Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 по делу n А05-15960/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

06 августа 2013 года

г. Вологда

Дело № А05-15960/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 06 августа 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей  Носач Е.В. и                   Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Р.В.,

при участии от администрации муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» представителя Вороновой А.М. по доверенности от 28.03.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» на решение Арбитражного суда Архангельской области от                  01 марта 2013 года по делу № А05-15960/2012 (судья Шперлинг М.Ю.),

у с т а н о в и л:

администрация муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» (ОГРН 1028301646779; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью «СтройДорМашКомплект» (ОГРН 1089847053702; далее – Общество) с исковыми требованиями

- взыскать с ответчика  3 999 600 руб. долга  по договору аренды земельного участка  от  23.11.2011 № 409 по состоянию на 01.02.2013;

- взыскать с ответчика  224 143 руб. 11 коп.  договорной неустойки;

- расторгнуть  договор аренды земельного участка  от 23.11.2011 № 409 и возложить на ответчика обязанность передать  истцу земельный участок, общей площадью 4181 кв.м, кадастровым номером 83:00:050013:00:65, по акту приема-передачи (с учетом принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) изменения иска).

Решением суда от 01.03.2013  исковые требования о расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности  передать земельный участок оставлены без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований о взыскании долга и неустойки отказано.

Администрация с судебным актом не согласилась, в апелляционной жалобе и  дополнениях к ней  просила решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, удовлетворил иск в полном объеме.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд необоснованно указал о не соблюдении истцом  претензионного порядка. Данный вывод не соответствует  имеющимся в деле доказательствам. Понятие передачи земельного участка само по себе подразумевает расторжение договора аренды.  Выводы суда о наличии на земельном участке на момент его предоставлению ответчику  внеплановых капитальных строений не соответствуют действительности. При заключении договора аренды ответчик достоверно знал о состоянии участка, однако не обращался в какой - либо форме к истцу с требованиями об освобождении земельного участка для ведения строительства.

Определением от 09.04.2013 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 30.04.2013.

Определениями суда от 30.04.2013,  25.06.2013, 16.07.2013 судебное заседание отложено на 25.06.2013, 16.07.2013, 30.07.2013.

В связи с  отпусками судей  Шадриной А.Н. и Романовой А.В., в составе суда  на основании  статьи   18 АПК РФ производилась их замена на судей Носач Е.В. и  Шадрину А.Н., о чем имеются соответствующие   распоряжения, объявлено в судебных заседаниях, указано в протоколах судебных заседаний.

Рассмотрение жалобы производится сначала. 

В заседании суда апелляционной инстанции 30.07.2013 представитель Администрации поддержал свои доводы и требования, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу, дополнении к нему  и его представитель в ранее состоявшихся  судебных заседаниях возразили относительно доводов  и требований жалобы с учетом дополнений к ней, просили решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Общество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, просило жалобу рассмотреть в отсутствие его представителей. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав представителя Администрации, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, дополнений к ней, отзыва на жалобу и дополнений к нему,  проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции  приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и  Общество (арендатор)  подписали договор  аренды земельного участка от 23.12.2011 № 409.

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, общей площадью 4181 кв.м,  кадастровым номером 83:00:050013:65, категория земель – земли  населенных пунктов, разрешенное использование  - для строительства  многоквартирного жилого дома, местоположение -  участок находится  примерно в 35 м по направлению на юг от ориентира – дома № 28, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ненецкий автономный округ, город Нарьян-Мар, улица  Пионерская, параметры разрешенного строительства: этажность – 3 этажа, количество секций (подъездов) – 4.

Основанием для заключения договора является протокол результатов аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов на территории  муниципального  образования «Городской округ «Нарьян-Мар» от 19.12.2011 (пункт 1.2).

Срок действия договора устанавливается с 23.12.2011 по 23.12.2014 (пункт 1.3).

Согласно пункту 2.2 размер  годовой размер арендной платы на первый год  строительства устанавливается согласно  Протоколу  результатов  аукциона по продаже  права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов на территории муниципального образования  «Городской округ «Город Нарьян-Мар» от 19.12.2011 и составляет 4 181 400 руб.

Второй год  размер арендной платы за земельный участок устанавливается  в соответствии с  порядком  определения  размера арендной платы  за земельные участки, государственная собственность  на которые  не разграничена, устанавливается Ненецким  автономным округом (пункт 2.3).

Сумма внесенного  задатка  зачисляется в счет  арендных платежей (пункт  2.4).

Арендная плата начисляется с 23.12.2011 и вносится арендатором  ежеквартально равными  частями  не позднее  15 числа  второго месяца текущего  квартала (пункт 2.5).

В соответствии с пунктом 3.2.1 арендатор обязан  использовать  земельный участок в соответствии с целями  и условиями его предоставления  и надлежащим  образом  исполнять  все условия договора.

Арендатор обязан  в силу пункта  3.2.2 ежеквартально  в полном  объеме  и в сроки, установленные  договором, уплачивать  причитающуюся арендодателю  арендную плату.

Согласно пункту  4.1.2 арендодатель  имеет право  требовать досрочного расторжения договора в случае  нарушения арендатором  условий договора, а именно

- невнесения  арендной платы  в течение двух  кварталов подряд,

- использования участка  не пор целевому назначению,

- неисполнения и/или ненадлежащего исполнения  условий  раздела 3 договора,

- осуществления  без согласия на то арендодателя или без регистрации сделок, предусмотренных   настоящим договором, с правом  аренды участка, размещения  без согласия арендодателя недвижимого имущества иных лиц на участке,

- по иным основаниям, предусмотренным   законодательными актами Российской Федерации.

В силу пункта 5.1  при  неуплате арендатором  арендной платы в установленном договором сроки, с арендатора  взыскиваются пени.  Процентная ставка пеней принимается равной одной трехсотой  действующей в это время  ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации  за каждый день просрочки.

В соответствии с разделом 6 договора, он может  быть расторгнул в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации (пункт 6.1).

В случае  систематического не внесения  арендной платы арендодатель  вправе расторгнуть договор  аренды в одностороннем порядке. Под систематическим не внесением  арендной платы понимается  не внесение арендной платы более  двух раз подряд  (пункт 6.2).

Согласно пункту 6.3 договор аренды подлежит расторжению по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Договор зарегистрирован  в установленном порядке 01.02.2012.

По расчету истца,  задолженность ответчика  составила     3 999 600 руб. по состоянию на 01.02.2013 с учетом ранее уплаченного задатка в размере 181 800 руб.

Истец также начислил  и предъявил ответчику  договорную неустойки в размере 224 143 руб. 11 коп.  по состоянию на  01.02.2013.

Поскольку  ответчик нарушил условия договора и  не внес арендную плату за два квартала  подряд, истец   в претензии от 19.06.2012 указал на  расторжение договора  согласно пункту  2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)  и  передачи  земельного участка  Администрации по акту.

Администрация 19.06.2012 направило Обществу претензию, в которой потребовало погасить задолженность в размере  1 908 900 руб.  по арендной плате и 44 650 руб. 08 коп. пеней по состоянию на  06.06.2012. Администрация также указала на расторжение договора в связи с нарушением условий договора по внесению арендной платы и потребовала добровольно передать  земельный участок по акту приема-передачи на основании пункта 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ.

Ненадлежащее исполнение  ответчиком  договорных обязательств, нарушение   условий договора аренды  земельного участка явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к следующим выводам. Поскольку досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истцом не соблюден, исковые требования о расторжении договора аренды и о возложении на ответчика обязанности передать истцу земельный участок  подлежат оставлению без рассмотрения. Так как  обязательство по передаче ответчику земельного участка истец надлежащим образом не исполнил, а  земельный участок с наличием на нем сараев нельзя использовать по назначению, указанному в договоре, у ответчика не возникло встречного обязательства по уплате арендной платы и договорной неустойки.

Арбитражный суд апелляционной инстанции  полагает, что решение суда подлежит отмене в связи с  несоответствием выводов   суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьями 309 и 310  ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота  или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 6.2 арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае систематического невнесения арендной платы. Под систематическим не внесением  арендной платы понимается  не внесение арендной платы более  двух раз подряд.

Из материалов дела видно, что Общество нарушило условия договора по внесению арендной платы, в связи с этим Администрация 19.06.2012 направила ему соответствующую претензию, в которой также указала на расторжение договора и необходимость возврата земельного участка.

Общество претензию получило, что им не оспаривается. Однако задолженность не погасило, земельный участок не вернуло.

Суд апелляционной инстанции установил, что к моменту обращения истца в арбитражный     суд с настоящим иском задолженность ответчика составляла 3  999 600 руб., в том числе по срокам платежей 15.02.2012 (1 045 350 руб.), 15.05.2012 (1 045 350 руб.), 15.08.2012 (1 045 350 руб.) и 15.11.2012 (1 045 350 руб.). Исходя из представленного в суд первой инстанции расчета видно, что при расчете долга  учитывалась сумма ранее уплаченного задатка в размере 181 800 руб.  

Арендную плату  ответчику  по данному договору не уплачивал (за исключением  задатка), что им не оспаривается.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ  любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством