Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 по делу n А05-6230/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

31 октября 2013 года

г. Вологда

Дело № А05-6230/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 31 октября 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от индивидуального предпринимателя Виноградова Д.В. - Одишария В.С. по доверенности от 01.09.2013, Одишария С.И. по доверенности от 01.09.2013, от общества с ограниченной ответственностью «Нарьянмарнефтегаз» - Ушакова С.Г. по доверенности от 01.06.2013 № 169/2013.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Виноградова Дмитрия Валерьевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 августа 2013 года по делу № А05-6230/2013 (судья Бунькова Е.В.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Виноградов Дмитрий Валерьевич (ОГРН 311838314500020) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Нарьянмарнефтегаз» (ОГРН 1028301647494; далее - общество) о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости (далее – Объект), находящегося по адресу: г. Нарьян-Мар, ул. Ленина, д. 19 (первый и цокольный этажи), приобретенного по договору от 02.05.2012 № 300/2012 и взыскании с ответчика излишне уплаченной покупной цены в размере 11 047 890 рублей.311838314500020

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 13 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано. На истца отнесены расходы по уплате государственной пошлины.

Истец с вынесенным решением не согласился, обратился в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить. Доводы жалобы сводятся к следующему. Суд неверно посчитал недоказанным факт передачи объекта недвижимости несоответствующим условиям договора, отметив, что в договоре указана только площадь застройки спорного объекта, который не содержит указания на его общую площадь, а также не учел, что пунктом 2.1.2 договора установлена обязанность продавца (ответчика) передать объект в состоянии, соответствующем проектной документации, вследствие чего истцом нарушены пункты 1.7 и 2.1.2 договора. Судом не учтено, что согласно пункту 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, включая случаи, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Судом необоснованно отклонена ссылка истца как несостоятельная на приложение 2 к договору – «Заключение об оценке стоимости спорного объекта», в котором отражена его общая площадь, соответствующая той, которая была заявлена ответчиком при проведении аукциона – 1 772,5 кв.м. (пункт 1 заключения). Судом не дана оценка тому, что начальная цена продажи Объекта на аукционе была установлена ответчиком исходя из Заключения об оценке его рыночной стоимости Объекта от 03.05.2011 № 1702 (приложение 2 к договору), в котором указана рыночная стоимость объекта с указанием его площади – 1 772, 5 кв.м. Кроме того, согласно разрешительной и проектной документации, приобретенный Объект недвижимости предназначен для использования его под размещение магазинов. Фактически на недополученная истцом площадь составила 272, 5 кв.м., где могли бы разместиться три средних по размерам магазина, что влияет на величину доходов, получаемых истцом от использования приобретенного Объекта недвижимости. Кроме того, истец в дополнении к апелляционной жалобе ссылается на следующее. Судом не дана оценка техническому паспорту Объекта от 19.12.2007 как доказательству, изготовленному и полученному с нарушениями требований, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также приказу Минэкономразвития России от 30.09.2011 № 531, приказу от 10.02.2012 № 52. Судом не дана оценка тому, что в процессе проведения аукциона или по его итогам не подлежат изменению физические (параметрические) и качественные характеристики объекта. Истец считает, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не позволяет установить объект купли-продажи, в связи с чем он введен в заблуждение относительно Объекта и его площади. Также, истец ссылается на отчет оценщика и производит расчет стоимости объекта незавершенного строительства из расчета стоимости за один квадратный метр, указывая на абзац 3 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а именно: «Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ)». Податель жалобы ссылается на, что Ответчик не предоставлял оценщику технический паспорт на объект незавершенного строительства.

Заслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы с учетом ее уточнения, а также доводы, содержащиеся в отзывах на апелляционную жалобу и уточнения к ней, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02 мая 2012 года по результатам проведения аукциона на понижение цены между сторонами спора заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (с ипотекой в силу закона) № 300/2012, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство передать в собственность истца объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1080, 2 кв.м., степени готовности 93 %, инв. № Б/Н, лит. А, расположенное по адресу: Ненецкий автономный округ, г. Нарьян-Мар, ул. Ленина, д. 19, кадастровый номер: 83-29-19/001/2008-487, а истец - принять указанный объект и уплатить за него цену в размере 71 862 000 рублей.

Передача объекта от продавца к покупателю произведена 17 мая 2012 года, о чем сторонами подписан соответствующий передаточный акт, оплата покупной стоимости объекта произведена.

Истцом указано, что по результатам технической инвентаризации объекта по состоянию на 17.04.2013 фактическая площадь объекта составила 1 500 кв.м., а не 1 772,5 кв.м., как на это было указано в аукционной документации, в связи с чем у истца, как покупателя, возникает право требования соразмерного уменьшения покупной цены в соответствии с пунктом 1 статьи 475, а также статьей 557 ГК РФ.

В договоре от 02.05.2012 № 300/2012 содержится описание объекта незавершенного строительства, приобретаемого покупателем с указанием его площади застройки 1080, 2 кв.м. Данный договор подписан покупателем без замечаний и разногласий несмотря на тот факт, что в договоре отсутствует информация об общей площади объекта, которая должна была бы у него быть после ввода его в эксплуатацию.

За несколько дней до подписания названного договора покупателем без замечаний и разногласий подписан передаточный акт, по которому он принял объект незавершенного строительства площадью застройки 1080, 2 кв.м.

Судом первой инстанции в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Апелляционная коллегия считает принятое решение законным и не находит оснований согласиться с доводами подателя жалобы.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Вышеназванными нормами установлена обязанность продавца поставить покупателю товар, оговоренный в соответствующем договоре, а покупателя - оплатить этот товар по цене, установленной в договоре.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Положениями статей 469 и 470 ГК РФ определено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого в момент передачи соответствует договору купли-продажи или если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, соответствующей этим обязательным требованиям.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе соразмерного уменьшения покупной цены.

Последствия передачи некомплектного товара урегулированы статьей 480 ГК РФ, в соответствии с которой в случае передачи некомплектного товара (статья 478) покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, также соразмерного уменьшения покупной цены.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее - АПК РФ) закреплено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В пункте 1 передаточного акта от 17.05.2012 к договору (далее - передаточный акт) указано, что во исполнение договора купли-продажи объекта незавершенного строительства (с ипотекой в силу закона) от 02.05.2012 № 300/2012 продавец передал, а покупатель принял в собственность объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1080, 2 кв.м., степени готовности 93 %, инв. № Б/Н, лит. А, расположенное по адресу: Ненецкий автономный округ, г. Нарьян-Мар, ул. Ленина, д. 19, кадастровый номер: 83-29-19/001/2008-487.

Сведений о том, что покупателю передается здание площадью 1 772, 5 кв.м. договор и передаточный акт не содержат.

При принятии спорного объекта недвижимого имущества по названному выше передаточному акту покупатель претензий к состоянию объекта не имел.

Апеллянт ссылается на то, что согласно пункту 2 статьи 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, включая случаи, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Приведенный довод был заявлен им также при рассмотрении спора судом первой инстанции.

Апелляционная коллегия считает, что истцом не доказан факт передачи ему продавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора.

Доказательств того, что стоимость объекта недвижимости при его продаже определена сторонами исходя из иных характеристик объекта, чем те, которые указаны в договоре, а также доказательств невозможности эксплуатации этого объекта по назначению, в материалы дела не представлено.

Податель апелляционной жалобы ссылается на то, что судом не дана оценка начальной цене продажи Объекта на аукционе, которая была установлена ответчиком исходя из Заключения, в котором указана рыночная стоимость объекта с указанием его площади – 1 772, 5 кв.м. (пункт 1 Заключения).

Судом первой инстанции установлено, что в приложении 2, которое является отчетом об оценке объекта, составленном исключительно в целях определения рыночной стоимости объекта применительно к продаже объекта на аукционе, непосредственно самим оценщиком на странице 12 отчета делается оговорка, что площадь объекта оценки в целях определения его рыночной стоимости определена оценщиком на основании проектных поэтажных планов, при этом оценщик допустил, что по завершении переоформления документов БТИ возможны изменения величины общей площади объекта оценки.

Суд апелляционной инстанции не имеет оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции.

Данное Заключение не может быть основанием определения цены Объекта исходя из единицы его площади (квадратных метров), поскольку оно упоминается в разделе договора «Условия о залоге в силу закона». Рыночная стоимость Объекта, указанная в заключении о определенная исходя из площади объект, не является договорной ценой, поскольку договором установлена твердая цена за Объект в целом. По заключению оценщика рыночная стоимость Объекта составляет 76 070 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость (далее – НДС). Объект продан истцу как победителю аукциона на понижение цены Объекта по договорной цене за весь Объект – 60 900 000 рублей без учета НДС, определенной без привязки к площади Объекта на основании проведенного аукциона.

В связи с чем, указанный довод также отклоняется апелляционным судом.

Податель жалобы ссылается на то, что суд неверно посчитал недоказанным факт передачи объекта недвижимости несоответствующим условиям договора, отметив, что в договоре указана только площадь застройки спорного объекта,