следующей редакции: «пункт 3.1.5 договора изложить в редакции мэрии города Архангельска: «Покупатель обязан застраховать за свой счет арендуемое имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество. Копию договора страхования предоставить Продавцу в течение десяти дней с момента заключения».

По условиям договора купли-продажи Обществу как покупателю предоставлена рассрочка по оплате приобретаемого им здания и земельного участка.

В силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ установлено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

В пункте 7.1 договора, по которому у сторон нет разногласий, указано, что имущество находится в залоге у продавца.

Правоотношения залогодателя и залогодержателя регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 ГК РФ, Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На основании статьи 343 ГК РФ залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан, если иное не предусмотрено законом или договором: страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования; принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

При грубом нарушении залогодержателем обязанностей, указанных в пункте 1 настоящей статьи, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога.

С учетом вышеизложенных норм права и обстоятельств дела, суд пришел к верному выводу, что редакция пункта 3.1.5 договора соответствует правилам, установленным в статье 343 ГК РФ.

Разногласия по пункту 2.4 договора урегулированы судом в дополнительном решении от 17.11.2014 в предложенной истцом редакции.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями  268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 мая 2014 года по делу № А05-7729/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма «Якорь» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

   А.Я. Зайцева   

   А.В. Романова