Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 по делу n А05-13877/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

18 сентября 2014 года

г. Вологда

Дело № А05-13877/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 18 сентября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В, Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Смирновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 июня 2014 года по делу № А05-13877/2013                (судья Бутусова Н.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЗИГЗАГ» (ОГРН 1032901001561; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации Северодвинска (ОГРН 103290100307; далее – Комитет) с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи муниципального имущества -  нежилого встроенного помещения, общей площадью 226,4 кв. м, по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, проспект Труда, дом 12, этаж 1, номер на поэтажном плане 2,  кадастровый (условный) номер 29:28:000000:0000:02522/00:1001, а именно, изложении  пунктов  1.4, 2.1, 2.3, 2.4.2, 2.4.3, 2.5, 3.1.1, 3.2.2, 3.2.5, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.12, 3.2.13, 3.2.15, 3.2.16, 5.2, 5.3, 5.4, 7.3 и  приложения № 1.

В порядке статьи 51 Арбитражного кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено государственное унитарное предприятие Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций» (далее – Фонд).

Решением от 13.06.2014 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи муниципального имущества, изложив спорные пункты в следующей редакции:

 - пункт 1.4: «Имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, передано покупателю в аренду по договору аренды от 20.12.2004                               № 03-07/256-04 сроком действия по 30.06.2015»;

- пункт 2.1: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 8 138 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с экспертным заключением от 03.04.2014 № 415-14рс. Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга»;

- абзац второй пункта 2.3: «Срок рассрочки оплаты имущества – 7 (семь) лет с даты подписания настоящего договора»;

- абзац третий и абзац четвертый пункта 2.3 договора исключить;

- пункт 2.4.2: «В случае решения покупателя произвести оплату имущества в размере, превышающем сумму очередного платежа по прилагаемому графику платежей (приложение № 1), но меньше суммы задолженности по основному долгу, оставшейся после уплаты текущих обязательных платежей, покупатель в течение 1 (одного) рабочего дня, следующего за днем произведенного им дополнительного платежа, письменно уведомляет продавца о произведенном дополнительном платеже с указанием суммы и даты такого платежа, а также прилагает копию платежного документа.

Продавец в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты поступления такого уведомления от покупателя, при условии подтверждения факта поступления денежных средств от покупателя на счет продавца, в указанной в уведомлении сумме, при обязательном условии отсутствия на дату поступления такого платежа и на дату получения уведомления неоплаченных покупателем текущих обязательных платежей, производит перерасчет остатка суммы основного долга и процентов, начисленных на остаток суммы основного долга, с учетом произведенного покупателем дополнительного платежа и одновременно с этим формирует уточненный график платежей, который подписывается продавцом и покупателем»;

- пункт 2.4.3: «Денежные средства, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, в размере, превышающем сумму очередного платежа по прилагаемому графику платежей (приложение № 1), но меньше суммы задолженности по основному долгу, оставшейся после уплаты текущих обязательных платежей, без письменного уведомления продавца в порядке, предусмотренном пунктом 2.4.2 настоящего договора, направляются на погашение очередных платежей (основного долга и процентов, начисленных на сумму основного долга), следующих за текущим, при наступлении срока оплаты в соответствии с прилагаемым графиком платежей (приложение № 1). В данном случае перерасчет остатка суммы основного долга и процентов, начисленных на сумму основного долга, не производится»;

- пункт 2.5: «Моментом надлежащего исполнения обязанностей по оплате имущества является поступление в полном объеме денежных средств на счет продавца в сумме и в срок, указанные в пунктах 2.1, 2.3 настоящего договора, процентов, начисленных на сумму основного долга.

Исполнением обязательства по оплате платежей считается дата зачисления на счет продавца по соответствующему коду бюджетной классификации суммы основного долга, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, и процентов, начисленных на сумму основного долга согласно графику платежей (приложение № 1)»;

- пункт 3.1.1: «Передать имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, покупателю по передаточному акту в момент подписания настоящего договора.

Продавец считается выполнившим свои обязательства по настоящему договору, в части передачи имущества от продавца к покупателю, с момента подписания передаточного акта на имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора»;

- пункт 3.2.2: «Принять имущество от продавца в порядке, установленном настоящим договором»;

- пункт 3.2.5: «Принять на себя все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на имущество»;

- пункт 3.2.7: «В течение 1 (одного) месяца со дня государственной регистрации перехода права собственности на имущество, указанное в пункт 1.1 настоящего договора, в установленном действующим законодательством порядке, застраховать за свой счет имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения.

Копию договора страхования представить продавцу в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня его заключения»;

- пункт 3.2.8: «Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц»;

- пункт 3.2.9: «Немедленно уведомлять продавца о возникновении угрозы утраты или повреждения имущества»; 

- пункт 3.2.10 (подпункты 3.2.10.1, , 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.10.4)  исключить;

- пункт 3.2.11: «С момента подписания договора и до момента полного исполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктами 3.2.1 настоящего договора и снятия залога, обеспечить продавцу свободный доступ к имуществу для осуществления проверок сохранности имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора»;

- пункты 3.2.12, 3.2.13, 3.2.15 исключить;

- пункт 3.2.16: «До полного исполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2.1 настоящего договора и снятия залога, письменно в течение 10 (десяти) рабочих дней уведомлять продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов»;

- пункты 5.2, 5.3,  5.4 (подпункты 5.4.1, 5.4.2, 5.4.3) и 7.3 договора исключить.

Комитет с решением суда не согласился в части исключения из договора пунктов 3.2.10 и 5.3, в апелляционной жалобе просил его отменить в указанной части, принять по делу новый судебный акт об урегулировании указанных пунктов в редакции продавца.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему.

Комитет считает необходимым сохранение пунктов 3.2.10 и 5.3, поскольку они не противоречат требованиям действующего законодательства и направлены на сохранение и сбережение заложенного имущества, устанавливают конкретизированный порядок действий сторон в отношении имущества, находящегося в залоге. Пунктом 5.3 договора в редакции продавца предусмотрено, что по требованию продавца настоящий договор может быть расторгнут путем направления в адрес покупателя письменного уведомления о намерении расторгнуть договор во внесудебном порядке в следующих случаях, каждый из которых признается существенным нарушением настоящего договора: покупатель нарушил сроки и суммы платежей, установленные графиком платежей (приложение 1), более чем 2 раза в течение 12 (двенадцати) последовательных календарных месяцев (5.3.1); покупатель  нарушил условия,  предусмотренные пунктом  3.2.10 настоящего договора (5.3.2). В случае получения отказа от покупателя на предложение продавца о расторжении договора во внесудебном порядке по основаниям, указанным в подпунктах 5.3.1, 5.3.2, либо неполучения ответа в течение 30 (тридцати) дней со дня направления такого уведомления, продавец вправе обратиться с заявлением в суд о расторжении договора в одностороннем порядке и требованием возврата имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора». Условия, указанные в пункте 5.3 (подпункты 5.3.1 и 5.3.2) проекта договора, являются существенными и обязательными для исполнения со стороны покупателя в отношении имущества, находящегося в залоге до полной его оплаты. Неисполнение указанных условий является существенным основанием для расторжения договора по инициативе продавца. Указанные положения не нарушают прав добросовестного покупателя. Исключение данного пункта проекта договора позволяет покупателю без каких-либо неблагоприятных последствий значительно нарушать согласованный сторонами график платежей, то есть предоставляет дополнительные не предусмотренные законодательством льготы, связанные с необходимостью обращения продавца в судебные органы за надлежащим исполнением покупателем своих обязательств, за счет местного бюджета.

Общество в отзыве на жалобу возразили против изложенных в ней доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                   (далее - АПК РФ).

Поскольку  Комитет обжалует решение суда в части, возражений от Общества  о проверке судебного акта в пределах жалобы не поступило, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность  решения суда по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в обжалуемой части.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным в обжалуемой части, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 20.12.2004 № 03-07/256-04 аренды нежилого помещения общей площадью 226,4 кв. м, расположенного по адресу: город Северодвинск, проспект Труда, дом 12, сроком по 30.06.2015.

Решением Совета депутатов Северодвинска от 22.08.2013 № 57 арендуемое Обществом помещение включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 года.

Постановлением администрации муниципального образования «Северодвинск» от 14.10.2013 № 383-па утверждены условия приватизации названного выше нежилого помещения.

Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с заключением независимого оценщика в размере  9 273 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС).

Комитет 23.10.2013 направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Общество подписало договор с протоколом разногласий по пунктам 1.4, 2.1, 2.3, 2.4.2, 2.4.3, 2.5, 3.1.1, 3.2.2, 3.2.5, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.12, 3.2.13, 3.2.15, 3.2.16, 5.2, 5.3, 5.4, 7.3, 8.3 и по приложению № 1 к договору.

Протокол разногласий письмом от 20.11.2013 № 11-04-04/7021 отклонен Комитетом.

Часть разногласий стороны согласовали добровольно.

Спор между сторонами возник относительно урегулирования разногласий по пунктам 1.4, 2.1, 2.3, 2.4.2, 2.4.3, 2.5, 3.1.1, 3.2.2, 3.2.5, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.12, 3.2.13, 3.2.15, 3.2.16, 5.2, 5.3, 5.4, 7.3, приложение 1 договора.

Поскольку  при заключении договора стороны  разногласия добровольно не урегулировали, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции  урегулировал разногласия. Определением суда от 07.03.2014 по вопросу урегулирования разногласий по пункту  2.1 договора по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Проф-оценка» (далее - ООО «Проф-оценка») Аншукову Дмитрию Владимировичу. С учетом заключения эксперта суд первой инстанции принял пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества в следующей редакции: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 9 273 000 руб. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 24.09.2013 №2-174/13».

Комитет не согласился с решением суда в части исключения  из договора  предложенных им в проекте договора пунктов 3.2.10 (подпункты 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.10.4), 5.3 (подпункты 5.3.1 и 5.3.2), просил апелляционный суд решение в этой части  отменить,  принять данные пункты в редакции  продавца.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения судебного  акта в обжалуемой части.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его