Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 по делу n А05-13877/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации    государственного    и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Как следует из материалов дела, Комитет предложил в проекте договора  следующую редакцию пункта 3.2.10: «До полного исполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2.1 настоящего договора и снятия залога:

3.2.10.1. Переустройство, переоборудование, перепланировку имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, производить только после письменного уведомления продавца за 10 (десять) дней до начала проведения таких работ, с приложением заверенных копий следующих документов: проекта выполняемых работ по переустройству и (или) перепланировке имущества, выполненного лицом, имеющим выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации;  заключения территориальных органов Госсанэпидемнадзора и Госпожнадзора о возможности переустройства и (или) перепланировки в планируемых объемах; акта или технического заключения уполномоченной организации о возможности проведения данных видов работ в планируемых объемах в указанном здании с учетом технического состояния конструктивных элементов и инженерного оборудования в зоне переустройства и (или) перепланировки.

По завершению проведения работ, связанных с переустройством и (или) перепланировкой, в течение 2 (двух) месяцев, представить в адрес продавца заверенные копии следующих документов: акта о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения или акта приема-передачи выполненных работ; копию технического паспорта на имущество, изготовленного с учетом произведенных изменений.

3.2.10.2. Реконструкцию, капитальный ремонт имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, или проведение иных работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности имущества, предусматривающих возведение надстроек и встроек, изменение фасадов, в результате чего изменяются объемно-планировочные характеристики и технико-экономические показатели в целом по зданию, в котором расположено имущество, производить только в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ), после обязательного письменного уведомления продавца за 30 (тридцать) дней до начала проведения таких работ, с приложением заверенных копий следующих документов: разрешения на реконструкцию имущества и (или) его капитальный ремонт и (или) проведения иных работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности имущества, выданного уполномоченным органом местного самоуправления или уполномоченной на то организацией; проектной документации на выполнение реконструкции имущества и (или) его капитального ремонта и (или) проведение иных работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности имущества, выполненной лицом, имеющим соответствующий допуск к работам по подготовке такой проектной документации; положительного заключения государственной экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 ГрК РФ.

По завершению проведения работ, указанных в пунктах 3.2.10.2 настоящего договора, в течение 2 (двух) месяцев представить в адрес продавца заверенные копии следующих документов: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после окончания проведения работ, оформленного в установленном порядке; копию технического паспорта на имущество, изготовленного с учетом произведенных изменений.

3.2.10.3. Без письменного согласия продавца не закладывать, не отчуждать, не обременять правами третьих лиц (в том числе передача имущества в аренду или временное безвозмездное пользование на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства по настоящему договору), не вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора.

3.2.10.4. Передавать имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, или его часть в аренду или временное безвозмездное пользование другим лицам только при письменном уведомлении покупателем продавца с обязательным приложением перечисленных ниже документов и указанием следующей информации в отношении юридического лица, физического лица или индивидуального предпринимателя, кому передается имущество в аренду (пользование): полное наименование; копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя (ЕГРЮЛ, ЕГРИП);    копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе на территории Российской Федерации (ИНН); перечень видов деятельности, которые будут осуществляться на арендуемых (находящихся в пользовании) площадях.

При сдаче в аренду или временное безвозмездное пользование имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, или его части, покупатель обязан соблюдать следующие условия: имущество предоставляется в аренду (пользование) для осуществления видов деятельности не запрещенных законодательством Российской Федерации; срок действия договора аренды (пользования), по которому имущество предоставляется во временное пользование, не должен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства по настоящему договору.

В случае заключения договора аренды или временного безвозмездного пользования имущества в течение 1 (одного) месяца со дня заключения такого договора представить в адрес продавца его копию».

Комитет также предложил в проекте договора  пункт  5.3 следующего содержания: «По требованию продавца настоящий договор может быть расторгнут путем направления в адрес покупателя письменного уведомления о намерении расторгнуть договор во внесудебном порядке в следующих случаях, каждый из которых признается существенным нарушением настоящего договора:

5.3.1. Покупатель нарушил сроки и суммы платежей, установленные графиком платежей (приложение № 1), более чем 2 раза в течение 12 (двенадцати) последовательных календарных месяцев.

5.3.2. Покупатель нарушил условия, предусмотренные пунктом 3.2.10 настоящего договора.

В случае получения отказа от покупателя на предложение продавца о расторжении договора во внесудебном порядке по основаниям указанным в пунктах 5.3.1, 5.3.2, либо неполучения ответа в течение 30 (тридцати) дней со дня направления такого уведомления, продавец вправе обратиться с заявлением в суд о расторжении договора в одностороннем порядке и требованием возврата имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора».

Общество в суде первой инстанции возразило против  включения в договор  вышеперечисленных пунктов, поскольку  они не являются существенными  и императивно не предусмотрены нормами действующего законодательства.

Суд первой инстанции с учетом возражений истца исключил данные  пункты из  договора.

Апелляционная инстанция  полагает, что выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу  обстоятельствам, доказательствам и нормам права.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ  в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 4 статьи 421  ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422                    ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из материалов дела видно, что  стороны имеют намерение заключить спорный договор, условия которого должны отвечать требованиям  норм             ГК РФ и  Закона № 159-ФЗ.

Вместе с тем,  предложенные  Комитетом вышеназванные  условия не являются  существенными для данного  вида договора, не содержатся  в Законе № 159-ФЗ как  императивные нормы, поэтому при возражениях  другой стороны они не могут быть включены в договор.

Кроме того,  как правомерно указал суд,  стороны договора, являясь участниками данных правоотношений, обязаны соблюдать общие требования закона, в том числе  пункт 2 статьи 346 ГК РФ, поэтому  необходимости в  указании его как условия договора   не имеется, при наличии возражений другой стороны такое условие подлежит исключению.

 В связи с тем, что,  исходя из предложенной  Комитетом редакции  пунктов 3.2.10 и 5.3, видно, что они  взаимосвязаны, суд  исключил  пункт 5.3 из текста договора.

Кроме того, суд указал, что  условия данного пункта дублируют  нормы статей 450, 486 и 489 ГК РФ, которые применяются независимо от условий договора.

При этом суд правильно отметил, что отсутствие спорного пункта в договоре не препятствует Комитету защищать свои  права в порядке, предусмотренном данными нормами.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта в обжалуемой части.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

 постановил:

решение  Арбитражного  суда Архангельской области от 13 июня               2014 года по делу № А05-13877/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации Северодвинска - без удовлетворения.

Председательствующий

          А.Я. Зайцева

Судьи

           Ю.В. Зорина

          А.В. Романова