Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2009 по делу n А66-4370/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

10 февраля 2009 года

г. Вологда

Дело № А66-4370/2008  

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2009 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Зайцевой А.Я., Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от Ермолаева Ю.И.- Баклагиной Е.И. по доверенности от 31.01.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Классика» на решение Арбитражного суда Тверской области от 03 декабря 2008 года по делу                 № А66-4370/2008  (судья Закутская С.А.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Классика» (далее –         ООО «Классика») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к закрытому акционерному обществу «Бета Линк» (далее – ЗАО «Бета Линк») о взыскании 363 005 рублей 34 копеек в том числе: 314 269 рублей 40 копеек платы за фактическое пользование помещением площадью 33,9 кв.м, расположенным по адресу: город Тверь, улица Паши Савельевой, дом 27, корпус 1,  за период 26.01.2008 по 30.06.2008 и 48 735 рублей 94 копеек пеней за просрочку платежа за период с 06.11.2007 по 30.06.2008.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ермолаев Юрий Иванович и индивидуальный предприниматель Ермолаев Александр Юрьевич.

Решением суда от 03 декабря 2008 года  в иске отказано.

Истец с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит его отменить и принять новый судебный акт. По его мнению, прекращение договора субаренды не лишает истца права взыскать плату за фактическое пользование помещением в размере арендной платы, установленной договором, а также предусмотренную им неустойку. Полагает, что суд ошибочно применил к данным правоотношениям нормы о неосновательном обогащении, поскольку следовало руководствоваться статьями 615, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Ермолаева Ю.И. с жалобой не согласился. Считает решение суда законным и обоснованным.

Истец, ответчик и индивидуальный предприниматель Ермолаев А.Ю., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд не явились, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу подлежащей частичному удовлетворению.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 09.10.2002 серии 69 АА № 302575 Ермолаеву Ю.И. принадлежит на праве долевой собственности                            ½ продовольственного магазина общей площадью 426,3 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, город Тверь, улица Паши Савельевой, дом 27,   корпус 1.

Ермолаев Ю.И. (арендодатель) и ООО «Классика» (арендатор) 20 ноября 2006 года заключили договор аренды нежилого помещения площадью 34 кв.м, расположенного по вышеназванному адресу, сроком действия до 31.10.2007 с правом передавать арендованное помещение в субаренду с предварительного уведомления собственника.

Названное помещение передано от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2007.

По согласованию с Ермолаевым Ю.И. ООО «Классика» (арендатор) и ЗАО «Бета Линк» (субарендатор) 20 ноября 2006 года заключили договор субаренды вышеупомянутого помещения сроком действия до 31.10.2007 для торговли товарами и оказания услуг.

Согласно пунктам 4.1, 4.4 договора субаренды субарендатор ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца оплачивает арендатору арендную плату за пользование помещением в сумме 1785 рублей в месяц за 1 кв.м, включая все применяемые налоги.

По истечении срока действия договора или в случае его досрочного расторжения субарендатор возвращает помещение арендатору по акту приема- передачи (пункт 5.1 договора).

Пунктом 6.2 договора предусмотрена неустойка за нарушение субарендатором срока оплаты арендных платежей в размере 0,1% от неоплаченной в срок суммы за каждый календарный день просрочки, но не выше 10% от просроченной суммы.

По акту приема-передачи от 20.11.2006 помещение передано от арендатора субарендатору.

По истечении срока действия договора аренды нежилого помещения от 20.11.2006 его сторонами – Ермолаевым Ю.И. (арендодатель) и                      ООО «Классика» (арендатор) - заключен договор аренды нежилого помещения от 01.11.2007 на новый срок (до 30.09.2008) на тех же условиях и на тоже помещение, но без права сдачи передаваемых в аренду помещений в субаренду.

Истец письмом от 20.12.2007 сообщил субарендатору о необходимости освободить занимаемое помещение, однако последним требование  исполнено не было.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 29.04.2008 по делу           № А66-397/2008 по иску ООО «Классика» суд обязал ЗАО «Бета Линк» освободить занимаемое помещение и взыскал задолженность по арендной плате за период с 01.11.2007 по 25.01.2008 в размере 173 090 рублей.

Поскольку указанное решение суда ответчиком исполнено не было, помещение не освобождено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции посчитал требования необоснованными, сославшись на то, что истец не производил оплату арендных платежей по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2007 в пользу Ермолаева Ю.И. в спорный период.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не может согласиться с принятым судом решением.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В положениях пункта 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В абзаце 1 статьи 606 ГК РФ определено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу части 1 статьи 622 названного Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, подписав договор субаренды с истцом, ЗАО «Бета Линк» выразило свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, в том числе  в части оплаты арендных платежей и возврата арендованного помещения.

Договор субаренды нежилого помещения от 20.11.2006 прекратился истечением срока его действия – 31.10.2007, однако арендованное помещение ЗАО «Бета Линк» арендатору - ООО «Классика» в установленный договором срок не возвратило.

В соответствии с частью 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Данная позиция согласуется с выводом, изложенным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», из которого следует, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Бета Линк» возвратило объект аренды ООО «Классика» лишь 22.09.2008, что подтверждается актом совершения исполнительных действия от той же даты (том 2, лист 73).

При таких обстоятельствах, поскольку в данном случае после прекращения договора аренды ответчик своевременно не возвратил арендованное имущество, продолжал им пользоваться, арендную плату не вносил, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании с ЗАО «Бета Линк» в пользу ООО «Классика» арендной платы за фактическое пользование объектом аренды за период с 26.01.2008 по 30.06.2008 ошибочен.

Более того, договор аренды нежилого помещения от 01.11.2007, заключенный между Ермолаевым Ю.А. и истцом в установленном законом порядке не расторгнут,  является действующим.

При этом ссылка Ермолаева Ю.А. на то, что основанием для расторжения названного договора является нарушение истцом, его условий, в частности использование переданного помещения с существенными нарушениями, а именно передача помещения в субаренду ЗАО «Бета Линк», подлежит отклонению в связи со следующим.

Исходя из положений пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из условий пункта 7.3 названного договора аренды, арендодатель при условии предварительного уведомления арендатора за           30 дней вправе требовать досрочного расторжения договора в частности, если арендатор использует помещение с существенными нарушениями условий договора.

На сновании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Между тем согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из пункта 3 статьи 450 ГК РФ следует, что односторонний отказ от исполнения договора предусмотрен без обращения в суд, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Названным договором аренды не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил, установленных ГК РФ и договором, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется.

При изложенных обстоятельствах дела Ермолаев Ю.И. имел право на обращение в суд с требованием о расторжении договора, а не отказываться от его исполнения, так как на основании пункта 2 статьи 450 названного Кодекса одностороннее расторжение договора по требованию одной из сторон договора возможно только в судебном порядке и при наличии определенных к тому оснований.

Поскольку Ермолаев Ю.И. с данным требованием в суд не обращался, обоюдного соглашения о расторжении договора сторонами не достигнуто, то договор аренды нежилого помещения от 01.11.2007, заключенный между Ермолаевым Ю.А. и истцом, является действующим.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.

Следовательно, договор, заключенный 05.12.2007 Ермолаевым Ю.И. с предпринимателем Ермолаевым А.Ю. о передаче последнему помещения, обремененного арендой по договору аренды с ООО «Классика», является ничтожным.

Соответственно, таковым следует признать и последующий договор субаренды от 05.12.2007, заключенный между Ермолаевым Ю.А. и ЗАО «Бета Линк».

При этом уплата ЗАО «Бета Линк» денежных средств за спорное помещение Ермолаеву А.Ю. правового значения для настоящего спора не имеет.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Вместе с тем, согласно статье 622 ГК РФ в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Из данной нормы права следует, что после окончания срока действия договора аренды неустойка может быть взыскана лишь за просрочку возврата арендованного имущества.

Спорным договором субаренды неустойка за просрочку возврата арендованного имущества не предусмотрена. Истец обратился с требованием о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы, в том числе с момента прекращения договора. Однако в связи с тем, что договор субаренды прекращен,