Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 по делу n А05-6230/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

который не содержит указания на его общую площадь, а также не учел, что пунктом 2.1.2 договора установлена обязанность продавца (ответчика) передать объект в состоянии, соответствующем проектной документации, вследствие чего истцом нарушены пункты 1.7 и 2.1.2 договора.

Истец сравнивает общую площадь Объекта незавершенного строительства 1080, 2 кв.м. с обшей площадью застройки - 1 772.5 кв.м., подсчитанную оценщиком и общую площадь - 1 500 кв.м. Объекта завершенного строительства по результатам проведенной в 2013 году технической инвентаризации для регистрации права на Объект.

В пунктах 1.7, 2.1.2 договора купли-продажи указано, что продавец подтверждает и обязуется передать покупателю Объект качеством, соответствующим разрешительной и проектной документации в рамках, ограниченных объемом выполненных работ, зафиксированным в описании объекта, незавершенного строительства, составленном филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Ненецкому автономному округу (далее – БТИ) по состоянию на 19.12.2007.

Согласно пункту 3 передаточного акта от 17.05.2012 стороны подтверждают, что качество передаваемого Объекта соответствует разрешительной и проектной документации в рамках, ограниченных объемом выполненных работ, зафиксированным в описании объекта незавершенного строительства.

Подписывая передаточный акт от 17.05.2012, истец подтвердил, что качество Объекта сделки купли-продажи соответствует разрешительной и проектной документации в рамках, ограниченных объемом выполненных работ, зафиксированным в описании объекта незавершенного строительства.

Вывод подателя жалобы о том, что Объект не соответствует проектной документации, сделанный истцом на основании сравнения общей площади Объекта незавершенного строительства подсчитанного и указанного оценщиком в отчете № 1702, и общей площади уже завершенного строительством и введенного в эксплуатацию Объекта, указанной БТИ в техническом плане помещений от 30.04.2013, является необоснованным.

Согласно пункту 1 раздела отчета оценщика: «Допущения и ограничительные условия» указано: «Поскольку в предоставленных Заказчиком документах не указана общая площадь объекта оценки, данная величина определялась оценщиками на основании предоставленных Заказчиком проектных поэтажных планов, изготовленных ООО «ВЕРСО-М», согласно которым общая площадь объекта оценки с учетом тамбуров и лестниц составляет 1 772, 5 кв.м (в том числе: площадь 1 этажа – 864, 77 кв.м., площадь подвала (цоколя) 907, 73 кв.м). Оценщики допускают, что по завершению переоформления документов БТИ возможны изменения указанной величины общей площади объекта оценки».

В разделе отчета об оценке от 28.02.2011 № 1702 «Описание объекта оценки» отражена общая площадь Объекта, которая составляет - 1 772, 5 кв.м. В указанную площадь включена площадь цокольного этажа 907, 73 кв.м. и площадь первого этажа 864, 77 кв.м. Кроме того, у объекта имеется отдельный вход в виде пристройки к зданию.

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора одновременно со зданием покупатель обязан принять у продавца техническую документацию на Объект (копию проекта строительства, копию разрешения на строительство, оригинал Описания Объекта, незавершенного строительством, составленного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Ненецкому автономному округу по состоянию на 19.12.2007), ключи от Объекта.

Согласно пункту 2 передаточного акта, подписав передаточный акт и передав ключи и документы, продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче покупателю Объекта, указанного в договоре.

Апеллянт ссылается на то, что согласно разрешительной и проектной документации, приобретенный Объект недвижимости предназначен для использования его под размещение магазинной фактически на недополученной истцом площади в 272,5 кв.м., где могли бы разместиться три средних по размерам магазина, что влияет на величину доходов, получаемых истцом от использования приобретенного Объекта недвижимости; а также истец считает, что нецелесообразно производить уменьшение покупной цены спорного Объекта исходя из стоимости одного квадратного метра, полученной путем деления договорной стоимости Объекта на количество метров общей площади, заявленной Ответчиком. Обоснованность такого подхода подтверждается Отчетом об оценке, где при определении рыночной стоимости Объекта основным критерием оказывающем влияние на его стоимость выступает его площадь как при сравнительном так и при доходном подходе. Таким образом, стоимость одного квадратного метра Объекта из которой исходили стороны при заключении договора составила 40 542, 74 руб. (71 862 000 руб./1 772, 5 кв. м.). Так как фактическая площадь приобретенного Объекта составила 1 500 кв.м. его стоимость с учетом НДС должна составлять 60 814 110 руб. (1 500 кв.м.*40 542, 74 руб.). Соответственно, покупная стоимость спорного объекта недвижимости должна быть уменьшена на 11 047 890 руб. (71 862 000 руб. - 60 814 110 руб.).

В судебное заседание истец не представил документы, из которых можно увидеть разницу между размером общей площади Объекта (включая пристройку) по состоянию на 28.02.2011 и 2013 годы.

Кроме того, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи не квадратных метров в нежилом помещении, а Объекта незавершенного строительства в целом.

Последствия неисполнения продавцом обязанности передать принадлежности и документы, относящиеся к товару, поименованы в статье 464 ГК РФ. Право покупателя требовать уменьшения покупной цены товара к таким последствиям не относится.

Довод подателя жалобы о том, что судом не дана оценка техническому паспорту Объекта от 19.12.2007 как доказательству, изготовленному и полученному с нарушениями требований, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также приказу Минэкономразвития России от 30.09.2011 № 531, приказу от 10.02.2012 № 52, является несостоятельным в силу следующего.

Все нормативные акты, на которые ссылается истец, введены в действие позже, чем был выдан технический паспорт на объект незавершенного строительства.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 43 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ до 1 января 2013 года устанавливается переходный период применения Федерального закона к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В переходный период положения Федерального закона не применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Также, податель жалобы ссылается на то, что в процессе проведения аукциона или по его итогам не подлежат изменению физические (параметрические) и качественные характеристики объекта.

Объект незавершенного строительства (первый и цокольный этажи) соответствует проекту строительства и техническому паспорту БТИ от 19.12.2007, с которыми истец был ознакомлен.

Кроме того, поскольку истец подтверждает, что отчет оценщика им получен, ему было известно, что допускается отклонение в площади объекта после ввода его в эксплуатацию и переоформления документов БТИ.

Касаемо довода, о том, что истец введен в заблуждение относительно объекта и его площади, поскольку договор купли-продажи Объекта незавершенного строительства не позволяет установить Объект купли-продажи, суд апелляционной инстанции отмечает, что Объект незавершенного строительства определен протоколом аукциона от 13.03.2012 № 41/5 (предварительным договором в силу пункта 5 статьи 448 ГК РФ), договором купли-продажи, техническим паспортом БТИ от 19.12.2007, проектом строительства и кадастровым номером.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости., ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией), что и было сделано в договоре купли-продажи - объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: Ненецкий автономный округ, г. Нарьян-Мар, ул. Ленина, д. 19, кадастровый номер                 83-29-19/001/2008-487, в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 19.12.2007 первого и цокольного этажей объекта, проектом строительства. В пункте 1.7. договора установлено, что Объект, до подписания договора, покупателем осмотрен. Покупатель подтверждает, что осматривал Объект лично, по времени осмотра Продавец его не ограничивал. Продавец поставил Покупателя в известность о скрытых и явных недостатках Объекта, ему известных, до подписания договора. Согласно пункту 1.8 договора стороны подтверждают, что данную сделку они заключают осознанно, все условия сделки им понятны, и они не заблуждаются относительно последствий, которые наступят в результате данной сделки. Данная сделка не может быть признана недействительной, как совершенная под влиянием заблуждения, на основании статьи 178 ГК РФ.

Относительно довода подателя жалобы о необходимости производить расчет стоимости объекта незавершенного строительства из расчета стоимости за один квадратный метр, суд апелляционной инстанции отмечает, что исходя из договора купли-продажи Объекта незавершенного строительства, стороны не определяли цену за единицу площади объекта, цена являлась твердой за объект в целом.

Довод истца о том, что ответчик не предоставлял оценщику технический паспорт на объект незавершенного строительства не соответствует действительности, поскольку в отчете оценщика имеются ссылки на технический паспорт (стр. 5, 16 Отчета), технический паспорт от 19.12.2007 является приложением к Отчету (стр. 62 - 67 Отчета).

Оценщик определял рыночную стоимость именно объекта незавершенного строительства из тех данных, которые имелись в техническом паспорте и проекта строительства, на странице 12 Отчета сделал оговорку о допущении изменения площади объекта после ввода в эксплуатацию и оформления технического паспорта БТИ.

Целью оценки рыночной стоимости всего объекта незавершенного строительства является определение для ответчика начальной цены всего объекта для продажи его на аукционе с учетом статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации (налоговых рисков).

Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ, договорная цена устанавливается соглашением сторон договора.

Таким образом, истец приобрел в собственность объект незавершенного строительства по договорной цене, определенной на аукционе в условиях конкуренции, а не по стоимости, рассчитанной оценщиком.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для уменьшения покупной цены проданного истцу ответчиком недвижимого имущества.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с этим судом апелляционной инстанцией отклоняются.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 августа 2013 года по делу № А05-6230/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Виноградова Дмитрия Валерьевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. НосачНосач Е.В.

Судьи

А.Я. Зайцева

А.В. РомановаЗайцева А.Я.

Романова А.В.