Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2013 по делу n А66-11894/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

обоснованным. Вместе с тем суд по заявлению ответчика применил исковую давность и с учетом этого удовлетворил требование о взыскании долга частично – в сумме 4 633 983 руб. 40 коп.

Апелляционная коллегия не находит правовых оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Также Администрация заявила требование о расторжении договора аренды земельного участка № 216 от 19.07.2004, ссылаясь на ненадлежащее выполнение Арендатором обязательств по внесению арендной платы в установленный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 4.1.1 договора аренды земельного участка от 19.07.2004 № 216 предусмотрено право Арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении Арендатором арендной платы более чем за      6 месяцев.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что, если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В подтверждение соблюдения претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора истец представил в материалы дела претензию                № 1757/11-7 от 10 октября 2011 года (т.1, л.75), письмо от 29 июня 2012 года    № 8080/14 (т.1, л.77). В указанных документах истец просит ответчика погасить задолженность по арендной плате и уплатить пени за просрочку платежа, в противном случае сообщает о расторжении договора аренды и требует возвратить земельный участок.

Претензия № 1757/11-7 от 10 октября 2011 года вручена руководителю Общества, уведомление от 29 июня 2012 года № 8080/14 направлено в адрес ответчика ценным письмом. Ответчиком не опровергнуто получение руководителем претензии № 1757/11-7 от 10 октября 2011 года, а то обстоятельство, что письмо от 29 июня 2012 года № 8080/14 возвращено отделением связи с отметкой об истечение срока хранения, не свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Адрес, указанный на конверте, в котором было направлено уведомление о расторжении договора, является юридическим адресом Общества.

По мнению апелляционной коллегии, суд первой инстанции правомерно принял указанные документы в качестве доказательства соблюдения истцом претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора с ответчиком. 

С учетом изложенного требование о расторжении договора аренды          № 216 от 19 июля 2004 года обоснованно удовлетворено судом.

Доводы подателя жалобы о том, что исковое заявление Администрации о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, претензия № 1757/11-7 от 10.10.2011 и уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2012 подписаны лицом, не имеющим соответствующих полномочий, – Тишкевичем Леонидом Эдуардовичем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 12.10.2012 № 06-10/1 (т.1, л.41) Тишкевич Л.Э. является главой Администрации – лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица.

Таким образом, на момент подписания искового заявления, претензии     № 1757/11-7 от 10.10.2011 и уведомления о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2012 данное лицо обладало соответствующими полномочиями.

Довод подателя жалобы о том, что Зубкова Т.В. не имела права представлять интересы Администрации в настоящем деле, поскольку выданная ей доверенность подписана лицом, не имеющим права выдавать доверенность третьим лицам для представления интересов Администрации в Арбитражном суде Тверской области, также признается апелляционной инстанцией несостоятельным.

Довод ответчика о неправомерности расторжения договора аренды ввиду того, что в настоящее время Обществом 6 объектов недвижимости  проданы ООО «Частный дом» (договор купли-продажи № ОН 01/03 от 17.01.2013), а также с указанной организацией ООО «Санаторий «Верхний бор» заключен договор от 17.01.2013 № А-ЗУ 01/13 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, апелляционная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Пункт 2 статьи 609 ГК РФ устанавливает необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (если иное не предусмотрено законом).

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор от 17.01.2013 № А-ЗУ 01/13 уступки прав и обязанностей по спорному договору аренды земельного участка зарегистрирован после вынесения судом первой инстанции обжалуемого решения – 17.06.2013.

Далее, исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005     N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Вместе с тем, исходя из представленных в суд апелляционной инстанции дополнительных документов усматривается, что в настоящее время на земельном участке с кадастровым № 69:46:070501:0001, площадью          376728 кв.м, предоставленном ответчику для использования в целях обеспечения деятельности санаторно-оздоровительного лагеря, расположено пятнадцать объектов недвижимости.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним права на указанные объекты недвижимости зарегистрированы за различными лицами, а именно:

У ООО «Частный дом» зарегистрировано право собственности на здание овощехранилища по адресу: Тверская область, г.Ржев, пансионат «Верхний Бор», кадастровый номер 69:46:070501:0001:1/6525/28:1013/А площадью      150,1 кв.м, дата государственной регистрации 17.06.2013 № 69-69-16/002/2013-348 согласно договору купли-продажи объектов недвижимости № ОН 01/13 от 17.01.2013;

У ООО «Санаторий «Верхний Бор» зарегистрировано право собственности на следующие объекты:

- жилой дом по адресу: Тверская область, г.Ржев, пансионат «Верхний Бор», дом № 2, площадью 260,9 кв.м, кадастровый номер 69:46:070501:0001:1/5461/28:0001/А, дата гос. регистрации 08.07.2005, номер гос. регистрации 69-69-22/22/2005-135, согласно передаточному акту от 31.05.1999 с приложением № 1 к акту передачи основных средств от 31.05.1999;

-    административное здание по адресу: Тверская область, г.Ржев, пансионат «Верхний Бор», кадастровый номер 69:46:070501:0001:1/6524/28:1001/А, площадью 228,3 кв.м, гос. регистрация 04.11.2002 № 69-01/46-10/2002-0378;

-    кафе-бар по адресу: Тверская область, г.Ржев, пансионат «Верхний Бор», кадастровый номер 69:46:070501:0001:1/6523/28:1001/А, площадью    128,9 кв.м, гос. регистрация 04.11.2002 № 69-01/46-10/2002-0379;

-    здание котельной по адресу: Тверская область, г.Ржев, пансионат «Верхний Бор», кадастровый номер 69:46:070501:0001:1/6080/28:1001/А, площадью 359,7 кв.м, гос. регистрация 04.11.2002 № 69-01/46-10/2002-0380;

-    спальный корпус по адресу: Тверская область, г.Ржев, пансионат «Верхний Бор», кадастровый номер 69:46:070501:0001:1/5893/28:1001/А, площадью 2367,4 кв.м, гос. регистрация 25.11.2002 № 69-01/46-14/2002-0159;

- здание клуба столовой по адресу: Тверская область, г.Ржев, пансионат «Верхний Бор», кадастровый номер 69:46:070501:0001:1-5970:1000/А, площадью 2617,4 кв.м, гос. регистрация 04.11.2002 № 69-01/46-10/2002-0381;

У Сугяна  Рудика Эдувардовича зарегистрировано право собственности на здание свинарника по адресу: Тверская область, г.Ржев, пансионат «Верхний Бор», кадастровый номер 69:46:070501:0001:1/6547/28:1002/А, А1, площадью 319.3 кв.м, гос. регистрация 31.10.2011 № 69-69-22/021/2011-516.

Также на данном земельном участке расположены, согласно кадастровому паспорту:

- жилой дом № 5;

- жилой дом № 1;

- жилой дом № 6;

- жилой дом № 3;

- строение общей площадью 1432  кв.м;

- строение общей площадью 823 кв.м.

Информация о собственниках указанных зданий, строений, сооружениях в Администрации города Ржева отсутствует.

Сведений о расположении на земельном участке с кадастровым                 № 69:46:0070501:1 объекта недвижимости «водонапорная башня» по адресу: Тверская область, г.Ржев пансионат «Верхний Бор», площадью 24,8 кв.м, кадастровый номер 69:46:0070501:16, дата гос. регистрации 17.06.2013              № 69-69-16/002/2013-350 согласно договору купли-продажи объектов недвижимости № ОН 01/13 от 17.01.2013, принадлежащего согласно выписке из ЕГРП ООО «Частный дом», не имеется.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 29 марта 2013 года по делу № А66-11894/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Верхний бор» – без удовлетворения.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

   Е.В. Носач   

   А.В. Романова