Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2014 по делу n А13-7204/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

21 июля 2014 года

г. Вологда

Дело № А13-7204/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 21 июля 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.,

          при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,             

         при участии от индивидуального предпринимателя Росляковой Елены Васильевны Рослякова Е.В. по доверенности от 28.08.2013, Рюмина Е.Г. по доверенности от 28.08.2013, от администрации города Вологды Крымовой Т.Е. по доверенности от 24.09.2012 № 3-1-2-2/1684,                           

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 09 апреля 2014 года по делу № А13-7204/2013 (судья Попова С.В.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Рослякова Елена Васильевна (ОГРНИП 304352526500144, далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Вологды                           (ОГРН 1033500051683, далее - Администрация) о возложении обязанности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений по договору купли-продажи от 07.07.2010 № 106 путем вычета стоимости неотделимых улучшений 10 855 918 руб. 74 коп. без налога на добавленную стоимость (далее – НДС) из выкупной стоимости нежилых помещений.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на производство работ по капитальному ремонту, реконструкции и перепланировке помещений в период действия договора аренды от 14.07.2006 № 70/8, в результате чего возникли неотделимые улучшения, стоимость которых он просит зачесть в счет оплаты приобретенных нежилых помещений в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Решением суда от 09.04.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Кроме того, с Администрации в ползу Предпринимателя взыскано 10 088 руб. 76 коп. в возмещение расходов на проведение экспертизы, 4000 руб. государственной пошлины.

Администрация  с судебным актом не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать Предпринимателю в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к тому, что заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи от 07.07.2010 № 106 в части стоимости оспорен не был, в период оформления сделки истец не обращался с разногласиями и с просьбой о проведении зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет выкупной цены. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. Разумный срок для урегулирования спора во внесудебном порядке истцом не соблюден. Согласно условиям договора аренды все произведенные за счет средств арендатора работы являлись собственностью муниципального образования «Город Вологда». Предварительное письменное согласие арендодателя на проведение определенных видов работ, акты приемки выполненных работ, документы о фактических затратах на данные виды работ не представлены. Надлежащим образом выполненные работы и документы о затратах на неотделимые улучшения арендодателем не принимались. После ремонта истец пользовался отремонтированным имуществом до 07.07.2010, и почти 4 года помещения находятся в собственности истца. Экспертное заключение не может являться доказательством по делу, поскольку составлено с нарушением действующего законодательства и не отвечает принципам достоверности доказательств.

Представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

  Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании просили отказать в удовлетворении жалобы, решение суда оставить без изменения.

  Заслушав стороны, исследовав доказательства по делу, изучив доводы жалобы, отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

  Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) 14.07.2006 заключен договор аренды нежилых помещений муниципальной собственности № 70/8, согласно которому арендодатель при участии Комитета жилищно-коммунального хозяйства и транспорта (далее - балансодержатель) сдает арендатору во временное пользование без права наследования встроенно-пристроенные нежилые помещения, являющиеся собственностью муниципального образования «Город Вологда», расположенные в одноэтажной кирпичной пристройке и на первом этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: город Вологда, улица Октябрьская, дом 27, площадью 862,7 кв. м, в том числе торговые -              582,4 кв.м (позиции по экспликации: № 1-8, 12, 17, 18, 21, 22-24, 26-28, 30, 58); складские - 280,3 кв.м (позиции по экспликации: № 9, 10, 13-16, 19, 21(а), 29, 31-36, 41, 59, 60), для использования под торговлю непродовольственными товарами.

Размер арендной платы установлен пунктом 1 договора аренды.

Пунктом 2 договора аренды определен срок аренды - с 12.07.2006 до 14.11.2006.

Нежилые муниципальные помещения площадью 862,7 кв.м по адресу: город Вологда, улица Октябрьская, дом 27, переданы арендатору по акту от 12.07.2006 (т. 1, л.д. 45).

Между сторонами 19.12.2006 заключен договор на аренду нежилых помещений муниципальной собственности № 70/8 с дополнительным соглашением от 22.01.2009, в соответствии с которым стороны установили срок аренды указанных выше помещений с 14.11.2006 по 14.11.2012 (т. 1, л.д. 27-32).

Согласно пункту 10.5 раздела II договора аренды арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностью арендатора, без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя.

Пунктом 10.7 раздела II договора аренды («Обязанности сторон») предусмотрено, что арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт арендуемых помещений по согласованию с арендодателем и балансодержателем; после проведения капитального ремонта, независимо от его вида (полный, частичный, замена конструктивных элементов), произвести за счет собственных средств инвентаризацию помещений с внесением изменений в технический паспорт.

Отчетом от 31.08.2006 № 01/142 об оценке остаточной стоимости нежилых помещений общей площадью 862,7 кв.м, расположенных по адресу:                      город Вологда, улица Октябрьская, дом 27, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Агентство оценки», была установлена стоимость нежилых помещений в размере 9 324 400 руб. (т. 1, л.д. 50-72).

В отчете зафиксировано следующее техническое состояние помещений: фундамент: отпадение штукатурки, трещины, следы увлажнения цоколя; стены и перегородки: сколы, выбоины, трещины в перегородках помещения и дебаркадере; перекрытия: трещины в швах между плитами и местах заделки, следы протечек; полы: сколы, отсутствие части плиток, прогибы досок, разрывы, стертости линолеума в ходовых местах, вспучивание, трещины; окна, двери: окна и двери перекошены, рассохлись, притвор неплотный; наружная отделка: отпадение штукатурки, красочного слоя, сколы, трещины плиток; внутренняя отделка: отпадение штукатурки, окрасочного слоя, разрывы обоев, трещины, отсутствие части плиток; отсутствие части электроприборов; отопление, водопровод, горячее водоснабжение, канализация: следы коррозии на трубах, приборах, следы протечек; охранная и пожарная сигнализация: в нерабочем состоянии.

В акте обследования от 18.09.2006, составленном с участием балансодержателя, также зафиксировано неудовлетворительное состояние помещений Предпринимателя (т. 1, л.д. 46).

Как следует из ответов Администрации на письма Предпринимателя, датированных 01.08.2006 и 01.12.2006, ответчик не возражал против проведения истцом перепланировки и капитального ремонта спорных нежилых помещений, указал, что после проведения работ арендатор обязан произвести инвентаризацию помещений с внесением изменений в учетные данные по объекту, представить технический паспорт и внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 137-141).

Балансодержатель в письме от 03.08.2006 также не возражал против перепланировки Предпринимателем арендуемого помещения при выполнении условия о разработке и согласовании проекта перепланировки с Управлением архитектуры и градостроительства (т. 1, л.д. 142).

Проект оформления фасада магазина согласован Предпринимателем с Управлением архитектуры и градостроительства Администрации (т. 2, л.д. 35-47).

Управление архитектуры и градостроительства Администрации рассмотрело обращение Предпринимателя и в письме от 23.12.2008 указало, что выполненные во встроенно-пристроенных помещениях кирпичного                     9- этажного жилого дома № 27 по улице Октябрьской, работы не относятся к реконструкции или капитальному ремонту, для которых требуется получение разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (т. 2, л. д. 34).

Предпринимателем произведены работы по ремонту, реконструкции и перепланировке арендуемых помещений. По результатам работ увеличилась площадь арендуемого помещения с 862,7 кв.м до 942,2 кв.м, она была зарегистрирована как муниципальная собственность, получено свидетельство о государственной регистрации права от 22.01.2009 серии  35-СК № 470198.

Дополнительным соглашением от 22.01.2009 к договору аренды стороны внесли в указанный договор изменения в связи с изменением площади арендуемого помещения: в пункте 2 дополнительного соглашения отражено, что на основании кадастрового паспорта от 17.06.2008, свидетельства о государственной регистрации права от 22.01.2009 серии 35-СК № 470198  пункт 1 раздела I следует читать: «Арендодатель сдает арендатору во временное пользование без права наследования нежилые помещения, являющиеся собственностью муниципального образования «Город Вологда», расположенные в одноэтажной кирпичной пристройке и на первом этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: город Вологда, улица Октябрьская, дом 27, площадью 942,2 кв. м (позиции по экспликации: лит А1: цокольный этаж - 17, 17(а), I этаж - № 1-10, 12-16, 18, 19, 21-23, 23(а), 24, 26, 27, 31, 32, 33), для использования под услуги торговли» (т. 1, л.д. 33-35).

В соответствии с отчетом от 04.06.2009 № 07/025 об оценке остаточной стоимости нежилых помещений общей площадью 942,2 кв.м, расположенных по адресу: город Вологда, улица Октябрьская, дом 27, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Агентство оценки», стоимость нежилых помещений составила 25 465 000 руб. (т. 1, л.д. 73-104).

Отчетом от 13.05.2010 № 098/05/10 об оценке рыночной стоимости недвижимости общей площадью 942,2 кв.м, расположенной по адресу:                город Вологда, улица Октябрьская, дом 27, установлена стоимость нежилых помещений в размере 32 490 000 руб. (т. 1, л.д. 105-136).

Сторонами 07.07.2010 заключен договор купли-продажи муниципальных нежилых помещений № 106 (т. 1, л.д. 36-44), согласно которому арендуемое Предпринимателем имущество переходит ему в собственность.

При заключении договора стоимость произведенных неотделимых улучшений вошла в стоимость нежилых помещений, переданных истцу по договору купли-продажи.

В письме от 10.06.2013 Предприниматель предлагал Администрации произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты помещений.

Полагая, что при заключении договора купли-продажи предпринимателю должна была быть зачтена стоимость произведенных им неотделимых улучшений, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, признал их обоснованными по праву и по размеру.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом ввиду следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

В материалах дела усматривается, что неотделимые улучшения произведены Предпринимателем с согласия арендодателя и с учетом императивного характера части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений подлежит зачету.

С учетом того что при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д., судом назначена комплексно-строительная