Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2014 по делу n А13-2025/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

04 августа 2014 года

г. Вологда

Дело № А13-2025/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 04 августа 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савинской А.И.,

при участии от индивидуального предпринимателя Сивковой Светланы Николаевны Лавровой И.Н. по доверенности от 24.02.2014, от администрации города Вологды Крымовой Т.Е. по доверенности от 24.09.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сивковой Светланы Николаевны на решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 мая 2014 года по делу № А13-2025/2014 (судья Лукенюк О.И.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Сивкова Светлана Николаевна (ОГРНИП 304352521100271, далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды (ОГРН 1033500051683, далее - Администрация) о признании незаконным одностороннего отказа администрации от исполнения договора аренды земельного участка № 01-131, выраженного в уведомлении от 15.07.2013 № 7-0-13/7280, составленном Департаментом имущественных отношений администрации города Вологды.

Решением суда от 20 мая 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к следующему. В соответствии с пунктом 8.4 договора аренды земельного участка № 01-131 договор аренды прекращает свое действие по истечении его срока, а также в другой срок до окончания действия договора по соглашению сторон. В случае отсутствия заявления арендатора о возобновлении действия договора после истечения срока договора, если арендатор при этом продолжает пользоваться участком при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок (здесь имеется в виду срок, указанный в решении о предоставлении земельного участка). Из материалов дела следует, что срок действия договора аренды сторонами установлен. Договор аренды земельного участка № 01-131 был заключен до 01 июля 2008 года, то есть до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, и в силу буквального толкования пункта 8.4 договора, с учетом действий сторон был продлен на 3 года, то есть до 24 декабря 2013 года включительно. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. При этом в период с 24.12.2010 по 04.03.2013 спорный земельный участок находился в пользовании третьих лиц, осуществлявших права арендатора. Следовательно, до приобретения недвижимости по договору купли-продажи от 14.02.2014 Предприниматель не мог и не должен был осуществлять освоение данного земельного участка, поскольку не являлся его арендатором. Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод об отсутствии вины Предпринимателя в действиях (бездействии), выразившихся в неосвоении земельного участка в установленный законом срок. При этом в материалы дела были представлены документы, подтверждающие действия Предпринимателя, направленные на освоение земельного участка после получения права аренды. Предприниматель считает, что порядок прекращения договора, предусмотренный для соглашений, заключенных на неопределенный срок, в данном случае не применим. Отказ от исполнения договора аренды нарушает права и законные интересы истца, поскольку ответчик лишен возможности реализовать коммерческую деятельность по строительству гостиничного комплекса в соответствии с назначением земельного участка.

В судебном заседании представитель апеллянта  поддержал изложенные в жалобе доводы.

Администрация в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав пояснения сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.12.2007 Правительством Вологодской области было вынесено постановление за № 1829 «О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Архитектурно Строительная Компания» земельного участка на территории муниципального образования «Город Вологда».

         Департаментом земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Архитектурно Строительная Компания» (арендатор) 01.02.2008 заключен договор аренды земельного участка № 01-131 для строительства, в соответствии с которым арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок для строительства с кадастровым номером 35:24:05 01 010:0090, местоположением: примерно в 8 м по направлению на восток от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Вологодская область, город Вологда, улица Новгородская, 39-а, площадью 11 102 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства гостиничного комплекса (л.д.19-22).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 23.04.2008.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды настоящий договор является одновременно документом о передаче участка арендатору.

Пунктом 2.1 договора установлено, что договор заключается сроком до 24.12.2010 включительно.

Впоследствии, обществом с ограниченной ответственностью «Архитектурно Строительная Компания» (продавец) и Предпринимателем (покупатель) 14.02.2013 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает здание, назначение - нежилое, общей площадью 57 кв.м, одноэтажное, инвентарный номер 19:401:002:000027600, расположенное по адресу: примерно в 8 м по направлению на восток от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Вологодская область, город Вологда, улица Новгородская, 39-а.

Право собственности на вышеуказанное здание зарегистрировано за Предпринимателем, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04 марта 2013 года серии 35-АБ № 509947 (л.д.27).

В силу закона к Предпринимателю перешли права по договору аренды земельного участка для строительства от 01.02.2008 № 01-131.

Департамент имущественных отношений администрации города Вологды направил в адрес Предпринимателя уведомление от 15.07.2013 № 7-0-13/7280 об отказе от действия договора аренды земельного участка для строительства от 01.02.2008 № 01-131 и потребовал освободить земельный участок по окончании трехмесячного срока.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 к договору аренды земельного участка для строительства от 01.02.2008 № 01-131 к Администрации перешли все права и обязанности арендодателя по названному договору. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

На основании уведомления от 15.07.2013 № 7-0-13/7280 об отказе от действия договора аренды земельного участка для строительства от 01.02.2008 № 01-131 Администрацией прекращена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец считая, что односторонний отказ от исполнения договора, выраженный в уведомлении от 15.07.2013 № 7-0-13/7280, является незаконным и нарушающим права арендатора, обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, обоснованно руководствовался следующим.

Администрация, в связи с признанием утратившим силу закона Вологодской области от 20.11.2006 № 1518-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда», руководствуясь решением Вологодской городской Думы от 06.05.2010 № 342 (с последующими изменениями) устанавливающим полномочия органов местного самоуправления города Вологды в реализации отдельных государственных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда», с 03.09.2012 осуществляет полномочия по распоряжению такими земельными участками.

В соответствии с Положением о Департаменте имущественных отношений Администрации города Вологды, утвержденного постановлением Главы города Вологды от 07.08.2006 № 3088, Департамент как функциональный орган Администрации, обеспечивает подготовку, заключение договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также подготовку соглашений о внесении изменений, дополнений, о расторжении договоров, ведет их учет.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В данном случае правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка.

Правовое регулирование указанного договора предусмотрено параграфом 1 главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, Департамент имущественных отношений администрации города Вологды направил в адрес Предпринимателя уведомление от 15.07.2013 № 7-0-13/7280 об отказе от действия договора аренды земельного участка для строительства от 01.02.2008 № 01-131, которое Предпринимателем получено.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)).

Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

  В силу пункта 2 статьи 45 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды земельного участка от 01.02.2008 № 01-131 заключен с целью осуществления строительства гостиничного комплекса на земельном участке площадью                       11 102 кв.м, сроком до 24.12.2010 включительно.

Вместе с тем, строительство гостиничного комплекса на земельном участке до сих пор не начато, разрешение на строительство арендатором не получено.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Доказательства получения истцом разрешения на строительство в деле отсутствуют, следовательно, доводы апеллянта о том, что в материалы дела представлены документы, подтверждающие действия Предпринимателя, направленные на освоение земельного участка после получения права аренды, являются бездоказательными (статья 65 АПК РФ).

         Факт наличия права собственности истца на здание площадью 57 кв.м, расположенное на спорном земельном участке, не свидетельствует о том, что строительство гостиничного комплекса на земельном участке площадью                         11 102 кв.м начато и не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Ссылки Предпринимателя на пункт 8.4 спорного договора судом первой инстанции обоснованно не приняты, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному