Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 по делу n А05-3433/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

29 октября 2014 года

г. Вологда

Дело № А05-3433/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 29 октября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Некоммерческого Фонда строительства социального жилья «Утро» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 июля 2014 года по делу                          № А05-3433/2014 (судья Тюпин А.Н.),

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» (ОГРН 1022901496551, ИНН 2921001442, место нахождения: 163000, г. Архангельск, пр-кт Ломоносова, 30, далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Некоммерческому Фонду строительства социального жилья «Утро» (ОГРН 1132900000881, ИНН 2901991505, место нахождения: 163020, г. Архангельск, ул. Красных партизан, д. 4, корп. 2, кв. 2, далее - Фонд) с требованием о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:16:064001:732 от 05.11.2013, для проектирования и строительства многоквартирного дома в п. Талаги МО «Талажское» Приморского района Архангельской области.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования «Талажское» и общество с ограниченной ответственностью «АРТ-Электро».

Решением суда от 23 июля 2014 года суд расторг договор аренды земельного участка от 05.11.2013 № 541 заключенный Комитетом и Фондом. С Фонда в доход федерального бюджета взыскано 4000 руб. государственной пошлины.

Фонд с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Неиспользование земельного участка означает полное отсутствие какой-либо деятельности. В подтверждение ведения целевой деятельности на земельном участке по договору аренды ответчик предоставил в материалы дела следующие документы: фотографии земельного участка; копию договора генерального подряда от 01.12.2013 № 01/12/13, копию договора подряда от 20.06.2013 № ДСМ20062014-СД, копию договора подряда от 18.06.2014 № ТП-С/2014/369, копию договора на выполнение проектных работ от 14.11.2013 № 19-13, копию договора страхования гражданской ответственности от 24.06.2014 № 001000-14/ГОЗ. Соглашение от 12.12.2013 и договор аренды являются отдельными друг от друга сделками. Более того, Соглашение заключено гораздо позже договора аренды, в котором даже не предусмотрено его заключение. Из этого невозможно определить то, на что конкретно и в какие сроки мог рассчитывать истец при заключении договора аренды. В претензии от 07.03.2014 истец лишь констатировал факт нарушения сроков, предусмотренных Соглашением, а также то, что он предложил ответчику подписать Соглашение о расторжении договора аренды. Таким образом, истец не предупреждал в письменном виде ответчика о необходимости исполнения обязательств по договору аренды. Следовательно, истцом не соблюдено досудебное урегулирование спора, и оснований у суда удовлетворять исковые требования не было.

Стороны и третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, по результатам проведения аукциона от 30.10.2013 по продаже права аренды на земельный участок с кадастровым номером 29:16:064001:732, истец на основании распоряжения администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от 20.09.2013 № 2403р провел открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды сроком на один год на земельный участок с кадастровым номером 29:16:064001:732 для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома.

Победителем аукциона признан Фонд. Стоимость аренды земельного участка по результатам аукциона составила 205 481 руб.

Комитетом (Арендодатель) и Фондом (Арендатор) 05.11.2013 заключен договор аренды земельного участка № 541, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2705 кв.м, с кадастровым номером 29:16:064001:732, местоположение: Архангельская область, Приморский район, муницпальное образование «Талажское», пос. Талаги, для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома.

При этом, в пункте 1.7 договора сторонами оговорено  что земельный участок предоставляется в рамках адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2015 годы».

Срок действия договора установлен сторонами на один год с 30.10.2013 по 29.10.2014 (пункт 1.6. договора).

Факт передачи земельного участка ответчику подтверждается передаточным актом от 05.11.2013.

Далее, Комитетом, Фондом и администрацией муниципального образования «Талажское» 12.012.2013, учитывая Постановление Правительства Архангельской области от 23.04.2013 № 173-пп «Об утверждении адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2013-2015 годы» (далее – Программа), договор аренды земельного участка от 05.11.2013 № 541, подписано соглашение, в котором стороны, определили Фонду следующий график выполнения работ на земельном участке в соответствии с договором аренды:

- декабрь 2013 года – направление документации в администрацию муниципального образования «Приморский муниципальный район» для утверждения градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 29:16:064001:732; получение разрешения на 0-й цикл строительства многоквартирного дома в администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» на земельном участке с кадастровым номером 29:16:064001:732; обустройство строительной площадки;

- до 25.01.2014 – устройство свайного фундамента;

-до 01.02.2014 – получение разрешения на строительство многоквартирного дома;

- до 15.04.2014 – строительство каркаса здания;

- до 25.05.2014 – инженерные сети ВК; инженерные сети ТС;

- до 15.06.2014 – инженерные сети ЭОС;

- до 25.05.2014 – внутренние инженерные сети ВК;

- до 25.06.2014 – внутренние инженерные сети ОВ;

- до 15.06.2014 – внутренние инженерные сети ЭОС;

- до 25.07.2014 – благоустройство территории;

- ввод в эксплуатацию  многоквартирного жилого дома - в соответствии с проектной документацией (т.1, л.13-14).

Ссылаясь на нарушение Фондом существенных условий договора (не выполнены работы в установленные графиком сроки), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными по праву, и удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 3 части 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46               ЗК РФ).

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора аренды от 05.11.2013 Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при неиспользовании земельного участка, при использовании земельного участка не по целевому назначению, при использовании способами, приводящими к его порче, а также при систематическом невнесении арендной платы.

В пункте 3.4.1 спорного договора установлена обязанность Арендатора выполнять в полном объеме все условия договора.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок не используется ответчиком по его назначению, график работ, установленный в соглашении от 12.12.2013, Фондом не выполняется либо выполняется с грубейшим нарушением указанных в Соглашении сроков.

Так, до 10 июля 2014 года работы на земельном участке не проводились. С 10 по 22 июля 2014 года забиты сваи. Отставание по графику составляет 6 месяцев (т.1, л.148).

Исходя из пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В рассматриваемом случае Арендодатель претензией от 07.03.2014              № 03-16/17 (т.1, л.58-59) уведомил ответчика о необходимости выполнения принятых на себя обязательств в соответствии с утвержденным графиком (соглашение от 12.12.2013), указал на факт срыва ответчиком сроков реализации мероприятий Программы, не выполнение которой приведет к не расселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования «Талажское», а также предложил Арендатору расторгнуть по соглашению сторон договор аренды земельного участка от 05.11.2013 № 541 и подписанные три экземпляра соглашения о расторжении договора вернуть в адрес истца не позднее 14.03.2014.

Указанная претензия вручена председателю Фонда Канюкову В.Н. 07.03.2014, что ответчиком не оспаривается.

Действующим законодательством не установлен запрет на изложение предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»), поэтому основания для вывода о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и применения пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса, в рассматриваемом случае отсутствовали.

Апелляционная коллегия соглашается с арбитражным судом, что срок, установленный в претензии (до 14.03.2014), учитывая ее получение ответчиком 07.03.2014, соответствует принципу разумности, установленному статьей 452 ГК РФ.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Однако с момента предъявления иска в арбитражный суд (25.03.2014) до настоящего времени Фонд не предпринял никаких усилий для подтверждения факта выполнения работ по согласованному сторонами графику (Соглашение от 12.12.2013).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о доказанности истцом существенных нарушений ответчиком условий спорного договора аренды земельного участка, в связи с чем правомерно удовлетворил заявленные требования.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции