Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 по делу n А05-12640/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

21 мая 2014 года

г. Вологда

Дело № А05-12640/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 21 мая 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования «Котлас» в лице администрации муниципального образования «Котлас» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 декабря 2013 года по делу № А05-12640/2013 (судья Шперлинг М.Ю.),

у с т а н о в и л:

муниципальное образование «Котлас» в лице администрации муниципального образования «Котлас» (ОГРН 1062904000026, далее – Администрация) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1027700485757, далее – Учреждение) об обязании произвести государственный кадастровый учет изменений в сведения об ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, путем аннулирования (исключения) из государственного кадастра недвижимости сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером 29:24:020102:9, местоположение: Архангельская обл.,                г. Котлас, ул. Вяткина, д. 16, разрешенное использование: для эксплуатации здания столовой, площадью 1245 кв.м, правом аренды акционерного общества открытого типа «Комплекс».

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Тихонов Сергей Николаевич.

Решением суда от 23 декабря 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация с решением суда не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит его отменить, и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к следующему. Признавая договор аренды земельного участка от 01.04.1999 № 4010 действующим, суд первой инстанции не принял во внимание то, что по договору купли-продажи от 25.09.2001 № 86 открытое акционерное общество «Комплекс» (далее - ОАО «Комплекс») передало в собственность Шерсткову А.И. здание столовой, в связи с этим на основании заявления                  ОАО «Комплекс» от 08.04.2003 постановлением главы муниципального образования «Котлас» от 18.06.2003 № 526 земельный участок площадью                   1245 кв.м в г. Котлас, ул. Вяткина, 16, был изъят из границ землепользования ОАО «Комплекс». Следовательно, земельный участок 18.06.2003 выбыл из предмета  арендных  правоотношений,  оформленных договором аренды земельного участка от 01.04.1999 № 4010. Вопреки выводам суда, права и обязанности прежнего арендатора ОАО «Комплекс», обусловленные договором аренды от 01.04.1999 № 4010, не перешли к новому собственнику здания столовой Тихонову С.Н.  Внесение в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) сведений об ограничении (обременении) вещных прав носят характер общеобязательных сведений, подтверждающих наличие либо отсутствие соответствующих ограничений (обременении) вещных прав. Вывод суда о том, что сам по себе факт наличия в ГКН сведений о ранее возникших правах не имеет юридического значения, не подтверждает наличие либо отсутствие права, а носит информационный характер, является неправомерным. Апеллянт также не согласен с выводом суда об отсутствии препятствий в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 29:24:020102:9 при наличии в ГКН сведений об обременении прав. Уполномоченный орган не вправе распоряжаться имуществом, обремененным арендой, в пользу другого лица.

Учреждение в отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Стороны и третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, Администрация заявила ходатайство о рассмотрении жалобы в свое отсутствие. Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, в ГКН содержатся сведения о земельном участке площадью 1245 кв.м с кадастровым номером 29:24:020102:9, местоположение: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Вяткина, д. 16, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания столовой, арендатор - АООТ «Комплекс» с 28.05.1999.

Сведения о названном земельном участке внесены в ГКН на основании инвентаризационной описи ранее учтенных земельных участков кадастрового квартала 29:24:020102, подготовленной в соответствии с Указаниями для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках.

Правоустанавливающим документом для внесения сведений о спорном земельном участке являлся договор аренды земельного участка от 01.04.1999                    № 4010, зарегистрированный  28.05.1999 в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Котласа за № 1311.

В настоящий момент АООТ «Комплекс» ликвидировано.

Поскольку в силу положений статьей 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляемые под строительство земельные участки, должны быть свободными от прав третьих лиц, Администрация полагает, что  сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером 29:24:020102:9 правом АООТ «Комплекс» должны быть исключены из ГКН.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, не согласился с доводами истца о том, что наличие в ГКН сведений об обременении прав на земельный участок с кадастровым номером 29:24:020102:9 препятствует предоставлению указанного земельного участка собственнику здания, находящегося на нем, а также пришел к выводу, что ответчиком не нарушены права истца, в связи с чем отказал истцу в удовлетворении иска.

Апелляционная коллегия считает решение суда законным и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 45 Федерального закона от 24.07.2007                           № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о ГКН) государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 29:24:020102:9 признается юридически действительным, а земельный участок является объектом недвижимости, учтенным в соответствии с действующим Законом о ГКН.

Согласно части 5 статьи 4 Закона о ГКН сведения вносятся в ГКН органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном Законом о ГКН порядке документов, если иное не установлено Законом о ГКН.

Согласно действующей на момент обращения истца редакции Закона о ГКН сведения о вещных правах, ограничениях (обременениях) прав вносились в ГКН в порядке информационного взаимодействия между органом кадастрового учета и органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (часть 3 статьи 15 Закона о ГКН).

При этом пунктом 8 статьи 15 Закона о ГКН (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 185-ФЗ) была установлена обязанность органа местного самоуправления в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия им в пределах его компетенции решения, в связи с которым требуется внесение изменений в указанные в пункте 7, 13, 14, 15 или 16 части 2 статьи 7 Закона о ГКН кадастровые сведения, направлять в орган кадастрового учета копию такого решения. Вместе с тем предоставление органом местного самоуправления решений, в соответствии с которыми подлежат внесению сведения о вещных правах, ограничениях (обременениях) прав, не предусмотрено.

Письмом от 22.06.2012 № 03-05/13454 Учреждение проинформировало истца, что изменения в ГКН в части прекращения права аренды на земельный участок могут быть внесены в следующем порядке - заинтересованное лицо направляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявление и необходимые документы для регистрации возникновения и одновременной регистрации прекращения указанных правоотношений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним, после чего данные сведения подлежат отражению в ГКН.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истец воспользовался предложенным Учреждением механизмом исключения сведений из ГКН.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 02.04.2014 № 08/015/2014-421, 422 государственная регистрация договора аренды и прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером - 29:24:020102:9, расположенный по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. Вяткина, д. 16, приостановлена.

Основанием для приостановления регистрации послужили следующие обстоятельства.

Договор аренды земельного участка от 01.04.1999 № 4010, был заключен между муниципальным образованием «Котлас» (Арендодатель) и АООТ «Комплекс» (Арендатор) на срок 10 лет и распространялся на отношения, возникшие с 24.06.1998, то есть указанный договор аренды действовал по 24.06.2008.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

На момент проведения государственной регистрации установленный срок договором аренды истек, а сам договор возобновлен на неопределенный срок.

Государственная регистрация договора аренды, заключенного на неопределенный срок, действующим законодательством не установлена.

Кроме того, регистрация договора аренды, срок действия которого истек на момент проведения правовой экспертизы, противоречит положениям статьи 2 и 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ), поскольку не влечет возникновения, изменения, а также прекращения ограничения (обременения) - аренды.

Согласно пункту 46 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, в графу «Срок» заносятся даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность. Внесение в ЕГРП записи о сроке аренды, который истек на момент государственной регистрации, действующим законодательством не предусмотрено.

Кроме того, на государственную регистрацию представлено заявление муниципального образования «Котлас» о прекращении права аренды на земельной участок. Однако в ЕГРП отсутствует информация о регистрации договора аренды.

Решение об отказе в государственной регистрации договора аренды и прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером - 29:24:020102:9, расположенный по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. Вяткина, д. 16 регистрирующим органом в настоящее время не принято.

В случае его принятия Администрация не лишена возможности обжаловать данный отказ в судебном порядке.

Вместе с тем, апелляционный суд считает необходимым обратить внимание на следующее.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Указанная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09 по делу    № А35-7422/08-СЗ. Также в названном Постановлении содержится вывод о том, что переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка от 01.04.1999 № 4010 продолжает действовать в отношении нового собственника здания столовой - Тихонова С.Н.

Кроме этого, суд апелляционной инстанции согласен  с выводом суда первой инстанции о том, что факт наличия в ГКН сведений о ранее возникших правах не имеет юридического значения, не подтверждает наличие либо отсутствие права, а носит информационный характер.

В силу статьи 6 Закона от 21.07.1997