Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2014 по делу n А13-13020/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

03 марта 2014 года

г. Вологда

Дело № А13-13020/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 03 марта 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Жилстройзаказчик» Вахрамеевой Е.П. по доверенности от 19.08.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 10 декабря 2013 года по делу                  № А13-13020/2013 (судья Шумкова И.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Жилстройзаказчик» (ОГРН 1113528007724, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Череповца  (ОГРН 1023501247440, далее – Комитет) о возложении обязанности произвести перерасчет стоимости арендной платы  исключив из арендных платежей площадь земельного участка, пропорционально площади необходимой для обслуживания дома, введенного в эксплуатацию, с даты регистрации права собственности первого собственника – 19.08.2013. 

Решением суда от 10 декабря 2013 года исковые требования удовлетворены. Суд обязал Комитет произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:102 от 09.06.2011 № 13404, исключив из расчета арендной платы с 19.08.2013 плату за использование земельного участка  площадью 4211,2 кв.м, необходимую для эксплуатации дома по адресу: Вологодская область, город Череповец, улица Ленинградская, дом 21 (по проекту: 80 квартирный 10-ти этажный жилой дом в 106 мкр. г.Череповца, ул.Ленинградская – ул.Годовикова). С Комитета в пользу Общества взыскано 4000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Комитет с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит его отменить, принять новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Лицо, подающее заявку для участия в аукционе, не вправе отвергать опреде­ленные продавцом условия договора аренды и предлагать свои условия. Это лицо может или участвовать в торгах на предложенных условиях, или не принимать в них участия. Размер годовой арендной платы по результатам аукциона составляет 13 000 000 рублей. Изменение существенных условий договора аренды, а именно, изменение размера арендной платы означает, что фактически му­ниципальное имущество будет передано в пользование Обществу на условиях, которые не были предметом торгов, то есть с нарушением статьи 17.1 Феде­рального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Размер арендной платы по спорному договору определен в соответствии с требованиями законодательства, по результатам проведения торгов, изменение размера арендной платы не предусмотре­но, а значит, произвести ее перерасчет по договору не представляется возможным. После произведения Комитетом перерасчета арендной платы путем исключения из расчета арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501001:102 площадью                      28 654 кв.м платы за использование земельного участка площадью 4 211 кв.м, необходи­мой для эксплуатации многоквартирного жилого дома будет нарушен принцип плат­ности за землю, так как ни собственниками помещений в многоквартирном доме не будет уплачиваться земельный налог, ни арендатором не будет уплачиваться аренд­ная плата. Договор аренды земельного участка от 09.06.2011 № 13404 в части его площа­ди сторонами не изменен, оснований для вывода о прекращении арендных отноше­ний с момента регистрации права собственности на помещения в этом доме не име­ется. Апеллянт считает, что право общей долевой собственности на общее имуще­ство многоквартирного дома не возникло и право на распоряжение частью земельно­го участка с кадастровым номером 35:21:0501001:102 площадью                       4 211 кв.м осталось за Комитетом, поскольку не имеется доказательств формирования земельного участ­ка под многоквартирным домом для целей, установленных пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), пунктами 1, 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Запись об ипотеке в силу закона земельного участка с кадаст­ровым номером 35:21:0501001:102 площадью 28 654 кв.м, на котором осуществля­лось строительство одного из семи многоквартирных домов, внесенная в соответст­вии с пунктом 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может быть погашена не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участ­ников долевого строительства на объекты долевого строительства. Поскольку до на­стоящего времени государственная регистрация права собственности всех участни­ков долевого строительства на объекты долевого строительства не проведена, осно­вания для прекращения залога права аренды вышеуказанного земельного участка от­сутствуют.

Общество в отзыве и представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апеллянт о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представителей в суд не направил. Дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью ремонтно-строительное предприятие «Жилсервисстрой» (арендатор) 19.06.2011 заключен договор аренды № 13404  земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:102 площадью 28 654 кв.м, расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, улица Ленинградская, в границах, указанных в прилагаемой к договору кадастровой карте (плане) земельного участка.

Пунктом 2.1 договора стороны установили срок действия договора –                  5 лет. Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи от 09.06.2011.

На основании соглашения  от 27.07.2011 права и обязанности по договору аренды переданы Обществу.

Рассматриваемый договор аренды и соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Общество получило разрешение на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями общественного назначения на 1 этаже, первая очередь строительства.

В настоящее время строительство завершено, получено разрешение на ввод в эксплуатацию дома по улице Ленинградской № 21. 

Строительство остальных домов  не завершено.

Считая, что с ввода жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности первым дольщиком у Общества отсутствует обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком под введенным в эксплуатацию жилым домом, истец обратился в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их  законными и обоснованными.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и обоснованным.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 № 13147/09, от 02.03.2010 № 13391/09.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 Постановления № 10/22, если земельный участок не сформирован, и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем, по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Исходя из пункта 2 статьи 36 ЗК РФ, статьи 36 ЖК РФ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац 4, пункта 66 Постановления № 10/22).

Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства.

С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие под объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию.

В отношении построенного дома право собственности первого дольщика зарегистрировано 19.08.2013, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.10.2013 № 21/025/2013-303 (л.д.50). 

Таким образом, в силу вышеназванных норм права и исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела следует, что у Комитета с определенной судом даты отсутствует право начислять и требовать у Общества плату за пользование земельным участком в той части, на которой расположен указанный жилой дом с учетом необходимой для его обслуживания площадью.

Возражения ответчика в суде первой инстанции фактически сводились к тому, что у него отсутствует правовой механизм расчета платы за пользование земельным участком исходя из вышеназванных обстоятельств.

Суд обосновано не принял во внимание данные возражения.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной