Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 по делу n А05-15960/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

При этом размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Представленный истцом в суд первой инстанции расчет арендной платы и суммы задолженности  соответствует условиям договора, требованиям   нормативных  правовых актов,  является правильным и обоснованным.

Принципиальных возражений относительно расчета и его составных элементов ответчик ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не  заявил.

Таким образом, требования истца в этой части являются законными обоснованными.

Так как  ответчик  не вносил арендную плату в установленные сроки, истец  правомерно начислил и предъявил к взысканию договорную неустойку, расчет которой  соответствует  условиям договора. Возражений относительно расчета  неустойки ответчик также не представил.

Требования истца в части взыскания  224 143 руб. 11 коп. является  правомерным  и подлежит удовлетворению.

Доводы  ответчика и  выводы суда первой инстанции о том, что обязательство по передаче арендатору  земельного участка арендодатель  надлежащим образом не исполнил, а  земельный участок с наличием на нем сараев нельзя использовать по назначению, указанному в договоре, поэтому у ответчика не возникло встречного обязательства по уплате арендной платы и договорной неустойки, являются необоснованными  и не соответствующими   установленным по делу  обстоятельствам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Как следует из текста договора аренды, арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование на условиях данного договора земельный участок (пункт 1.1). Необходимости в составлении отдельного акта приема-передачи стороны не предусмотрели. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Кроме того, аукционная документация также не содержит сведений о передаче земельного участка по акту приема-передачи.

Таким образом, в силу статьи 421 ГК РФ стороны при подписании договора аренды исходили из того, что земельный участок передается и принимается в аренду по договору без составления дополнительных документов (пункт 1.1).

Ссылка на невозможность использования  земельного участка в связи с нахождением на нем  сараев не принимается во внимание.

Как следует из материалов дела, Общество признано победителем открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов на территории муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар». На основании протокола результатов аукциона от 19.12.2011 и постановления Администрации от 23.12.2011 № 2270 Администрацией и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 23.12.2011 № 409. В соответствии с договором Обществу предоставлен в аренду земельный участок, общей  площадью 4181 кв.м в границах, указанных  в кадастровом паспорте земельного участка.

Из извещения о проведении открытого аукциона следует, что осмотр земельных участков на местности производится претендентами самостоятельно. Для этого им предоставляются ориентиры расположения земельных участков, которые можно получить во время и в месте приема заявок на аукцион.

Из материалов дела видно, что представители Общества осматривали земельный участок, как в период проведения аукциона, так и после заключения договора. Данное обстоятельство в суде апелляционной инстанции не отрицал представитель Общества.

При этом претензий относительно нахождения на земельном участке каких-либо построек Общество не заявило, заявку на участие в аукционе не отозвало.

Ссылки  ответчика на то обстоятельство, что на месте определить реальное нахождение спорного земельного участка не представлялось возможным, поскольку он не был разграничен, не принимается во внимание.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из материалов дела усматривается, что арендатор без замечаний и возражений принял спорный земельный участок, надлежащих действий при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 ГК РФ, не предпринял.

Общество не обращалось к Администрации с требованиями о передаче земельного участка во исполнение заключенного договора аренды, а также не требовало расторжения договора в связи с не предоставлением земельного участка. Данные обстоятельства также подтверждают факт передачи и принятия земельного участка.

То обстоятельство, что ответчик  направил    истцу соответствующие  письма в декабре 2012 года, не свидетельствует о том, что  земельные участки  предоставлены в  2011 году именно с теми недостатками, на которые указывает ответчик, и что данные недостатки  являются неустранимыми.  Кроме того, в материалах дела отсутствуют объективные данные, свидетельствующие о том, когда именно на спорном земельном участке появились временные постройки.

Документы, на которые ссылается ответчик в суде первой инстанции, а также представил в апелляционную инстанцию, такой информации не содержат.

Ссылки ответчика на  космическую съемку земельного участка на дату предоставления  его в аренду является необоснованной, так как такие доказательства не отвечают требованиям статей 67 и 68 АПК РФ, о чем было объявлено в судебном заседании.

Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что  сараи и стройматериал, которые, находятся на спорном участке, каким-либо образом  относятся к капитальным сооружениям, ответчиком  не представлено.

Таким образом, правовых  оснований для  утверждения о том, что земельный участок передан ему в ненадлежащем состоянии, в связи с этим арендатор освобождается от внесения арендных платежей, у Общества  не имеется.

Исходя из вышеизложенного,  апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции  о  том, что в удовлетворении иска в этой части следовало отказать.

Апелляционный суд также  считает ошибочным  вывод суда о том, что требование истца  в части расторжения договора  подлежит оставлению без рассмотрения.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В данном случае в материалах дела имеется претензия от 19.06.2012, которая отвечает всем установленным  требованиям и содержит необходимую информацию для ответчика относительно наличия долга,  расторжения договора и возврата  земельного участка.

То обстоятельство, что  в иске заявлен  более длительный период  возникновения задолженности  по сравнению с периодом, указанным в претензии, не  свидетельствует о нарушении истцом данного порядка.

Данное обстоятельство  является существенным  только в случае  наличия в договоре  условия, предусматривающего обязательный досудебный порядок обращения в  арбитражный суд при наличии задолженности, а также в случае уплаты  ответчиком долга за ранее заявленный период. Названые условия в  настоящем деле  отсутствуют, поэтому ссылка ответчика  и вывод суда первой инстанции в этой части не могут быть признаны обоснованными.

Таким образом,  правовых оснований для оставления  иска без рассмотрения, предусмотренных статьей 148 АПК РФ, у суда не имелось.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.В данном случае, истец заявил в арбитражный суд требование о расторжении договора аренды при наличии допущенного ответчиком нарушения его условий.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает существенным нарушением систематическое невнесение арендатором арендной платы по договору, что является основанием для предъявления истцом требования о расторжении договора.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы,  государственная пошлина  подлежит взысканию в бюджет с ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ (4000 руб. (за неимущественное требование) + 44 118 руб. 71 коп. (с имущественного требования о взыскании 4 223 743 руб. 11 коп.) + 2000 руб. (за апелляционную жалобу) = 50 118  руб. 71 коп.).

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение         Арбитражного суда Архангельской области от  01 марта 2013 года по делу № А05-15960/2012 отменить.

Расторгнуть            договор аренды земельного участка от 23 декабря 2011 года  № 409, заключенный между муниципальным образованием «Городской округ «Город Нарьян-Мар» в лице администрации и обществом с ограниченной ответственностью «СтройДорМашКомплект».

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «СтройДорМашКомплект» обязанность  передать администрации муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» в течение 10 дней с момента вступления в силу настоящего  постановления земельный участок, общей площадью 4181 кв.м,  кадастровым номером 83:00:050013:65, расположенный примерно в 35 м по направлению на юг от ориентира - дома № 28, расположенного  за пределами участка, адрес ориентира: Ненецкий  автономный округ, город Нарьян-Мар, улица  Пионерская, дом 28.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройДорМашКомплект» в пользу муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» в лице администрации  3 999 600 руб. 15 коп. долга  и 224 143 руб. 11 коп. договорной неустойки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройДорМашКомплект» в федеральный бюджет 50 118 руб. 71 коп. государственной пошлины.

Председательствующий                                                               А.Я. Зайцева

Судьи                                                                                            Е.В. Носач

                                                                                            А.Н. Шадрина