Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2014 по делу n А44-5396/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

кодекса Российской Федерации   (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Из положений статей 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

По смыслу статей 15, 24 Закона № 135-ФЗ осуществлять оценочную деятельность вправе лица, получившие профессиональные знания в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 1 при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (пункт 12 ФСО № 1).

Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, при оценке имеющегося отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу рекомендовано судам пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92).

В пункте 2 Информационного письма № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки, в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7    АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что в целях установления рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества Комитет заключил договор с ООО «Инвенцен», согласно отчету которого рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 02 сентября 2013 года составила 2 910 000 руб. с НДС, в том числе здания склада общей площадью 266,2 кв.м – 2 301 000 руб., земельного участка общей площадью 1951 кв.м – 609 000 руб.

Истец в обоснование заявленных требований ссылался на отчет общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная экспертиза и оценка» от 26.10.2013 № 633-10/13, согласно которому рыночная стоимость здания склада по состоянию на 23.10.2013  составляет 2 006 000 руб., земельного участка 191 000 руб. (т.1, л.32-34).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции для определения цены выкупаемого имущества, а также проверки соответствия отчета от 05.09.2013 № 302/09/13 Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью АКГ «Новгородаудит» Стрункову Анатолию Ивановичу (т.2, л.35-37).

Стоимость данной экспертизы составила 20 000 руб., которые уплачены истцом по платежному поручению от 06.12.2013 № 1522 (т.1, л.105). 

В результате проведения экспертизы экспертом ООО АКГ «Новгородаудит» установлено, что отчет от 05.09.2013 № 302/09/13, выполненный ООО «Инвенцен» не соответствует нормам Федерального закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки (нарушены требования пунктов 19 и 21 ФСО № 1).

Экспертом установлено, что при оценке здания склада был применен сравнительный подход, но выбрано только два аналога, характеристика которых не подкреплена обосновывающими документами. Отказ от применения доходного подхода при рыночной оценке здания склада в связи с отсутствием достоверной информации не может быть признан обоснованным, поскольку проведенный экспертом анализ показал, что рынок г. Боровичи представлен данными об уровне арендных ставок при сдаче зданий складов в аренду (т.2, л.53).

Согласно заключению эксперта Стрункова А.И. (в редакции уточнения эксперта к отчету по определению рыночной стоимости здания склада и земельного участка от 31.01.2014 № 04/14) рыночная стоимость здания склада составляет 2 183 114 руб., в том числе НДС, земельного участка – 284 594 руб.

Ответчики, в связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта Стрункова А.И., заявили ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы (т.3, л.12-13).

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ указанное экспертное заключение суд первой инстанции доводы ответчиков о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта Стрункова А.И. признал обоснованными и в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ назначил повторную экспертизу,  проведение которой поручено эксперту ООО «Аудит-Оценка» Лисенковой Ольге Юрьевне.

Стоимость данной экспертизы составила 20 000 руб., которые уплачены Комитетом  по платежному поручению от 24.04.2014 № 102 (т.4, л.66). 

Согласно заключению эксперта Лисенковой О.Ю. от 11.06.2014 рыночная стоимость здания склада общей площадью 266,2 кв.м, находящего по адресу: Новгородская обл., г. Боровичи, ул. Комсомольская, д. 91Б, по состоянию на                         02 сентября 2013 года составляет 1 992 000 руб. с НДС, рыночная стоимость земельного участка площадью 1951 кв.м с кадастровым номером 53:22:0021201:25, расположенного по тому же адресу – 741 000 руб. (т.4, л.91-131).

Истец заявил о несогласии с определением рыночной стоимости земельного участка, определенной данным экспертом. Указал, что информация, использованная экспертом по объектам-аналогам земельного участка, не является достоверной и не отражает фактическую информацию об объектах-аналогах. Так, стоимость земельного участка – аналога № 1 указана без учета того, что в цену сделки помимо земельного участка входили и объекты недвижимости – эллинги. По объекту-аналогу № 2 фактическая продажа составила 250 000 руб., а не 2 000 000 руб., как было указано в цене предложения, принятой экспертом. Объект-аналог № 3 выбран экспертом некорректно, поскольку невозможно проверить его фактическое наличие.

Указанные доводы истца обоснованно не приняты судом первой инстанции.

В результате проведенного экспертом ООО «Аудит-Оценка» экспертного исследования установлено, что рыночная величина стоимости объектов оценки, определенная в отчете ООО «Инвенцен», имеет необоснованное завышение,  что является существенным изъяном, влияющим на достоверность оспариваемых выводов, содержащихся в отчете № 302/09/13.

При данных обстоятельствах, требование ЗАО «Суворовец» о признании недостоверной рыночной стоимости спорных объектов, установленной отчетом ООО «Инвенцен» от 05.09.2013 № 302/09/13, правомерно признано судом обоснованным и удовлетворено.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка эксперт                         ООО «Аудит-Оценка» использовал сравнительный подход (метод прямого сравнения продаж) и обосновал отказ от использования затратного подхода к оценке. Доходный подход применялся при оценке рыночной стоимости имущественного комплекса, включающего здание склада и земельный участок (т.4, л.100-101).

Отчет по определению рыночной стоимости шести земельных участков от 10.02.2014 № 32-13, подготовленный оценщиком ООО «АКГ «Новгородаудит» Дружининым И.Е., обоснованно не принят судом в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного земельного участка общей площадью 1951 кв.м, поскольку стоимость объекта определена на иную дату - 01.01.2012, с иной целью и без оценки рыночной стоимости имущественного комплекса в целом (т.3, л.31-150).

Апелляционная коллегия полагает, судом первой инстанции при рассмотрении дела произведен тщательный правовой анализ двух судебных экспертиз, и дана правильная оценка доказательствам и доводам сторон.

Поскольку ЗАО «Суворовец» обладает исключительным правом на приобретение в собственность спорного имущественного комплекса, суд правомерно удовлетворил требование истца в части возложения на Комитет обязанности заключить договор купли-продажи этого имущества в 30-дневный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения с рассрочкой платежа на 60 месяцев, определив цену подлежащего приватизации имущества исходя из результатов проведенной по делу экспертизы, а именно заключения эксперта ООО «Аудит-Оценка» Лисенковой О.Ю. от 11.06.2014.

Апелляционная коллегия не находит правовых оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Рассматривая доводы, приведенные в апелляционной жалобе, арбитражный апелляционный суд констатирует то, что они по смыслу аналогичны доводам, изложенным в возражениях на заключение эксперта          ООО «Аудит-Оценка» (т.5, л.2-4) , и исходит из того, что эти доводы уже получили надлежащую оценку суда первой инстанции.

Так как отчет эксперта ООО «АКГ «Новгородаудит» Стрункова А.И. (оплата за подготовку которого произведена истцом) судом не принят, а рыночная стоимость выкупаемого имущества определена на основании заключения эксперта ООО «Аудит-Оценка», оплата по которому произведена Комитетом, не оспаривающим выводы суда о распределении указанных расходов, суд апелляционной инстанции отклоняет довод апеллянта о неправильном распределении расходов по оплате экспертиз как необоснованный.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 13 августа                    2014 года по делу № А44-5396/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Суворовец» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий