Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 по делу n А13-406/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

имущество, проведение экспертизы поручено ООО "Лаборатория судебных экспертиз" эксперту Жирнову Игорю Николаевичу.

Согласно заключению эксперта величина годовой арендной платы за 1 кв.м. без НДС составила за двухэтажное кирпичное здание механизированной мойки площадью 819,3 кв.м. - 253 руб., за стоянку для автомашин площадью 1306,5 кв.м. - 214 руб., за профилакторий, пост механизированной смазки - 2933,8 кв.м. - 259 руб.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции пришёл к выводу, что заключение эксперта не является достоверным, поскольку основывается на недостоверных сведениях об объектах-аналогах, невозможно установить соответствие действительности обстоятельств, указанных в рекламируемых предложениях, положенных в основу заключения.

В заключении эксперта рассмотрены предложения о продаже и аренде производственно-складской недвижимости г. Вологды в 2013 году, опубликованные в еженедельной информационно-рекламной газете                    «Городок +». Использованы, в частности, 7 предложений по аренде.

Пунктом 19 ФСО № 1 предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Согласно пункту 4  ФСО № 3 информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Заключение эксперта не содержит информации, позволяющей сделать вывод о проверке оценщиком достоверности  сведений, содержащихся в опубликованных объявлениях. Соответствие действительности характеристики объектов-аналогов, приведённой в таблице на странице 28 заключения эксперта: подъездные пути – асфальтовая дорога удовлетворительного качества, техническое описание – кирпичное производственное здание, наличие коммуникаций – электроснабжение, техническое состояние – удовлетворительное, внутренняя отделка – простая, не подтверждено.

Как правильно указано в решении суда первой инстанции, объявления по объектам аналогам № 5 и № 7 (страница 24 заключения) вызывают сомнение в том, что являются разными объектами недвижимости, исходя  из местоположения, незначительной скидки в цене в более позднем по времени объявлении и контактного номера телефона.

Апелляционный суд также согласен с выводом суда первой инстанции о том, что указанные объекты-аналоги имеют неравнозначное местоположение по сравнению с объектами оценки. Объекты оценки расположены по адресу:            г. Вологда, ул. Чернышевского, 147. Улица Чернышевского связывает район «Бригантина» с центральной частью города, является крупной магистральной улицей. По данной улице осуществляется движение автомобильным и общественным транспортом, транспортная доступность характеризуется как хорошая. Ближайшая окружающая застройка: в основном производственная, коммерческая. Объекты аналоги № 5 и № 7 расположены по адресу: г. Вологда, ул. Турундаевская. Улица Турундаевская находится на окраине города Вологды в промзоне, далеко от основных магистралей города.

Оценщиком применена корректировка на местоположение объектов-аналогов. Размер корректировки обоснован экспертным мнением. 

В соответствии с пунктом 12 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, что фактически в экспертном заключении не выполнено, в  то время как местоположение объекта аренды имеет существенное значение для определения величины арендной платы.

Таким образом, заключение эксперта не подтверждает рыночную величину  арендной платы на объекты недвижимого имущества.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены принятого по данному делу решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

          решение Арбитражного суда Вологодской области от 01 сентября 2014 года по делу № А13-406/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Вологодское предприятие большегрузных автомобилей» – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

            Т.В. Виноградова

Судьи

            А.Ю. Докшина

            О.Ю. Пестерева