Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 по делу n А05-1334/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

силу с момента регистрации договора купли-продажи в ЕГРП.

По передаточному акту от 26.07.2012 арендатор (Общество) возвратил арендодателю (Комитет) арендуемое по договору аренды помещение.

В эту же дату составлен акт приёма-передачи помещения от продавца к покупателю в рамках договора купли-продажи.

В соответствии со штампом регистрирующего органа на договоре купли-продажи 13.08.2012 зарегистрировано право собственности Общества на нежилое помещение.

Комитет, полагая, что он имеет право требования от Общества внесения арендной платы по договору аренды с 16.07.2012 (момент заключения договора купли-продажи) по 12.08.2012 (до даты регистрации договора купли-продажи в ЕГРП), уведомил Общество письмом от 29.11.2012 № 01-3439 о наличии задолженности по арендным платежам в размере 153 059 руб. 09 коп. и необходимости её погашения.

Оставление Обществом данного уведомления без ответа и исполнения послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) в собственность вещь (товар), а другая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

В силу статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключённым с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 того же Кодекса).

По смыслу статьей 425 и пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131, 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

В рамках правоотношений по продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статьи 551, 556 ГК РФ). Следовательно, правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключённого сторонами договора.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанностью арендатора согласно статье 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Абзац третий пункта 6 названного постановления Пленума устанавливает, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

В рассматриваемом случае выкуп арендованного имущества осуществлялся арендатором в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

На момент заключения договора купли-продажи нежилое помещение находилось в пользовании покупателя.

Таким образом, обязанность Общества по внесению арендной платы прекратилась с момента заключения договора купли-продажи, то есть с 16.07.2012.

Условия заключённых сторонами договоров аренды и купли-продажи, а также соглашения о расторжении, содержащие иные положения относительно момента прекращения договора аренды и обязанности ответчика по внесению арендных платежей, являются в силу статьи 168 ГК РФ  ничтожными, как несоответствующие требованиям закона.

При таких обстоятельствах требования Комитета о взыскании с Общества задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 16.07.2012 по 12.08.2012, не основаны на законе, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

Расходы Общества по апелляционной жалобе в сумме уплаченной государственной пошлины подлежат отнесению на Комитет в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 апреля             2013 года по делу № А05-1334/2013 отменить.

В иске Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» (ОГРН 10329013603040) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Заря» (ОГРН 1022901023970) 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Судья

         Л.Н. Рогатенко