Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2014 по делу n А44-5396/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

17 ноября 2014 года

г. Вологда

Дело № А44-5396/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 17 ноября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

         при участии от закрытого акционерного общества «Суворовец»                  Семенова А.Н. по доверенности от 06.02.2014,

         рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Новгородской области апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Суворовец» на решение Арбитражного суда Новгородской области от 13 августа 2014 года по делу № А44-5396/2013 (судья Деменцова И.Н.),

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество «Суворовец» (ИНН 5320008456, ОГРН 1025300988217, место нахождения: 174400, Новгородская обл., г. Боровичи, ул. 9-го Января, д. 38А, далее – ЗАО «Суворовец») обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Боровичского муниципального района (ИНН 5320002630, ОГРН 1025300991572, место нахождения: 174400, Новгородская обл., г. Боровичи, ул. Коммунарная, д. 48, далее – Комитет) и обществу с ограниченной ответственностью «Инвенцен» (ИНН 5320012068, ОГРН 10253000989383, место нахождения: 174400, Новгородская обл., г. Боровичи, ул. Коммунарная, д. 27, далее – ООО  «Инвенцен») о признании недостоверным, как не соответствующий требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в т.ч. федеральному законодательству о стандартах оценки и другим нормативным актам, отчета «Об оценке рыночной стоимости от 02.09.2013 № 302/09/13 здания склада общей площадью 266,2 кв.м с земельным участком общей площадью 1951 кв.м кадастровым номером 53:232:0021201:25, находящихся по адресу: Новгородская обл., г. Боровичи, ул. Комсомольская, д. 91Б», выполненного ООО «Инвенцен», в части определения величины рыночной стоимости объектов оценки; о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, и обязании Комитета в 30-ти дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда заключить с ЗАО «Суворовец» договор купли-продажи здания склада общей площадью 266,2 кв.м с земельным участком общей площадью 1951 кв.м с кадастровым номером 53:232:0021201:25, находящихся по адресу: Новгородская обл.,                      г. Боровичи, ул. Комсомольская, д. 91Б, согласно которого в рассрочку, равную 60-ти месяцам, продать ЗАО «Суворовец» вышеуказанные объекты за                   1 992 000 руб. и 258 594 руб. 00 коп. – соответственно (с учетом неоднократного уточнения исковых требований и привлечения второго ответчика).

В дальнейшем, истец просил суд принять отказ от иска в части установления при заключении договора купли-продажи стоимости земельного участка общей площадью 1951 кв.м с кадастровым номером 53:232:0021201:25, находящегося по адресу: Новгородская обл., г. Боровичи, ул. Комсомольская,                    д. 91Б, в размере 258 594 руб., а также признания недостоверным, как не соответствующего требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в т.ч. федеральному законодательству о стандартах оценки и другим нормативным актам, отчета «Об оценке рыночной стоимости от 02.09.2013 № 302/09/13 здания склада общей площадью 266,2 кв.м с земельным участком общей площадью 1951 кв.м кадастровым номером 53:232:0021201:25, находящихся по адресу: Новгородская обл., г. Боровичи,                ул. Комсомольская, д. 91Б», выполненного ООО «Инвенцен», в части    определения величины рыночной стоимости земельного участка. Пояснил, что в случае принятия отказа от иска ЗАО «Суворовец» согласно на заключение договора купли-продажи земельного участка по цене, указанной в отчете                ООО «Инвенцен».

Поскольку предметом спора является, в том числе, урегулирование разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости, ответчики возражали против цены, указанной истцом, судом не принят частичный отказ истца от иска, так как он нарушает права ответчиков. Уточненные исковые требования рассмотрены судом первой инстанции по существу.

Решением суда от 13 августа 2014 года исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным отчет ООО «Инвенцен» № 302/09/13 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - здания склада с земельным участком, расположенного по адресу: Новгородская обл.,             г. Боровичи, ул. Комсомольская, д.91Б» по состоянию на 02.09.2013 в части определения величины рыночной стоимости объектов оценки. Суд обязал Комитет в 30-дневный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения заключить с ЗАО «Суворовец» договор купли-продажи здания склада общей площадью 266,2 кв.м с земельным участком общей площадью 1951 кв.м с кадастровым номером 53:22:0021201:25, находящихся по адресу: Новгородская обл., г. Боровичи, ул. Комсомольская, д. 91Б, по цене                                     2 733 000 руб. (здание склада за 1 992 000 руб. (с НДС) и земельный участок за 741 000 руб.), определенной исходя из рыночной стоимости объектов недвижимости, с рассрочкой платежа на 60 месяцев на прочих условиях проекта договора, направленного Комитетом в адрес ЗАО «Суворовец». С                   ООО «Инвенцен» в пользу ЗАО «Суворовец» взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по госпошлине. С Комитета в пользу ЗАО «Суворовец» взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по госпошлине.

ЗАО «Суворовец» с решением суда в части определения стоимости земельного участка, по которой он должен быть отчужден, не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит его отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к следующему. Вывод суда об обоснованности экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью «Аудит-Оценка» (далее - ООО «Аудит-Оценка») о стоимости земельного участка, является противоречащим имеющимся в материалах дела доказательствам, а установление рыночной стоимости земельного участка на основании указанного заключения необоснованным. Заключение эксперта ООО «Аудит-Оценка» не отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности, следовательно, не могло быть положено в основу судебного решения, как доказательство, подтверждающее рыночную стоимость земельного участка. При составлении заключения по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка эксперт руководствовался недостоверными сведениями, которые не были проверены им. использовал информацию о несуществующих объектах-аналогах, не осматривал объекты-аналоги, при определении рыночной стоимости объекта-аналога - земельного участка не выделил в нем стоимость иных объектов, а также допустил математические ошибки в расчетах. Для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом использованы только три объекта-аналога, при этом ни один из объектов-аналогов не мог быть положен в основу отчета об оценке. Ввиду отсутствия информации по существенным критериям оценки эксперт не мог сделать обоснованный сравнительный анализ. Кадастровые номера земельных участков объектов-аналогов в заключении эксперта не приведены, владельцы их не указаны, месторасположение не позволяет идентифицировать данные земельные участки. Апеллянт считает, что информация, использованная экспертом, не является достаточной и достоверной, поскольку не отражает информацию об объектах-аналогах, а само заключение противоречит пункту 22 ФСО № 1, поскольку некорректно подобраны объекты-аналоги. Вывод суда о том, что при рассмотрении данного, спора должна была быть дана оценка имущественного комплекса в целом, то есть земельного участка и здания склада, нельзя признать обоснованными, поскольку он противоречит имеющимся в материалах дела всем отчетам об оценке, в том числе заключениям экспертов и заключению ООО «Аудит-оценка». Оценке подлежит каждый объект недвижимости, то есть и земельный участок, и здание склада. Указанные объекты существуют как самостоятельные, и регистрация права собственности производится на каждый объект самостоятельно. При этом, исходя из отчетов об оценке, экспертных заключений видно, что оценщиками производилась оценка склада и земельного участка вне зависимости друг от друга, для каждого объекта использовались свои объекты аналоги. Ошибкам в заключении ООО «Аудит-оценка», на которые указывалось ЗАО «Суворовец», судом надлежащей оценки не дано. Действительность сведений об объектах-аналогах, их существовании судом не проверена, допущенные нарушения Стандартов оценки и закона об оценочной деятельности не оценены. Апеллянт считает, что судом необоснованно не принято во внимание в качестве доказательств заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью АКГ «Новгородаудит» Стрункова А.И., где рыночная стоимость склада составляет 2 183 114 руб., земельного участка -    284 594 руб. Также податель жалобы полагает, что судом необоснованно не принят отказ от исковых требований в части установления рыночной стоимости земельного участка, так как он не мог нарушать права ответчиков. Отказ ЗАО «Суворовец» от части исковых требований являлся законным и обоснованным. При вынесении решения об удовлетворении иска суд необоснованно освободил одного из ответчиков - ООО «Инвенцен» от несения расходов по оплате экспертизы, сохранив их за истцом и одним из ответчиков.

Комитет в отзыве просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Поскольку истцом обжалуется только часть решения, то в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции при отсутствии возражений сторон проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 (ред. от 23.07.2009)                «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при отсутствии возражений сторон по проверке судебного акта в обжалуемой части до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и                                 ЗАО «Суворовец» (арендатор) 18.01.2007 заключили договор № 886 аренды недвижимого имущества, а именно нежилого пристроенного помещения общей площадью 265,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Боровичи,                                   ул. Комсомольская, д. 91Б, на срок с 01.01.2007 по 30.12.2007 для использования под склад.

Впоследствии сторонами заключены договора аренды этого же здания  от 19.03.2008 № 1003, от 11.01.2009 № 1157, от 12.01.2010 № 1217, от 30.12.2011 № 1296, от 01.02.2013 № 1329.

Приказом Комитета от 15.10.2012 № 198 внесены изменения в реестр муниципального имущества в объект учета казны с реестровым номером 1923 «Склад», расположенный по адресу: г. Боровичи, ул. Комсомольская, д. 91Б, согласно которым площадь здания составляет 266,2 кв.м, материал стен- кирпичные, кадастровый номер земельного участка площадью 1951 кв.м, в пределах которого расположен объект учета 53:22:0021201:25.

Договора аренды на 2012-2014 годы заключены сторонами с учетом указанных изменений.

ЗАО «Суворовец» 25.07.2013 обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право выкупа муниципального имущества, которым владеет на праве аренды, а именно нежилого помещения (склада), расположенного по адресу: г. Боровичи, ул. Комсомольская, д. 91-Б. Заявление получено Комитетом 26.07.2013 (т.1, л.85).

Письмом от 02.08.2013 № 1091 Комитет сообщил истцу о том, что его заявление о реализации преимущественно права на приобретение арендуемого здания склада площадью 266,2 кв.м рассмотрено положительно, заказана рыночная оценка данного объекта. Указанное письмо получено представителем истца 22.08.2013 (т.1, л.84).

ООО «Инвенцен» по заданию Комитета подготовило отчет № 302/09/13 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости здания склада с земельным участком, расположенного по адресу: Новгородская обл.,                          г. Боровичи, ул. Комсомольская, д.91Б» по состоянию на 02 сентября 2013 года, согласно которому общая рыночная стоимость здания склада с земельным участком составляет 2 910 000 руб. с учетом НДС, в том числе здания склада 2 301 000 руб., земельного участка – 609 000 руб. (т.1, л.66-82).

Комитет 24.09.2013 издал приказ № 311 «Об утверждении программы приватизации объектов муниципальной собственности» и 30.09.2013 направил в адрес истца копию указанного приказа и проект договора купли-продажи арендуемого имущества, пунктом 2.1 которого цена продажи определена в размере 2 910 000 руб., в том числе здания склада в размере 2 301 000 руб., земельного участка – 609 000 руб., с условием о рассрочке на 5 лет. Указанные документы получены представителем истца 01.10.2013 (т.1, л.28-29, 86).

Письмом от 29.10.2013 ЗАО «Суворовец» сообщило Комитету о своем согласии на приобретение вышеуказанного имущества на условиях предлагаемого договора в рассрочку до 60-ти месяцев, предложив изменить цену выкупаемого имущества с 2 910 000 руб. на 2 197 000 руб., согласно отчету оценщика общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная экспертиза и оценка» № 633-10/13 (т.1, л.31-34, 87).

Не достижение между ЗАО «Суворовец» и Комитетом соглашения относительно цены выкупаемого имущества послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о признании недостоверной рыночной стоимости спорных объектов и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования частично, правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 421 Гражданского