Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 по делу n А13-913/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

25 июля 2013 года

г. Вологда

Дело № А13-913/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 25 июля 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и  Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Автоцентр «Щеглино» представителя Рогачевой Ю.А. по доверенности  от 11.07.2012, от общества с ограниченной ответственностью «РРТ-Выборгское» представителя Пылаевой В.В. по доверенности от 10.10.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РРТ-Выборгское» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 30 апреля 2013 года по делу             № А13-913/2013 (судья Алимова Е.А.),   

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Автоцентр «Щеглино» (ОГРН 1033500046491, далее - ООО «Автоцентр «Щеглино») обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РРТ-Пискаревский» (ОГРН 1089847338822, далее - ООО «РРТ-Пискаревский») о взыскании 5 663 230 руб. 08 коп., в том числе 2 937 360 руб. арендной платы по договору аренды нежилого здания от 30.03.2010 за период с 01.07.2010 по 30.08.2010, 2 725 870 руб. 08 коп. пеней.

Определением суда от 06.03.2013 произведена замена ответчика по делу № А13-913/2013 ООО «РРТ-Пискаревский» на его правопреемника – общество с ограниченной ответственностью  «РРТ-Выборгское» (ОГРН 1067847455818, далее - ООО «РРТ-Выборгское») в связи с реорганизацией в форме присоединения.

Истец  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уменьшил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика      5 481 777 руб. 03 коп., в том числе 2 842 606 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 29.08.2010 и 2 639 170 руб. 58 коп. пеней.

Уменьшение размера исковых требований судом принято.

Решением от 30.04.2013 суд взыскал с ООО «РРТ-Выборгское» в пользу ООО «Автоцентр «Щеглино» 1 299 172 руб. 90 коп., в том числе 1 279 172 руб. 90 коп. основного долга по арендной плате,  20 000 руб. пеней. В остальной части иска отказал. С ООО «РРТ-Выборгское» в федеральный бюджет взыскал государственную пошлину в размере  12 021 руб. 70 коп. С ООО «Автоцентр «Щеглино»  в федеральный бюджет взыскал государственную пошлину в размере  38 387 руб. 18 коп.

ООО «РРТ-Выборгское» с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, отказав в иске в полном объеме.

Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что суд не учел, что с мая 2010 года между сторонами происходит  процесс по замене обязательства по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи. Следовательно, к данным правоотношениям подлежала применению статья 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в соответствии с которой обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). Принятием решения о заключении договора купли-продажи здания, которое ранее являлось объектом договора аренды, стороны пришли к соглашению о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи. В деле имеется копия акта сверки взаимных расчетов за спорный период с 01.01.2010 по 19.10.2010, который подписан представителями обеих сторон без каких-либо возражений и скреплен печатями организаций. Согласно данному акту истец не учитывает за ответчиком задолженность по договору аренды, кроме предусмотренного договором 3-го платежа в размере 1 468 680 руб., который произведен 22.02.2011. Указание в решении суда на то, что в акте отражены начисления по июнь 2010 года, противоречат содержанию данного акта, включающего в себя полный расчет между сторонами договора аренды по состоянию на 19.10.2010. В связи с этим, судом не дана надлежащая оценка акту сверки, как доказательству отсутствия задолженности.

Представитель ООО «РРТ-Выборгское» в судебном заседании  апелляционной инстанции поддержал доводы  и требования жалобы.

ООО «Автоцентр «Щеглино» в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против ее доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Заслушав представителей ООО «Автоцентр «Щеглино» и ООО «РРТ-Выборгское», исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, ООО «Автоцентр «Щеглино» на праве собственности принадлежал автосалон со СТО, назначение – нежилое,  этажность – 3, подземных гаражей – нет, общей площадью 5053,3 кв.м, инвентарным номером 14477, литер А, А1, по адресу: город Вологда, улица Конева, дом 30, что подтверждается свидетельством  о государственной регистрации права от 17.02.2009 серии 35-СК № 486304, которое погашено 30.08.2010.

ООО «Автоцентр «Щеглино» (арендодатель) и ООО «РРТ-Пискаревский» (арендатор) 30.03.2010 заключили договор аренды, по которому в аренду переданы нежилые помещения, расположенные в указанном здании, общей площадью 5053,3 кв. м, сроком до завершения конкурсного производства, но не позднее 30.06.2010.

Пунктом 4.1 договора ежемесячная арендная плата установлена в размере 1 468 680 руб. с учетом НДС и подлежит           оплате за апрель 2010 года  до 28 апреля, за последующие месяцы - до 5 числа текущего месяца (пункт 4.3).

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2010.

Арендодателем     начислены арендные платежи за апрель, май, июнь 2010 года.

Арендатором  по платежным поручениям произведена оплата за апрель и май 2010 года, в том числе по платежному поручению от 27.05.2010 № 242 - за май, от 19.04.2010 № 31 - за апрель.

Задолженность за июнь 2010 года составила  1 469 670 руб. и послужила основанием для рассмотрения иска по делу № А13-10102/2010.

Пунктом 1.7 договора согласовано, что он вступает в силу с 01.04.2010 и действует до завершения конкурсного производства в отношении арендодателя, но в любом случае заканчивается не позднее 30.06.2010.

В ходе конкурсного производства ООО «Автоцентр «Щеглино» проведены торги по продаже имущества, являющегося предметом договора аренды.

По результатам торгов ООО «Автоцентр «Щеглино» (продавец) и ООО «РРТ-Пискаревский» (покупатель) 27.07.2010 подписали  договор купли-продажи вышеназванного  имущества.

Право собственности покупателя зарегистрировано 30.08.2010, о чем свидетельствует отметка о регистрации на договоре. 

По расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.07.2010 по 29.08.2010  составила 2 842 606 руб. 45 коп.

Истец также начислил и предъявил ответчику  2 639 170 руб. 58 коп. пеней.

Наличие задолженности по арендной плате за июль, август 2010 года и неуплата пеней послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными в части взыскания  1 279 172 руб. 90 коп. долга и 20 000 пеней. В удовлетворении остальной части иска отказал.

С решением суда не согласился ответчик, который обратился с апелляционной жалобой.

Истец с решением суда согласен, о чем указано в его отзыве на жалобу и заявлено представителем в судебном заседании апелляционной инстанции.

Арбитражный суд апелляционной инстанции  не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу статей 309  и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом  односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу  статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1).

При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи (пункт 2).

Из материалов дела видно, что арендодатель начислил платежи по договору за период с 01.07.2010 по 31.08.2010 в размере  2 937 360 руб.

Размер платежей в последующем был уменьшен с учетом даты регистрации перехода права до  2 842 606 руб. 45 коп. за период с 01.07.2010 по 29.08.2010 включительно.

В пункте 1.7 договора стороны предусмотрели, что он действует до завершения конкурсного производства в отношении арендодателя, но в любом случае заканчивается не позднее 30.06.2010.

Суд первой инстанции установил, что имущество по окончании срока аренды 30.06.2010 не возвращено, арендатор продолжал использовать помещения, в том числе в период проведения торгов.

Поэтому суд признал правомерным начисление арендной платы с 01.07.2010.

Доводы подателя жалобы  о том, что акт сверки взаимных расчетов не подтверждает наличие  задолженности перед истцом, был предметом подробного исследования в суде первой инстанции, ему дана мотивированная оценка, правовых оснований не согласиться с которым у апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с пунктом 4.1 договора купли-продажи продавец обязан в пятидневный срок с момента полной оплаты автосалона покупателем передать покупателю автосалон по акту сдачи-приемки.

Акт составлен 16.08.2010 и согласован с залогодержателем.

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу статьи 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 5  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума № 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Основной обязанностью продавца согласно пункту 1 статьи 454  ГК РФ по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 consultantplus://offline/ref=A72D306461A428E00CD94BC16DF6099A46AE08549F1BD9918223ED5AE4CCCB949CEDFDD53789EF9B4DvEO ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт  1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Применительно к настоящему спору  следует, что обязанность арендодателя по передаче арендатору предмета купли-продажи