Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2013 по делу n А05-12128/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

22 апреля 2013 года                           г. Вологда             Дело № А05-12128/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от индивидуального предпринимателя Скалепова Владислава Юрьевича представителя Жгулева В.С. по доверенности от 01.02.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Скалепова Владислава Юрьевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 декабря 2012 года по делу № А05-12128/2012 (судья Бунькова Е.В.),

у с т а н о в и л:

индивидуальные предприниматели Скалепов Владислав Юрьевич (ОГРНИП 304290108400051) и Андреев Виталий Геннадьевич (ОГРНИП 304290125400051) обратились в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному образованию «Город Архангельск» в лице мэрии города Архангельска (ОГРН 1022900509521; далее - Мэрия) о признании за ними права собственности на административное здание, общей площадью       508 кв.м, этажность - 2, расположенное по адресу: г. Архангельск,                   окр. Соломбальский, пр. Никольский, дом 2, корп. 2.

Решением суда от 18 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель Скалепов В.Ю. с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит его отменить, исковые требования удовлетворить. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Истец не согласен с выводом суда о том, что им не были приняты меры к легализации реконструированного объекта во внесудебном порядке. Реконструкция здания произведена прежним собственником здания, экспертиза проектной документации  не проводилась. В настоящее время истцы не имеют возможности получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что необходимо для регистрации права собственности на объект недвижимости. Из представленного истцом технического отчета по результатам обследования основных несущих ограждающих конструкций здания, составленного ООО «Архжилкомпроект», следует, что спорный объект не угрожает жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительным нормам. Данному доказательству судом не дана правовая оценка.

Представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Предприниматель Андреев В.Г., Мэрия извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –      АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя апеллянта, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит решение подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предпринимателями Скалеповым В.Ю. и Андреевым В.Г. (покупатели) и Антроповой Еленой Ивановной (продавец) 27.01.2009 заключен договор     купли-продажи, на основании которого в общую долевую собственность истцов передано нежилое отдельно стоящее здание лыжной базы, общей площадью 306 кв.м, расположенное по адресу: г. Архангельск, округ Соломбальский,       пр. Никольский, дом 2, корп. 2.

Государственная регистрация перехода к истцам права собственности на здание проведена 16.02.2009.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истцов в судебном заседании, до заключения договора купли-продажи в здании произошел пожар. При выполнении работ по восстановлению здания к нему был пристроен второй этаж, площадь здания при этом увеличилась до 508 кв.м. Однако договор купли-продажи был оформлен в отношении здания, существовавшего до пожара, по данным старого технического паспорта, составленного по состоянию на 1999 год, то есть в отношении здания площадью 306,0 кв.м.

В целях государственной регистрации права собственности на фактически существующее здание истцы неоднократно обращались в Мэрию      с заявлениями о возможности реконструкции здания, по результатам рассмотрения которых Департаментом градостроительства мэрии                        г. Архангельска оформлены отказы.

Отказы Департамента градостроительства мэрии г. Архангельска мотивированы тем, что здание по адресу: г. Архангельск, округ Соломбальский,       пр. Никольский, дом 2, корп. 2 находится в историко-культурной и рекреационно-оздоровительной зонах, в связи с чем надстройка  мансардного этажа над зданием невозможна. В иных отказных документах Департамент градостроительства мэрии г. Архангельска указал на то, что спорное  здание находится на территории общего пользования не предполагающей капитального строительства. Земельный участок под зданием, как территория общего пользования, предназначен для решения общегородских задач, включая развитие пешеходно-транспортной инфраструктуры (л.д. 60, 75, 77-80).

Из материалов дела также видно, что в 2011 году предприниматели уже обращались в Арбитражный суд Архангельской области с иском о признании права собственности на административное здание, общей площадью 508 кв.м, этажность - 2, расположенное по адресу: г. Архангельск, окр. Соломбальский, пр. Никольский, дом 2, корп. 2.

Решением суда от 28.11.2011 по делу № А05-8685/2011 в удовлетворении иска было отказано. В решении суда суд указал, что у предпринимателей отсутствуют документы, подтверждающие, что земельный участок, на котором расположено спорное здание, принадлежит им на праве собственности или предоставлен им в постоянное (бессрочное) пользование, а также документы, позволяющие установить, допущены ли при реконструкции спорного объекта существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

10 мая 2012 года истцы на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Архангельской области от 25.04.2012 № 542-р  приобрели земельный участок, на котором расположено спорное здание в собственность.

В пунктах 1.1 и 1.2 договора купли-продажи земельного участка № 176 от 10.05.2012 указано, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:023013:2 передается Покупателям для эксплуатации административного здания лыжной базы по адресу: г. Архангельск, окр. Соломбальский,                пр. Никольский, дом 2, корп. 2, принадлежащего истцам на праве общей долевой собственности. На момент заключения договора земельный участок является участком, государственная собственность на который не разграничена.

Также, в 2012 году истцом был заказан и представлен  в суд экспертный отчет по результатам обследования основных несущих ограждающих конструкций здания, составленный ООО «Архжилкомпроект».

После подготовки указанных документов предприниматели Скалепов Владислав Юрьевич и Андреев Виталий Геннадьевич  вторично обратились в суд с иском о признании права собственности.

Суд первой инстанции, повторно отказывая в удовлетворении исковых требований, сослался на непредставление истцами доказательств того, что после оформления права собственности на земельный участок они предпринимали все зависящие от них действия для оформления разрешительной документации во внесудебном порядке. Кроме того, суд указал, что истец не доказал, что существующая постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела не учтено следующее.

Истцы являются собственниками здания общей площадью 306 кв.м, расположенного по адресу: г. Архангельск, окр. Соломбальский,                        пр. Никольский, дом 2, корп. 2, на основании договора купли-продажи здания от 27.01.2009.

Как уже указывалось выше, до заключения договора купли-продажи в здании произошел пожар. При выполнении работ по восстановлению здания к нему был пристроен второй этаж, площадь здания при этом увеличилась до    508 кв.м. Однако договор купли-продажи был оформлен в отношении здания, существовавшего до пожара, по данным старого технического паспорта, составленного по состоянию на 1999 год, то есть в отношении здания площадью 306,0 кв.м (указанные обстоятельства являлись предметом рассмотрения в рамках дела № А05-905/2012).

Земельный участок под зданием принадлежит предпринимателям на праве собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Взаимосвязь упомянутых норм позволяет выделить необходимую совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен: строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщик получил предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; объект возведен застройщиком для себя за счет собственных средств.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В пункте 26 указанного постановления разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Из материалов дела усматривается, что Предприниматель предпринимал меры  для легализации произведенной реконструкции, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской с Департаментом градостроительства мэрии г. Архангельска.

Обоснованность отказов Департамента градостроительства мэрии              г. Архангельска в выдаче истцам разрешения на производство реконструкции здания проверена судом апелляционной инстанции.

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 мэрии города Архангельска предлагалось документально подтвердить, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:023013:0002, площадью 1359 га, ранее принадлежащий на праве общей долевой собственности Андрееву В.Г. и Скалепову В.Ю. (свидетельство о государственной регистрации права от 16.07.2012), находится в зоне основных пешеходных связей, жилой улицы, в границах зоны регулирования застройки, где режим использования земель устанавливается с учетом требований ограничения капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей, в том числе касающееся их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных строительных материалов, и не предполагает дальнейшего капитального строительства (ответы Департамента градостроительства мэрии города Архангельска от 02.06.2011 № 2760, от 19.07.2010 № 154-48/3858, от 04.12.2009 № 154-48/5922).

Во исполнение определения суда ответчик представил лишь выкопировку с генерального плана г. Архангельска, на которой от руки отмечено место размещения здания.

Апеллянтом, в свою очередь, в суд апелляционной инстанции представлены фотоматериалы, генеральный план города Архангельска, карта города Архангельска, а также следующие документы:

письмо Министерства культуры Архангельской области от 26.03.2013    № 407-02/616, согласно которому объекты культурного наследия на территории о.Мосеев, в  районе стадиона «Юность», домов № 2, корпуса № 1, № 2, № 4 по пр. Никольский в г. Архангельске отсутствуют;

письмо Департамента муниципального имущества  мэрии г. Архангельска от 29.03.2013 № 120-19/1805, из содержания которого следует, что в реестре имущества, принадлежащего муниципальному образованию «Город Архангельск» какие-либо объекты культурного наследия регионального значения, на территории о.Мосеев в  районе домов № 2, корпуса № 1, № 2, № 3 по пр. Никольский в г. Архангельске, не числятся;

кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 29:22:023013:0002;

договор купли-продажи земельного участка № 176 от 10.05.2012, из содержания которого