Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 по делу n А13-8099/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

29 января 2015 года

г. Вологда

  Дело № А13-8099/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 29 января 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Пестеревой О.Ю., судей Докшиной А.Ю. и                    Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания                  Леоновой А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Общепит» Ефановой Т.П. по доверенности от 01.08.2014 № 8, от  администрации города Вологды Горячевой А.С. по доверенности от 31.12.2014 № 82,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Общепит» на решение Арбитражного суда  Вологодской области от 04 сентября 2014 года по делу                 № А13-8099/2014 (судья Селиванова Ю.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Общепит» (место нахождения: 160000, Вологодская область, г. Вологда, пр. Победы, д. 5,                ОГРН 1083525015705, ИНН 3525212716; далее – общество, ООО «Общепит») обратилось в Арбитражный суд  Вологодской области с заявлением к администрации города Вологды (место нахождения: 160035, Вологодская область, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683,                              ИНН 3525064930; далее – администрация, администрация г. Вологды) о признании незаконным решения от 17.03.2014 № 7-2/2405 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений, расположенных  по адресу: г. Вологда, Окружное шоссе, д. 25, общей площадью  407,2 кв. м (1 этаж, № 15 - 43).

Решением Арбитражного суда  Вологодской области от 04 сентября              2014 года по делу № А13-8099/2014 в удовлетворении требований                         ООО «Общепит» отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. Не согласно с выводом суда о том, что испрашиваемые обществом помещения не могут быть отчуждены в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008     № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). При этом указывает на наличие возможности формирования арендуемых им помещений в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Администрация в отзыве и ее представитель в судебном заседании с доводами жалобы не согласились, считают решение суда законным и обоснованным.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, на основании договора от 21.12.2007                  № 77/18 администрация г. Вологды передала в аренду обществу нежилые помещения, общей площадью 408,7 кв. м (позиции № 1- 26 по экспликации), расположенные на первом этаже одноэтажной пристройке к жилому дому по адресу: г. Вологда, Окружное шоссе, д. 25.

Стороны заключили дополнительное соглашение от 15.05.2014 к названному договору, которым площадь арендуемого помещения уточнена и составила 407,2 кв. м (позиции № 15 - 43 по экспликации).

В порядке реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества ООО «Общепит» 06.03.2014 обратилось в департамент имущественных отношений администрации (далее - департамент) с заявлением на приобретение в собственность указанного имущества.

Письмом от 17.03.2014 № 7-2/2405 департамент отказал в преимущественном праве на выкуп названного имущества, сославшись на отсутствие кадастрового учета в отношении арендуемых помещений.

Общество обжаловало данный отказ в арбитражном суде.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

На основании статьи 3 этого же Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении вышеперечисленных условий.

Как следует из материалов дела, срок аренды ООО «Общепит» спорных помещений составил более 2 лет по состоянию на 1 июля 2013 года, задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) у общества отсутствует, арендуемые помещения не включены в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При таких обстоятельствах все условия, предусмотренные статьей 3 Закона № 159-ФЗ, ООО «Общепит» соблюдены.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона                   № 159-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 9 названного Закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона        № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 названной статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;              3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На основании части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно оспариваемому решению преимущественное право общества на приобретение в собственность арендуемого имущества не может быть реализовано ввиду того, что испрашиваемые помещения не поставлены на государственный кадастровый учет и не являются самостоятельным объектом недвижимости.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 № 134                   «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснил, что по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что в собственности муниципального образования «Город Вологда» (далее –                        МО «Город Вологда») находится объект недвижимости - здание общей площадью 863,2 кв. м с кадастровым номером 35:24:0401013:2821, расположенное по адресу: г. Вологда, Окружное шоссе, д. 25.

Согласно экспликации помещений названного здания обществом заявлена к выкупу его часть, а именно помещения первого этажа одноэтажной пристройки к жилому зданию № 15 – 43.

По утверждению ООО «Общепит», испрашиваемые им помещения являются изолированными и функционируют обособленно.

Вместе с тем из имеющихся в деле документов следует, что принадлежащее МО «Город Вологда» здание имеет подвальные помещения               № 1 - 14, проход в которые осуществляется через арендуемое обществом помещение № 15 (лестница).

ООО «Общепит» в апелляционной жалобе ссылается на наличие отдельного входа в данные подвальные помещения, указывая на возможность в связи с этим формирования используемых им помещений в качестве самостоятельного объекта недвижимости. В подтверждение своей позиции представило письмо общества с ограниченной ответственностью «Гортехинвентаризация» (далее –                                  ООО «Гортехинвентаризация») от 17.09.2014 № 14/188.

Действительно, в ходе проведенного комиссионного осмотра одноэтажной пристройки к жилому дому по адресу: г. Вологда, Окружное шоссе, д. 25, на предмет наличия отдельного входа в подвальные помещения установлено, что в наружной стене подвального помещения № 13 имеется проем шириной 1 м, высотой 1,16 м, глубиной 0,55 м, высота от пола до проема 1,1 м, сверху проем ограничен железобетонным перекрытием, снизу – водопроводной трубой внутри здания, что зафиксировано в акте от 15.01.2015 с приложенными к нему фотографиями. Оборудованные подходы к указанному проему как внутри здания, так и снаружи отсутствуют.

Согласно письму государственного предприятия Вологодской области «Вологдатехинвентаризация» от 20.01.2015 № 119 в технической документации, составленной по результатам проведенной технической инвентаризации расположенной по адресу: г. Вологда, Окружное шоссе, д. 25 пристройки по состоянию на 23.09.1988 и 12.03.2003 названный проем обозначен как оконный, дверной проем отсутствует.

Из технического плана от 13.03.2014, выполненного кадастровым инженером Мелехиным Алексеем Юрьевичем, являющимся работником                    ООО «Гортехинвентаризация», также следует, что в наружной стене подвального помещения № 13 на поэтажном плане здания по адресу:                           г. Вологда, ул. Окружное шоссе, д. 25, имеется оконный проем.

Как следует из пояснений представителя администрации, данный проем не соответствует требованиям строительных норм и правил, предъявляемых к устройству