Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2013 по делу n А66-5643/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

15 ноября 2013 года

г. Вологда

Дело № А66-5643/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 15 ноября 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Тверская жилищная компания» на решение Арбитражного суда Тверской области от 25 июля 2013 года по делу № А66-5643/2013 (судья Погосян Л.Г.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» (ОГРН 1047796062830, далее – ООО «ЛИДЕР», истец) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу  с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Тверская жилищная компания» (ОГРН 1096952009296, далее – ООО «Управляющая компания «Тверская жилищная компания», ответчик) о взыскании 414 470 рублей задолженности по арендной плате, начисленной за период с 26.10.2012 по 07.04.2013, и 14 342 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 10.11.2012 по 10.04.2013, а также заявил требование об обеспечении иска, а именно о наложении ареста на денежные средства ООО «Управляющая компания «Тверская жилищная компания», в том числе денежные средства, которые будут поступать на расчетный счет 40702810919180000113 Тверского регионального филиала открытого акционерного общества «РОССЕЛЬХОЗБАНК» в городе Твери (БИК 042809795, к/с 301018110600000000795) (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определением от 24 мая 2013 года судом отказано ООО «ЛИДЕР» в удовлетворении ходатайства о применении обеспечительных мер в виде наложения ареста на денежные средства ответчика.

Определением от 18 июня 2013 года судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Тверская областная инвестиционно-строительная компания» (далее – ЗАО «Тверская областная инвестиционно-строительная компания»).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 25 июля 2013 года заявленные требования удовлетворены частично, с ООО «Управляющая компания «Тверская жилищная компания» в пользу ООО «ЛИДЕР» взыскано 414 470 руб. 00 коп. основного долга и 11 189 руб. 06 коп. расходов по уплате государственной пошлины. 

ООО «Управляющая компания «Тверская жилищная компания» с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. Податель жалобы ссылается на то, что при переходе права собственности от ЗАО «Тверская областная инвестиционно-строительная компания» к ООО «ЛИДЕР» уведомление об изменении собственника в адрес ООО «УК «ТЖК» не направлялось, условия договора не менялись, счета в адрес ответчика в течение всего времени не направлялись. По мнению подателя жалобы, в случае неуведомления арендатора о переходе права собственности на арендуемое имущество новый собственник несет риск наступления неблагоприятных последствий в виде неполучения арендных платежей.

ООО «ЛИДЕР» в отзыве просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От ЗАО «Тверская областная инвестиционно-строительная компания» отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав письменные доказательства, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, апелляционная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Тверская областная инвестиционно-строительная компания» (арендодатель) и ООО «Управляющая компания «Тверская жилищная компания» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01 августа 2010 года б/н (далее - договор), в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду следующие нежилые помещения: нежилое помещение общей площадью 59, 6 кв.м. с кадастровым номером объекта 69:40:0100119:60:3/53, расположенное в здании по адресу: 170039, г. Тверь, ул. Хромова, д. 27 для использования его в качестве офиса представительства арендатора; нежилое помещение общей площадью 93, 9 кв.м. с кадастровым номером объекта 69:40:0100119:60:2/115, расположенное в здании по адресу: 170039, г. Тверь, ул. Хромова, д. 27, для использования их в качестве офиса представительства арендатора.

Пунктом 3.2.4 договора предусмотрена обязанность арендатора в установленные настоящим договором сроки производить уплату арендной платы.

Пунктом 4.1 договора стороны определили продолжительность расчетного периода - один календарный месяц.

Согласно пункту 4.3 договора арендная плата вносится путем перечисления на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании счета арендодателя. Обязанность по внесению арендной платы возникает у арендодателя с 15 сентября 2010 года, при этом плата за пользование помещениями начиная с даты подписания передаточного акта до 01 октября 2010 года составляет 38 275 руб. 00 коп., в том числе налог на добавленную стоимость (далее – НДС).

Помещения сданы в аренду с 01.08.2010 по 30.06.2011. в договоре предусмотрено, что если ни одна из сторон в срок до 30 июня 2011 года - истечения срока действия настоящего договора не заявит о намерении его расторгнуть, то договор пролонгируется на тех же условиях (пункты 6.1, 6.3 договора).

Согласно представленному в материалы дела передаточному акту от 01.08.2010 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду вышеуказанные нежилые помещения.

Дополнительным соглашением, подписанным в декабре 2010 года, арендодатель и арендатор внесли изменения в преамбулу договора и сведения о юридических адресах, банковских реквизитах сторон договора.

Дополнительным соглашением от 18.06.2012 № 1 (далее – соглашение) арендодатель и арендатор внесли изменения в абзац первый пункта 4.2 договора от 01.08.2010, установив размер ежемесячной арендной платы за пользование помещениями в размере 76 750 руб. 00 коп., в том числе НДС 18 %, исходя из площади занимаемых помещений 153, 5 кв.м и стоимости аренды 1 кв. м 500 рублей.

Пунктом 2 соглашения арендодатель и арендатор определили, что обязательства по внесению арендной платы в размере, установленном настоящим соглашением, возникают у арендатора с 01 августа 2012 года.

ООО «ЛИДЕР» 08 октября 2012 года приобрело в собственность нежилое помещение общей площадью 59, 6 кв.м с кадастровым номером объекта 69:40:0100119:60:3/53, расположенное в здании по адресу: Тверская область, г. Тверь, ул. Хромова, д. 27 и нежилое помещение общей площадью 93, 9 кв.м с кадастровым номером объекта 69:40:0100119:60:2/115, расположенное в этом здании (по адресу: Тверская область, г. Тверь, ул. Хромова, д. 27).

Право собственности ООО «ЛИДЕР» на указанные помещения подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 26 октября 2012 года.

ЗАО «Тверская областная инвестиционно-строительная компания» (по договору Сторона 1) 26 октября 2012 года и ООО «ЛИДЕР» (по договору Сторона 2) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды нежилых помещений от 01.08.2010, согласно условиям которого Сторона 1 передает, а Сторона-2 принимает права и обязанности по договору аренды нежилых помещений на безвозмездной основе в соответствии с условиями настоящего договора. Предметом права аренды являются: нежилые помещения, общей площадью 59, 6 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Тверь, ул. Хромова, д. 27 с кадастровым номером 69:40:0100119:60:3/53; нежилые помещения, общей площадью 93, 9 кв. м., расположенные по адресу: г. Тверь, ул. Хромова, д. 27, кадастровый номер 69:40:0100119:60:2/115.

Согласно пункту 5 договора уступки прав и обязанностей от 26 октября 2012 года арендная плата по 25 октября 2012 года включительно оплачивается ЗАО «Тверская областная инвестиционно-строительная компания» с 26 октября 2012 - ООО «ЛИДЕР».

Претензией от 05.03.2013 исх. № 64 ООО «ЛИДЕР» уведомило ООО «Управляющая компания «Тверская жилищная компания» о необходимости погасить задолженность по арендной плате. Указанная претензия получена арендатором 05.03.2013, но оставлена без ответа и удовлетворения.

Нарушение арендатором условий договора о сроках внесения арендных платежей послужило основанием для предъявления иска в суд.

Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей как по воле субъекта  гражданского права, так и помимо его воли. В частности, одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей  является договор.

Суд установил, что обязательство, в ходе исполнения которого возник настоящий спор, основано на надлежаще оформленном договоре аренды нежилых помещений от 01 августа 2010 года б/н, и не противоречит требованиям статей 606, 607, 609 ГК РФ. Объект аренды идентифицирован. Размер, порядок и сроки внесения арендной платы сторонами согласованы в тексте договора, что соответствует нормам статьи 614 ГК РФ.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 Кодекса). На основании пункта 1 статьи 617 Кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункты 23, 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Однако доказательства уведомления арендатора о смене собственника, а значит, арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 01.08.2010 в материалы дела не представлены. По утверждению ответчика, он не был осведомлен о перемене стороны (Арендодателя) по указанному договору.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Вывод суда о том, что права и обязанности арендодателя по договору аренды от 26.10.2012 перешли к ООО «ЛИДЕР» на основании закона в связи с приобретением в установленном порядке права собственности на арендуемое ответчиком помещение, соответствует нормам материального права. В связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком и с 26.10.2012 арендодателем по договору от 01.08.2010 является ООО «ЛИДЕР».

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено и  подтверждается материалами дела факт пользования ответчиком в период с 26.10.2012  по 07.04.2013 указанными выше нежилыми помещениями на условиях договора аренды от  01.08.2010.

Ответчиком не представлено доказательств внесения им платы за пользование помещениями за спорный период как денежными средствами, так и посредством зачета встречного однородного требования ни ООО «ЛИДЕР», ни предыдущему собственнику, в связи с чем ссылка ответчика на риск наступления у нового собственника неблагоприятных последствий в виде неполучения арендных платежей правомерно отклонена судом первой инстанции.

Довод ответчика об отсутствие у него, в силу пункта 4.3 договора от 01.08.2010, обязанности по внесению арендной платы также обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Как следует из пояснений представителя истца и третьего лица, в пункте 4.3 договора от 01.08.2010 допущена опечатка и, подписывая договор, арендодатель не имел намерениЯ освобождать арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ вносить арендную плату за пользование имуществом обязан именно арендатор.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Толкование содержания пункта 4.3 договора путем сопоставления с пунктами 3.2.4 и 4.2 договора от 01.08.2010, пунктом 2 дополнительного соглашения от 18.06.2012 № 1 к договору от 01.08.2010 и смыслом