Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2014 по делу n А66-1394/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

из буквального толкования приведенных положений при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилой фонд согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным исключительно тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, при этом затрагиваются права и законные интересы названных субъектов.

Вышесказанное согласуется с правовой позицией, высказанной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 21.12.2011 № 1830-О-О, согласно которой приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства, рассматриваемые в системной связи и совокупности, направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и, не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в том случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.

Отсутствие такого согласия собственников помещений в многоквартирном доме на устройство отдельного входа означает отсутствие возможности оборудовать доступ к нежилому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Довод общества о том, что земельный участок не сформирован в силу отсутствия государственной регистрации прав собственности на него, подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Пункт 2 статьи 8 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в силу статьи 16 Закона № 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В данном случае кадастровый учет земельного участка произведен 23.10.2003, следовательно, участок сформирован и находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения является основанием для отказа органом местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое (часть 1 статьи 24 ЖК РФ).

Таким образом, исходя из положений статьи 247 ГК РФ, которыми установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом, в целях получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое общество до обращения в администрацию муниципального образования с подобным заявлением должно было получить соответствующее согласие участников общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Обществом администрации и в материалы дела представлены протокол внеочередного общего собрания собственников жилых помещений дома № 117 от 14 ноября 2013 года, из которого следует, что за наделение руководителя общества правом пользования и владения подоконным участком наружной стены для устройства дверного проема и земельным участком для устройства крыльца высказалось 77 % собственников помещений. Как обоснованно указано подателем жалобы, данный протокол не содержит сведений о конкретных собственниках помещений, принимавших участие в голосовании.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает возможным рассматривать указанный документ как допустимое доказательство, поскольку обществом в материалы дела представлен лист голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников от 18.04.2013, в котором указаны 63 собственника помещений и результаты их голосования.

Вместе с тем протокол и лист голосования не подтверждают получение обществом согласия от всех собственников помещений в доме.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что поскольку общество согласия от собственников помещений в многоквартирном доме не получило, то им не были соблюдены условия перевода жилого помещения в нежилое, в связи с этим ответчик правомерно отказал в переводе квартиры общества в нежилое помещение.

Довод администрации о том, что муниципальное образование является ненадлежащим ответчиком по делу, отклоняется как безосновательный.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ответчика подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции об удовлетворении требований общества - отмене.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 10 апреля 2014 года по делу № А66-1394/2014 отменить.

В удовлетворении требований обществу с ограниченной ответственностью «Витис» к администрации муниципального образования «Город Торжок» о признании незаконными действий в части отказа в переводе жилого помещения, расположенного в доме по ул. Дзержинского, д. 117, в г. Торжке, в нежилое отказать.

Председательствующий                                                            В.И. Смирнов

Судьи                                                                                          О.Ю. Пестерева

                                                                                                     А.А. Холминов