Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 по делу n А66-349/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

27 января 2015 года

г. Вологда

Дело № А66-349/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 27 января 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Краковской Е.М. по доверенности от 09.12.2014, Нагибиной С.В. по доверенности от 01.12.2014, от общества с ограниченной ответственностью «Фирма СКС» директора Степанова С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 15 сентября 2014 года по делу № А66-349/2014 (судья Калита И.В.),

у с т а н о в и л:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 1; ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057, далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма СКС» (место нахождения: 170026, г. Тверь, ул. Зинаиды Коноплянниковой, д. 9/34; ОГРН 1026900578594, ИНН 6904042968; далее - Общество) с исковым заявлением о взыскании 403 542 руб. 93 коп., в том числе 152 782 руб. 43 коп. задолженности по договору от 18.06.2012 № 26 купли-продажи нежилого помещения, 71 964 руб. 24 коп. процентов и 178 796 руб. 26 коп неустойки (с учетом принятых уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 15.09.2014 исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Департамента взыскано 93 430 руб. 73 коп. задолженности, 54 572 руб. 88 коп. процентов, 15 072 руб. 56 коп. договорной неустойки, всего 163 076 руб. 17 коп. Кроме того, с Общества в доход федерального бюджета взыскано 11 792 руб. 55 коп. государственной пошлины (с учетом определения об исправлении арифметических ошибок от 18.09.2014).

Департамент с решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, взыскать с Общества задолженность по основному долгу  в сумме 152 782 руб. 43 коп за период с 01.08.2013 по 31.12.2013, проценты в размере 71 964 руб. 24 коп за период с 01.08.2013 по 31.12.2013, пени в размере 178 796 руб. 26 коп. за период с 01.06.2013 по 10.01.2014. Податель жалобы ссылается на то, что судом самостоятельно произведен расчет задолженности за весь период действия договора, суд применил последствия недействительности ничтожной сделки в части начисления процентов по договору. Применение судом последствий недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе (перерасчет процентов по спорному договору) с начала срока действия договора является выходом за пределы исковых требований. Поскольку сделка в судебном порядке недействительной не признана, основания для изменения существенных условий договора у суда отсутствовали, однако обжалуемое решение, по сути, внесло изменения в условия договора. Кроме того, как указывает податель жалобы, судом при расчете задолженности за взыскиваемый период допущена ошибка, так как в счет оплаты учтены 50 000 руб. фактически не поступивших в бюджет города. Также Департамент считает, что размер неустойки снижен необоснованно.

В судебном заседании представитель Департамента доводы жалобы поддержал.

Общество в отзыве на жалобу против удовлетворения жалобы возражало. Представитель в судебном заседании апелляционной инстанции подтвердил, что в результате технического сбоя платежное поручение  от 28.03.2014 № 24 на 50 000 руб. не исполнено банком, указанная сумма не перечислена в счет уплаты долга.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу подлежащей удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Департамент (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 18.06.2012 № 26, в соответствии с которым продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а покупатель преобретает в собственность нежилые помещения общей площадью 121, 7 кв. м, находящиеся по адресу: г. Тверь, ул. Зинаиды Коноплянниковой, д. 9/34: нежилое помещение XXXV, общей площадью 9,8 кв.м, в подвал № 1, с кадастровым номером 69:40:0100272:22:12/13; нежилое помещение XXXII, общей площадью 34,4 кв.м, в подвале № 1, с кадастровым номером 69:40:0100272:22:12/14; нежилое помещение XXXIII, общей площадью 20,4 кв.м, в подвале № 1, с кадастровым номером 69:40:0100272:22:12/16; нежилое помещение XXX, общей площадью 14,3 кв.м, в подвале № 1, с кадастровым номером 69:40:0100272:22:12/17; нежилое помещение XXXI, общей площадью 8,3 кв.м, в подвале № 1, с кадастровым номером 69:40:0100272:22:12/18, нежилое помещение XXIX, общей площадью 34,5 кв.м, в подвале № 1, с кадастровым номером 69:40:0100272:22:12/20.

Стоимость выкупаемого муниципального имущества, согласно пункту 1.2 договора, составляет 5 397 316 руб. 95 коп.

Оплата недвижимого имущества производится покупателем в рассрочку в течение пяти лет с даты подписания договора в соответствии с графиком, прилагаемым к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 2), но не позднее последнего календарного дня месяца. В том случае, если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца.

Согласно пункту 2.2 договора на сумму денежных средств, подлежащую перечислению в бюджет города, по уплате которой предоставляется рассрочка (пункт 2.1 настоящего договора), производится начисление процентов в размере, равном одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (далее – ЦБ РФ), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (газета «Вся Тверь» от 04.06.2012 №6 (390)). Указанием Центрального банка Российской Федерации от 23.12.2011 № 2758-у ставка рефинансирования установлена в размере 8 процентов годовых. Уплата процентов производится одновременно с погашением основного долга.

В силу пункта 5.1 договора в случае нарушения покупателем сроков оплаты имущества на сумму долга начисляются пени в размере 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет продавца включительно.

В приложении 2 к договору стороны согласовали график оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилых помещений. Согласно графику период рассрочки составляет 5 лет, процентная ставка рефинансирования – 8 % годовых. Всего за предоставленную рассрочку оплаты имущества покупатель должен уплатить 719 642 руб. 26 коп. процентов.

По акту приема-передачи от 26.07.2012 продавец передал покупателю нежилые помещения, являющиеся предметом договора купли-продажи от 18.06.2012 № 26.

Однако покупатель своевременно и в полном объеме не вносил платежи, предусмотренные спорным договором.

В связи с нарушением сроков уплаты покупной цены и процентов, предусмотренных договором от 18.06.2012 № 26, продавец направил в адрес покупателя претензию от 22.02.2013 № 30/4149 с просьбой погасить сумму задолженности.

Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с этим Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования частично обоснованными.

При принятии решения суд исходил из следующих обстоятельств дела и норм права.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) в силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (в данном случае – в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно положениям статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Частью 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей в спорный период, далее – Закон № 159-ФЗ) предусмотрена возможность оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в рассрочку.

В силу положений статей 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Факт исполнения продавцом обязанности по передаче в собственность покупателя спорного недвижимого имущества подтверждается материалами дела.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

На основании статьи 217 названного Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, предуссмотренном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе