Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2014 по делу n А52-50/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

11 августа 2014 года

г. Вологда

Дело № А52-50/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 11 августа 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тарасовой О.А., судей Виноградовой Т.В. и  Докшиной А.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания Халиловой В.В.,

при участии от индивидуального предпринимателя Морозовой Евгении Александровны ее представителя Козловой М.В. по доверенности от 11.02.2014,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки на решение Арбитражного суда Псковской области от 15 апреля 2014 года по делу № А52-50/2014 (судья Жупанова Л.В.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Морозова Евгения Александровна (ОГРНИП 304602529200060) обратилась в Арбитражный суд                             Псковской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –                   АПК РФ), о признании незаконным изложенного в письме от 11.11.2013                    № 4962 отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки (далее – комитет) в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений № 2, 3, 13 общей площадью 52,2 кв. м, расположенных на первом этаже нежилого здания по адресу: г. Великие Луки, ул. Комсомольца Зверева, д. 37 (далее – нежилые помещения, помещения), и о возложении на комитет обязанности совершить действия, предусмотренные законом.

          К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Великолукская городская Дума.

         Решением арбитражного суда от 15 апреля 2014 года требования заявителя удовлетворены.

          Комитет с данным решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, в удовлетворении требований предпринимателя отказать. Податель жалобы считает, что нежилые помещения, которые, по мнению заявителя, подлежат приватизации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), представляют собой часть здания и не являются обособленными объектами. Воля собственника на обособление части здания отсутствует.

  Предприниматель в отзыве и его представитель в заседании суда апелляционной инстанции отклонили доводы, приведенные комитетом в жалобе, ссылаясь на правомерность вывода суда первой инстанции о том, что арендуемые заявителем нежилые помещения могут выступать самостоятельными объектами права.

  Комитет и третье лицо извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

          Заслушав объяснения представителя предпринимателя, изучив доводы, приведенные в жалобе, и письменные доказательства, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт отмене (изменению) не подлежит в силу следующего.

          Как установлено судом первой инстанции, следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, комитетом и предпринимателем заключены договоры аренды нежилых помещений от 29.04.2008 № 270, от 13.02.2009 № 83, от 23.03.2010 № 58, от 20.01.2011                    № 40, от 30.12.2011 № 383, в соответствии с которыми заявителем арендовались нежилые помещения № 2, 3, 13, площадью 52, 2 кв. м, а также места общего пользования, площадью 8,1 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: Псковская область, г. Великие Луки,                                 ул. Комсомольца Зверева, д. 37, для использования под торговлю (том 1, лист 52 (помечены штриховкой)).

Предприниматель 31.10.2013 обратился в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений.

Комитет в письме от 11.11.2013 № 4962 отказал заявителю в заключении договора купли-продажи этих помещений, сославшись на то, что нежилые помещения представляют собой часть здания и не являются обособленным объектом недвижимым имуществом, который может быть выкуплен в соответствии с Законом №159-ФЗ.

          Заявитель оспорил данный отказ ответчика в судебном порядке.

          Оспариваемый отказ комитета в реализации преимущественного права правомерно признан судом первой инстанции не соответствующим закону по следующим основаниям.

   В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

 Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4                        Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона  № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства                (часть 2).

 В том случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).

 Оснований считать, что предприниматель не соответствует требованиям, приведенным в статье 3 Закона, в рассматриваемой ситуации не имеется.

 Как видно из письма ответчика от 11.11.2013 № 4962, основанием отказа в реализации преимущественного права явилось то, что испрашиваемые нежилые помещения не сформированы в самостоятельный (обособленный) объект недвижимого имущества.

 Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от  24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года                  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

 Из этого следует, что передача в аренду нежилых помещений, не выделенных в самостоятельный объект недвижимости, не препятствует арендатору при соблюдении иных предусмотренных Законом № 159-ФЗ условий реализовать преимущественное право на выкуп такой части здания, которая может быть сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

 Суд первой инстанции, исследовав предъявленные заявителем и комитетом доказательства и доводы в совокупности, пришел к выводу о возможности сформировать из арендуемых помещений самостоятельные объекты недвижимости.

 Суд апелляционной инстанции согласен с таким выводом суда первой инстанции.

         Из материалов дела (в том числе заключенных договоров аренды) следует, что арендуемые помещения № 2, 3, 13 общей площадью 52, 2 кв. м расположены на первом этаже здания по адресу: Псковская область,                            г. Великие Луки, ул. Комсомольца Зверева, д. 37.

         Согласно приложению 1 (экспликации 1 этажа) к данным договорам в аренду предпринимателю переданы обособленные нежилые помещения                № 2 (площадью 41,1 кв. м), № 3 (площадью 3 кв. м) и № 13 (площадью                        8,1 кв. м), которые отделены от других помещений этого здания.

         В материалах дела также имеется кадастровый паспорт помещения, составленный по состоянию на 13.12.2013 (том 1, листы 50 - 51). Из данного документа следует, что помещения № 2 и 3 входят в состав помещения                      № 1001, которое поставлено на кадастровый учет. 

          Как следует из материалов дела, изменение площадей помещений произошло в результате перепланировки, проведенной предпринимателем с согласия комитета (том 1, лист 54).

          Таким образом, материалами дела подтверждается, что помещения № 2 и 3 являются самостоятельным объектом, обеспеченным отдельным входом.

          Данные обстоятельства подателем жалобы не оспариваются.

          В отношении нежилого помещения № 13 заявитель представил письмо кадастрового инженера от 12.12.2013 (том 1, лист 95), из которого следует, что на помещение № 13 возможно изготовление технического плана для постановки на кадастровый учет.

          В жалобе комитет ссылается на то, что из данного письма не установить, о каком помещении идет речь в этом письме.

          Действительно, из данного письма следует, что оно адресовано     Шмелевой Алле Станиславовне, в письме указаны помещения № 13 и 18, адрес помещений не обозначен.  

          Между тем судом апелляционной инстанции установлено, что Арбитражным судом Псковской области в рамках дела № А52-3864/2013 рассматривалось требование индивидуального предприниматель                       Шмелевой Аллы Станиславовны, предъявленное к комитету об оспаривании его отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения № 18 общей площадью 45,3 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу: г. Великие Луки, ул. Комсомольца Зверева, д. 37.

          Согласно приложению 1 (экспликации 1 этажа) к договорам аренды, заключенным заявителем и комитетом, на первом этаже здания, расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу: г. Великие Луки, ул. Комсомольца Зверева, д. 37, обозначено помещение № 18, общей площадью 45,3 кв. м, и, как следует из пояснений представителя заявителя, принадлежащее индивидуальному предпринимателю Шмелевой А.С.  

          Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции правомерно учтены сведения в отношении помещения № 13, содержащиеся в письме кадастрового инженера от 12.12.2013.

          Кроме того, как следует из названного выше приложения 1 (экспликации 1-го этажа), помещение № 13 отделено от других помещений, то есть является самостоятельным объектом.

         Ссылка комитета на то, что данное помещение не имеет отдельного входа, подлежит отклонению.

          Учитывая расположение этого помещения и помещений № 2 и 3, принадлежащих предпринимателю и имеющих отдельный вход, а также тот факт, что заявитель арендовал места общего пользования, следует признать, что помещение № 13 не только является самостоятельным, но и может использоваться независимо от остальных помещения первого этажа здания, не принадлежащих предпринимателю.

          При таких обстоятельствах можно сделать вывод о том, что помещения могут быть выделены как обособленные объекты, подлежащие отнесению к категории недвижимого имущества.

          Довод подателя жалобы о том, что в настоящий момент договор аренды с заявителем не заключен, также подлежит отклонению.

          Как установлено судом первой инстанции, следует из материалов дела и не оспаривается подателем жалобы, с 2008 года помещения арендовались предпринимателем, срок аренды по указанным договорам составлял менее года, в связи с этим договоры аренды не подлежали государственной регистрации.

          На момент обращения Морозовой Е.А. в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества помещения находились в аренде у заявителя. Письмо о прекращении договора аренды от 18.01.2013 № 5 с 30.12.2013 комитет направил в том месяце, в котором предприниматель обратился к ответчику с заявлением о выкупе этих помещений, а именно в октябре 2013 года (том 1, лист 94).

         Как следует из пояснений представителя заявителя, предприниматель продолжает использовать нежилые помещения и вносит соответствующие платежи, связанные