Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013 по делу n А66-15496/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

20 сентября 2013 года

г. Вологда

Дело № А66-15496/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года.

В полном объеме постановление изготовлено 20 сентября 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Пестеревой О.Ю. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Якуненковой Е.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «СИТИ-1» Шушакова Д.А. по доверенности от 16.07.2013, Каширина А.В. по доверенности от 17.09.2010, от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Тарасова В.В. по доверенности от 14.09.2012 № 860, Зайченко С.В. по доверенности от 14.09.2012 № 857, от муниципального бюджетного учреждения культуры «Тверской городской музейно - выставочный центр» директора                   Потемичева С.М. на основании приказа от 26.01.2009 № 7-лс,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 13 мая 2013 года по делу № А66-15496/2012 (судья Рощина С.Е.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «СИТИ-1» (ОГРН 1026940511850; далее – ООО «СИТИ-1», общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806; далее – департамент) о признании незаконным изложенного в письме от 02.10.2012 № 30/4067 отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения II, кадастровый номер 69:40:0400052:3:4/2, общей площадью 321,2 кв.м и нежилого помещения III, кадастровый номер 69:40:0400052:3:4/1, общей площадью 110,8 кв.м по адресу: город Тверь, улица Советская, дом 14; о возложении на департамент обязанности совершить юридически значимые действия, направленные на реализацию ООО «СИТИ-1» преимущественного права на выкуп названных помещений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное бюджетное учреждение культуры «Тверской городской музейно – выставочный центр» (далее – учреждение культуры).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 13 мая 2013 года требования общества удовлетворены, отказ в реализации преимущественного права на приобретение двух нежилых помещений, расположенных по адресу: город Тверь, улица Советская, дом 14, изложенный в письме департамента от 02.10.2012 № 30/4067 признан незаконным; суд возложил на ответчика обязанность совершить юридически значимые действия, направленные на реализацию ООО «СИТИ-1» преимущественного права на выкуп названных помещений.

Департамент с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В обоснование своей позиции ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, на отсутствие у общества преимущественного права на выкуп спорных помещений. Указывает на то, что арендуемое заявителем недвижимое имущество является частью здания Тверского дома офицеров, который признан объектом культурного наследия (памятником) и передан в оперативное управление третьему лицу; данное имущество не сформировано как обособленный объект недвижимости; использование спорных помещений изолированно невозможно; условия охранного обязательства арендатором не соблюдаются. Полагает, что спорные помещения не могут быть объектом купли-продажи, так как оснований для выкупа этого имущества не имеется.

В судебном заседании представители департамента поддержали доводы апелляционной жалобы.

Общество в отзыве и его представители в судебном заседании с доводами жалобы не согласились, считают решение суда законным и обоснованным, просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Учреждение культуры в отзыве и его представитель в судебном заседании указали на свое согласие с доводами жалобы.

Заслушав объяснения представителей лиц участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права, а также в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между Комитетом по управлению имуществом Тверской области (арендодатель) по согласованию с Тверской квартирно-эксплуатационной частью района Московского военного округа (балансодержатель) и                     ООО «СИТИ-1» (арендатор) заключен договор от 29.03.2000 № 817-К на аренду недвижимого имущества, в соответствии с которым по акту приема-передачи от 03.04.2000 заявителю переданы в аренду нежилые помещения                № 12, 13, 14, 15, 16, 24, 25, 26 общей площадью 239,8 кв.м, расположенные в здании по адресу: город Тверь, улица Советская, дом 14, для использования под кафе.

Дополнительным соглашением от 24.12.2002 № 2, в указанный договор внесены изменения, согласно которому для использования в тех же целях по акту приема-передачи от 26.12.2002 обществу дополнительно переданы в аренду помещения № 1, 2, 4, 17.

В соответствии с дополнительным соглашением от 14.04.2008 № 3 Комитет по управлению имуществом заменен на Территориальное управление Росимущества по Тверской области, в аренду обществу переданы помещения первого этажа № 12, 13, 14, 15, 16, 17, 24, 25, 26, 32, 34, 35, 36 и помещения второго этажа № 1, 2. Общая площадь переданных помещений составила                432 кв.м, кадастровый номер 69:40:0400052:0003:1/014318/37:10002/А.

Заключенным ООО «СИТИ-1» с Министерством обороны Российской Федерации и федеральным государственным квартирно-эксплуатационным учреждением «Тверская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации дополнительным соглашением от 22.06.2010 № 141/3/АИД-962 в договор аренды недвижимого имущества от 29.03.2000 № 817-к внесены изменения: по тексту слова «Арендодатель» заменены на «Министерство», а «Балансодержатель» на «Учреждение».

С целью осуществления арендатором работ по сохранению объекта культурного наследия федерального значения «Дом ХVIII в.», расположенного по адресу: город Тверь, улица Советская, дом 14, поставленного на охрану на основании постановления Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 № 1327, между Комитетом по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области и обществом заключено Охранное обязательство от 27.04.2010.

Дополнительным соглашением от 10.09.2012 к договору аренды от 29.03.2000 № 817-к в связи с передачей арендованного имущества в муниципальную собственность в новой редакции изложена преамбула указанного договора, в соответствии с которой стороной-арендодателем названного договора выступает департамент, в полной мере принявший на себя все права и обязанность арендодателя, содержащиеся в договоре. Действие данного соглашения распространено на отношения сторон договора с 14.08.2012.

По дополнительному соглашению от 03.10.2012, заключенному между департаментом, учреждением культуры и обществом, все полномочия департамента в отношении арендованного имущества переданы учреждению культуры.

С сопроводительным письмом от 06.08.2012 № 21/08 общество представило в департамент пакет документов, касающихся арендованного имущества в связи с переходом к ответчику прав и обязанностей арендодателя.

Также, полагая, что у заявителя возникло преимущественное право на приобретение арендованного имущества в собственность, предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), ООО «СИТИ-1» представило в департамент справку от 06.08.2012, в которой содержится сообщение о намерении с момента регистрации права муниципальной собственности на здание воспользоваться таким правом.

В порядке реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества общей площадью 432 кв.м, расположенного в здании по адресу: город Тверь, улица Советская, дом 14, ООО «СИТИ-1» обратилось в департамент с заявлением от 18.09.2012 № 23/09 на приобретение в собственность спорных нежилых помещений с приложением пакета необходимых документов, которые получены ответчиком 18.09.2012.

Письмом от 02.10.2012 № 30/4067 департамент отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений по тем основаниям, что здание, в котором находятся спорные помещения, передано 30.08.2012 из муниципальной казны в оперативное управление учреждению культуры, испрашиваемые помещения являются частью здания, не сформированы как обособленный объект недвижимости, само здание является объектом культурного наследия. Сославшись на статью 54 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), департамент в данном письме указал на отсутствие у заявителя оснований для приобретения спорного арендуемого имущества в рамках реализации Закона             № 159-ФЗ.

Общество обжаловало данный отказ в арбитражном суде, заявив требования о его незаконности и о возложении на ответчика совершить юридически значимые действия, направленные на реализацию ООО «СИТИ-1» преимущественного права на выкуп названных помещений.

Суд первой инстанции признал обоснованными требования общества, удовлетворив их в полном объеме.

Решение суда мотивировано тем, что спорные помещения на момент заключения договора и на момент обращения с заявлением о выкупе помещений являлись и являются самостоятельными объектами, где расположено кафе «СИТИ», функционирующее обособленно, имеющее отдельный вход с улицы, помещения поставлены на кадастровый учет (нежилое помещение II с кадастровым номером 69:40:0400052:3:4/2, общей площадью 321,2 кв.м, нежилое помещение III с кадастровым номером 69:40:0400052:3:4/1, общей площадью 110,8 кв.м), имеют кадастровые и технические паспорта, могут эксплуатироваться независимо от другой части здания и их самостоятельная эксплуатация не влияет на возможность эксплуатации иных помещений. Со ссылкой на часть 1 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», а также на Закон № 73-ФЗ, суд отклонил довод департамента о том, что спорное имущество является объектом культурного наследия и не подлежит приватизации, указав, что Законом № 73-ФЗ не установлено ограничений по приватизации (отчуждению) части объекта культурного наследия.

Также суд первой инстанции отклонил довод ответчика о несоблюдении обществом условий охранного обязательства и, сославшись на пункт 5  Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134), пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае департаментом фактически осуществлены намеренные действия с целью вывода спорного имущества из сферы действия Закона               № 159-ФЗ.

Апелляционная инстанция при рассмотрении настоящего дела пришла к следующим выводам.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации   имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

На основании пункта 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Законом № 159-ФЗ регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится