Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2014 по делу n А13-10317/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

или оценщики заключили трудовой договор.

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 № 328, в ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.

Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке (пункт 4 ФСО № 5).

Настоящим федеральным стандартом оценки устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза);

экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.

При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - вывод о соответствии отчета об оценке законодательству).

При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.

Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от выводов, указанных в абзацах втором или третьем настоящего пункта.

Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование (пункт 17 ФСО № 5).

В случае, если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза (пункт 19 ФСО №5).

В соответствии с положениями статей 198, 200, 201 АПК РФ основанием для принятия судом решения о признании незаконными действий (бездействия), решений государственных органов, органов местного самоуправления является одновременно несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В качестве оснований для отказа в пересмотре кадастровой стоимости в решении комиссии указано, что представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от 24.04.2013 № 04/2013 не соответствует принципам существенности (оценщиком проведен анализ рынка до 2007 года, рыночная стоимость на дату оценки 02.06.2012 не увязана с результатами анализа рынка) и однозначности (при расчете рыночной стоимости использовано постановление Правительства Вологодской области от 15.12.2002 № 844, недействующее на дату оценки).

Суд первой инстанции, оценив отчет оценщика в порядке статьи 71 АПК РФ с точки зрения его соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, пришел к обоснованному выводу о том, что содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Выводы комиссии о том, что в отчете анализ рынка объектов оценки был проведен до 2007 года не соответствуют действительности.

Соответствующий анализ рынка за период непосредственно предшествующий дате оценки проведен оценщиком (страницы 69-91 отчета об оценке).   

Вывод комиссии о нарушении оценщиком принципа однозначности, поскольку оценщик при расчете рыночной стоимости объектов оценки использовал Постановление Правительства Вологодской области от 15 декабря 2002 года № 844 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений в Вологодской области» (далее – Постановление        № 844), недействующее на дату оценки, также обоснованно не принят судом первой инстанции.

Так, оценщиком при применении метода сравнения продаж введена корректировка на местоположение, учитывающая уровень цен, характерных для оцениваемых объектов и объектов сравнения, аналогов. В отчете приведено обоснование того, что ввиду особенностей объектов оценки произвести расчет корректировки методом парных продаж не представляется возможным в связи с отсутствием аналогичных объектов сравнения, аналогов, отличающихся только местоположением. В связи с этим для расчета корректировки оценщиком со ссылкой на раздел III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, использованы удельные показатели кадастровой стоимости, принятые при первой кадастровой оценке земель, результаты которой утверждены Постановлением № 844. В отчете отмечено, что принятые кадастровые стоимости наиболее точно отвечают реалиям рынка, нежели чем кадастровые стоимости при второй и третьей кадастровой оценке. 

Введение оценщиком вышеуказанной корректировки не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В отчете обоснованы причины, по которым оценщиком использованы результаты кадастровой оценки, утвержденные Постановлением № 844.

Законодательство об оценочной деятельности, позволяя оценщику использовать информацию, получаемую в процессе проведения государственной кадастровой оценки, не содержит запрета на использование результатов ранее проведенной кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах вывод комиссии о нарушении оценщиком принципа однозначности обоснованно признан судом первой инстанции безосновательным. 

При этом управление не обосновало, каким образом использование оценщиком вышеуказанной корректировки может вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать его неоднозначное толкование.

Довод управления о том, что Постановлением № 844 утверждены удельные показатели для кадастровых кварталов, а не для земельных участков в связи с чем указанное постановление не подлежит применению, отклоняется апелляционной инстанцией, поскольку данное постановление использовалось для определения кадастровой стоимости конкретных земельных участков исходя из информации о кадастровом квартале, в котором располагается  участок и вида разрешенного использования. Так как кадастровые номера оцениваемых земельных участков не изменялись с момента утверждения Постановления № 844 до спорного периода, оценщик располагал необходимой информацией для правильного применения данных, содержащихся в Постановлении № 844, для корректировки на местоположение участков.

Дополнительный довод управления, о том, что оценщиком некорректно подобраны объекты-аналоги, также не принимается апелляционной инстанцией, поскольку оцениваемые объекты имеют значительную специфику: участок с кадастровым номером 35:21:0101001:6, площадью 8 272 943 кв.м., имеет разрешенное использование: эксплуатация основной производственной площадки; участок 35:21:0102003:8, площадью 110 660 кв.м., имеет разрешенное использование: эксплуатация свалки промышленных отходов. Таким образом, указанные участки представляют собой большие земельные массивы со специальным разрешенным использованием, на территории которых расположено крупное действующее производство.

Оборот таких участков в силу их специфики не является распространенным, чем обусловлены сложности в подборе аналогов, находящихся в свободном обороте, имеющих близкое сходство с объектами оценки.  

При этом с учетом внесения оценщиком необходимых корректировок, различия в ценах аналогов, приведенных в отчете и использованных для оценки, не являются значительными.

Кроме того, общество представило в материалы дела решение комиссии от 14.08.2013 № 29, которым определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 35:21:0101001:3 площадью 3880 кв.м, расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, Северное шоссе, дом 77 в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от 24.04.2013 № 05/2013, аналогичном рассматриваемому отчету от 24.04.2013 № 04-2013, который также выполнен ООО «ОФРИ». При этом комиссия пришла к выводу, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Представителем управления каких-либо пояснений по данному поводу не приведено.

Также следует отметить, что поскольку по двум спорным земельным участкам расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью составило более 30 %, на рассмотрение комиссии заявителем было представлено в соответствии с требованиями пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, положительное экспертное заключение Российского общества оценщиков от 24.06.2013 № 866/2013.

По результатам рассмотрения экспертного отчета комиссией указано: положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.

В соответствии с представленным в материалы дела экспертным заключением № 866/2013 экспертным советом саморегулируемой организации произведена не нормативно-методическая экспертиза (требуемая Законом по умолчанию), а экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Таким образом, указанным экспертным заключением подтверждено не только соответствие отчета об оценке законодательству, но и стоимость объектов оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности оспариваемого решения комиссии от 26.07.2013 № 11.

Довод управления о неправомерном отклонении ходатайства о привлечении третьих лиц (представителей соответствующих организаций, которые входят в состав комиссии) не принимается апелляционной инстанцией, поскольку в данном случае участие представителей названных органов в комиссии не означает вынесение обжалуемого решения от лица указанных органов, права и законные интересы данных органов настоящим решением непосредственно не затрагиваются.

Апелляционной инстанцией также отклоняется довод управления о неправомерном возложении на управление обязанности в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения путем принятия решения об определении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

  В рассматриваемом споре заявителем оспаривается решение комиссии, созданной управлением, как территориальным