Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 по делу n А05-4811/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

29 января 2015 года

г. Вологда

Дело № А05-4811/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 29 января 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от мэрии города Архангельска представителя Буракова В.М. по доверенности от 20.07.2014 № 002-38/745(до перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СКВ - Компани» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 октября 2014 года по делу          № А05-4811/2014 (судья Шперлинг М.Ю.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СКВ - Компани» (место нахождения: 163039, город Архангельск, улица Зеленец, дом 11, строение 6; ОГРН 1022900542543, ИНН 2928002420; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (место нахождения: 107078, город Москва, Орликов переулок, дом 10, строение 1; ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340; далее – Кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 5350 кв.м, кадастровый номер 29:22:090406:36, в размере его рыночной стоимости.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Архангельской области (место нахождения: 163004, город Архангельск, Троицкий проспект, дом 49; ОГРН 1022900540167,                                ИНН 2901025815; далее - Министерство), мэрия города Архангельска (место нахождения: 163000, город Архангельск, площадь В.И. Ленина, дом 5;                    ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991; далее - Мэрия).

Решением от 22.10.2014 суд исковые требования удовлетворил частично, установил кадастровую стоимость земельного участка площадью 5350 кв.м, кадастровый номер 29:22:090406:36, в размере его рыночной стоимости, равной 2 668 320 руб., взыскал с Общества в пользу Мэрии 20 000 руб. судебных издержек.

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило  решение суда  отменить, принять новое решение, которым  установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, согласно отчету от 09.04.2014, в размере 893 450 руб.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд первой инстанции, ошибочно назначил проведение судебной экспертизы на предмет подтверждения рыночной стоимости земельного участка при отсутствии надлежащих оснований для ее проведения. Суд первой инстанции без предоставления надлежащих доказательств несоответствия отчета № 39/1/3-14 действующему законодательству удовлетворил ходатайство Мэрии о проведении судебной экспертизы на предмет подтверждения ее рыночной стоимости. Мэрия не предоставила допустимых доказательств несоответствия отчета закону. Мэрия не является специалистом в сфере оценки. Ее замечания по данному отчету  не основаны на заключениях специалиста. Согласно статьям 12, 17.1, 16.2 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) экспертиза отчета на предмет подтверждения стоимости объекта оценки осуществляется в силу прямого указания закона не любым оценщиком, а оценщиком, который является членом саморегулируемой организации, сдал единый квалификационный экзамен и избран в установленном порядке в состав экспертного совета.  В связи с этим оценщик, проводящий экспертизу отчета, должен отвечать дополнительным требованиям с учетом того, что экспертиза отчета не является просто оценкой, а в ходе ее проведения проводится исследование работы, выполненной иным оценщиком. Ходатайство Мэрии о проведении экспертизы на предмет подтверждения стоимости, определенной в отчете оценщика Паршева И.А, с поручением ее проведения другим оценщикам, не являющимся членами экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», в которой состоит оценщик Паршев И.А., удовлетворено с нарушением законодательства. Такой вид экспертизы как экспертиза отчета на подтверждение определенной оценщиком стоимости должна проводиться в порядке и лицами, предусмотренными специальными нормами (компетентными лицами). Истец не согласен с кандидатурой индивидуального предпринимателя Обухова Евгения Федоровича (далее – ИП Обухов Е.Ф.),  возражает против проведения такой судебной экспертизы на предмет подтверждения рыночной стоимости земельного участка.  Истец руководствовался Законом об оценочной деятельности и полагал, что у Мэрии отсутствуют законные основания для ее проведения. Заключение ИП Обухова Е.Ф. представлено с нарушением сроков, имелись нарушения при проведении данной экспертизы. ИП Обухов Е.Ф. непосредственно не присутствовал на месте проведения экспертизы.  Изначально Мэрия возлагала обязанность по оплате указанной судебной экспертизы на себя, так как являлась инициатором ее проведения. Суд необоснованно обязал истца компенсировать расходы по судебной экспертизе, оплаченной Мэрией в размере 20 000 руб., что противоречит пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 04.12.2014 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на  20.01.2015. В судебном заседании объявлен перерыв до 22.01.2014.

Представитель Мэрии в судебном заседании апелляционной инстанции  до перерыва возразил против изложенных в апелляционной жалобе доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Остальные  лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителя Мэрии, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция не находит  правовых оснований для удовлетворения  апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор)  заключили договор аренды земельного участка от 03.08.2012 № 1/06ц.

По условиям договора арендатору предоставлены в аренду два земельных  участка, в том числе, земельный участок,  площадью 5350 кв.м, кадастровый номер 29:22:090406:36, по адресу:  город Архангельск,  улица Зеленец, дом 11, строение 2, для эксплуатации  одноэтажного здания цеха подготовки  деревянной тары (переработка  ширпотреба).

Постановлением правительства Архангельской области от 18.12.2012                № 595-пп утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области по состоянию на 05.06.2012.

В соответствии с результатами кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 3 364 294 руб.

Общество обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Росоценка» с заявлением о предоставлении  отчета  рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчету от 09.04.2014, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 05.06.2012 составляет 893 450 руб.

Считая, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции их удовлетворил в части установления кадастровой стоимости земельного участка площадью 5350 кв.м, кадастровый номер 29:22:090406:36, в размере его рыночной стоимости, равной 2 668 320 руб. При этом суд  принял во внимание результаты  судебной экспертизы по проверке  отчета и установлению фактической рыночной стоимости земельного участка на 05.06.2012.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для  отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При рассмотрении спора суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в силу статьи 66  Земельного кодекса Российской Федерации в случае установления рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.19  Закона об оценочной деятельности  установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ может быть назначена экспертиза.

Как следует из материалов дела, Общество обратилось в арбитражный суд с иском об установлении  кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. В обоснование рыночной стоимости земельного участка в размере  893 450 руб. представило отчет от  09.04.2014, оформленный оценщиком по результатам проведенной по заказу истца оценки, по состоянию на 05.06.2012.

В целях проверки представленного отчета на предмет его достоверности  и определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на  05.06.2012 судом первой инстанции  по ходатайству Мэрии с учетом предложения Общества по постановке перед экспертами дополнительного вопроса   определением от  02.07.2014  назначена экспертиза.

Согласно заключению эксперта-оценщика ИП Обухова Е.В. от  21.08.2014, составленному по результатам проведения судебной экспертизы, представленный истцом отчет об оценке от  09.04.2014 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость, определенная в отчете  от 09.04.2014, не подтверждается,  рыночная стоимость  оцениваемого земельного участка по состоянию на  05.06.2012  составляет  2 668 320 руб.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статей 71, 86 АПК РФ  заключение эксперта по результатам проведенной судебной экспертизы, признал его допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка.

При этом суд обоснованно отклонил заявленное истцом ходатайство о  проведении  новой экспертизы  на предмет  определения рыночной стоимости земельного участка в связи с отсутствием сомнений  в обоснованности  заключения эксперта, представленного  по результатам  проведения судебной экспертизы, и не установлении  нарушений и противоречий в порядке проведения экспертизы, заключении эксперта и его выводах.

То обстоятельство, что  экспертом был нарушен срок предоставления  экспертного заключения,  не свидетельствует  о несоответствии  данного документа требованиям статей 67 и 68 АПК РФ.

Суд первой инстанции также правомерно не принял во внимание представленное  истцом  экспертное заключение от  15.08.2014 на отчет  от 09.04.2014. 

Истец, не заявив в суде  возражений относительно  определенного судом  эксперта в целях проведения  судебной экспертизы по настоящему делу, самостоятельно  по договору  от  11.07.2014 обратился в иную организацию для проведения проверки отчета. 

Согласно  вышеназванному экспертному заключению от 15.08.2014, отчет от 09.04.2014   соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности. При этом, исходя из текста заключения, проверка  на соответствие  требованиям Закона об оценочной деятельности  проведена по 72 позициям (таблица 1), пояснения к таблице отсутствуют.

Вместе с тем, исходя из  содержания   экспертного заключения от  21.08.2014 по результатам  проведенной судебной экспертизы, проверяемый отчет от 09.04.2014 имеет  ряд существенных нарушений, подробно описанных  в пункте 9.1 в виде таблицы на семи листах.  Проверка  на предмет соответствия Закону об оценочной деятельности  проводилась экспертом по  123 позициям. Имеется подробные пояснения по выявленным нарушениям.

Как  указано в экспертном заключении от 21.08.2014,  в результате  проверки отчета на соответствие  законодательству и действующим  нормативным актам выявлены  методологические  ошибки при выполнении отчета. При расчете стоимости земельного  участка сравнительным подходом установлены следующие нарушение. На оцениваемый  земельный участок подведены все коммуникации. Район  расположения участка также обеспечен всеми  современными  средствами коммуникаций – сети водопровода, канализации, тепловые сети, горячее  водоснабжение, линии электропередач, услугами  связи и телевидения. Однако при подборе объектов – аналогов в качестве таковых в отчете  подобраны объекты, на которых  указанные коммуникации отсутствуют. В расчетной таблице не произведена  корректировка на отсутствие коммуникаций  у объектов – аналогов. В таблице подбора аналогов отсутствуют даты предложений к продаже на открытом рынке отобранных аналогов земельных участков и, как следствие,  не произведена  корректировка на инфляцию в стране. Информация об объектах – аналогах и произведенные ее корректировки не удовлетворяют требованиям достаточности и достоверности, что существенно влияет на итоговую величину стоимости  объекта оценки. В отчете также  не выполнены требования закона  в части округления  итоговых результатов оценки. В связи с этим эксперт признал отчет об оценке  от  09.04.2014 не соответствующим  требованиям Закона  об оценке, федеральных стандартов оценки. Указанная в отчете рыночная стоимость земельного участка признана экспертом  не подтвержденной.

Вышеперечисленные