Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2013 по делу n А66-8559/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

15 марта 2013 года

    г. Вологда

       Дело № А66-8559/2012

Резолютивная часть постановления  объявлена 11 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Моисеевой И.Н., судей Елагиной О.К. и Журавлева А.В.

при ведении протокола  секретарем судебного заседания Васильевой Р.В.,

при участии от истца Шигаевой Е.Л. по доверенности от 14.01.2012, от ответчика  Тарасова В.В. по доверенности от 14.09.2012 № 860,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери  на решение Арбитражного суда Тверской области от 17 декабря 2012 года по делу № А66-8559/2012 (судья Силаев Р.В.),

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «ТЕХНИЧЕСКАЯ КНИГА» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент)  с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об урегулировании разногласий по пунктам 1.2, 2.5 и Приложению № 2, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения подвала общей площадью 117,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:04:00:057:0001:1/002643/37:10014/А, расположенного по адресу: г.Тверь, Тверской проспект, д.15.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью БК «Аркадия» (далее – ООО БК «Аркадия»),  общество с ограниченной ответственностью Юридическая Компания «ЮСТЕРРА» (далее – ООО ЮК «ЮСТЕРРА»).

Решением суда от 11 декабря 2012 года  урегулированы разногласия по договору купли-продажи нежилого помещения подвала, общей площадью 117,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:04:00:057:0001:1/002643/37:10014/А, расположенного по адресу: г.Тверь, Тверской проспект, д.15, установлена стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащая уплате в бюджет г.Твери 3 529 661 руб. 02 коп. (пункт 1.2 договора).  Пункт 2.5 договора дополнен абзацем 5 следующего содержания: «В случае досрочной оплаты приобретаемого имущества начисление процентов в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации осуществляется на остаток задолженности по договору».  Приложение № 2 «График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение (подвал) общей площадью 117,6 кв.м., кадастровый номер 69:40:04:00:057:0001:1/002643/37:10014/А, расположенного по адресу: г.Тверь, Тверской проспект, д.15» к договору изложен  в следующей редакции: «Дата заключения договора - с момента вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Тверской области по делу № А66-8559/2012. Срок рассрочки - 5 лет (60 мес.). Ставка рефинансирования - 8,00% годовых. Сроки платежей - последний рабочий день месяца. Также график   платежей  изложен  в новой редакции  с учетом определенной судом цены нежилого помещения с указанием остатка задолженности, платежа в доход города (без налога на добавленную стоимость) с разбивкой платежа в счет основного долга и процентов. С Департамента в пользу Общества взыскано  2000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины и 10 000 руб. в возмещение судебных издержек на оплату судебной экспертизы.

Департамент с решением суда не согласился и обратился с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить и принять  по делу новый судебный акт. Указывает на то, что  после введения в действие подпункта  «12» пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 1 апреля 2011 года при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального недвижимого имущества, (при применении данной нормы во взаимосвязи с письмом Министерства финансов Российской Федерации от 19.10.2009 № 03-07-15/147) рыночная стоимость этого имущества не уменьшается на сумму налога на добавленную стоимость, тем более что данные сделки не признаются объектом налогообложения. Ссылается на то, что  при расчете выкупной стоимости экспертом не учтено, что в результате заключения договора купли-продажи к истцу перейдет право собственности на долю земельного участка пропорционально площади выкупаемого помещения. Стоимость перехода права собственности на долю земельного участка пропорционально площади выкупаемого помещения в заключении не приведена. Ссылается на то, что  отчет, составленный ООО ЮК «ЮСТЕРРА» для Департамента, не признан недостоверным (недействительным), поэтому  применение иной оценки при заключении договора купли-продажи между истцом и ответчиком нарушает нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы  извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи  с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  АПК РФ.

Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и представитель  в судебном заседании отклонили доводы, изложенные в жалобе, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу  – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон,  арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу –   не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество с 01.01.1995 является арендатором нежилого помещения (подвала) общей площадью 117,6 кв.м с кадастровым номером 69:40:04:00:057:0001:1/ 002643/37:10014/А, расположенного по адресу: г.Тверь, Тверской проспект, д.15.

Общество, в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ,  обратилось к Департаменту с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения.

Департамент   18.06.2012 направил в адрес Общества проект договора купли-продажи указанного объекта по цене 6 601 473 руб. 73 коп., определенной привлеченным Департаментом независимым оценщиком - ООО ЮК «ЮСТЕРРА», с условием о рассрочке на 5 лет и графиком платежей.

Обществом договор подписан с протоколом разногласий от 29.06.2012 относительно цены договора и порядка начисления процентов за рассрочку платежей. Согласно редакции покупателя цена договора составляет 4 501 525 руб. 42 коп. (определена оценщиком ООО БК «Аркадия»), а проценты в размере одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ начисляются не на выкупную цену объекта, а на остаток задолженности.

В связи с тем что соглашение по существенным условиям договора не было достигнуто, Общество в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции установил стоимость выкупаемого имущества в размере 3 529 661 руб. 02 коп. без налога на добавленную стоимость (далее - НДС) на основании   заключения (отчета) судебной экспертизы, принял   пункт 2.5 договора в редакции истца, принял график платежей. 

Апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12  Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон         № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Таким образом, допускается оценка имеющегося отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу путем назначения экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.

По муниципальному контракту, заключенному с  Департаментом, ООО ЮК «ЮСТЕРРА» составило отчет № 14-12, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 24.01.2012 определена в размере 7 789 739 руб. с учетом НДС и  6 601 473,73 без учета НДС.

Не согласившись с величиной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, Общество заказало проведение оценки ООО БК «Аркадия»,   согласно отчету от 30.04.2012 № 12-04-30/01 которого рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки  составила 5 311 800 руб. с учетом НДС.

Принимая во внимание наличие двух отчетов, суд первой инстанции по ходатайству истца в целях установления рыночной цены недвижимого имущества назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества  с ограниченной ответственностью Региональное агентство оценки «Консультирование, экспертиза собственности» Батуриной О.Ю.

Согласно заключению Батуриной О.Ю рыночная стоимость спорного объекта купли-продажи по состоянию на 24.01.2012 составляла 4 165 000 руб. 00 коп. с учетом НДС.

Проанализировав экспертное заключение Батуриной О.Ю., суд  первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Таким образом, оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суд первой инстанции признал величину рыночной стоимости объекта, определенную в экспертном заключении Батуриной О.Ю., обоснованной и посчитал, что договор купли-продажи надлежит заключить  по определенной судебным экспертом цене без НДС - 3 529 661 руб. 02 коп.

Департамент, имея сомнения в обоснованности заключения судебной экспертизы, мог заявить об этом и ходатайствовать о проведении повторной экспертизы, как это предусмотрено частью 2 статьи 87 АПК РФ, однако он  данным правом не воспользовался. В силу статьи 9 названного Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного довод жалобы о том, что  отчет, составленный ООО ЮК «ЮСТЕРРА» для Департамента, не признан недостоверным (недействительным), не является основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Довод подателя жалобы о том, что экспертом Батуриной О.Ю. стоимость перехода права собственности на долю земельного участка пропорционально площади выкупаемого помещения в заключении не приведена, апелляционная инстанция отклоняет. Доказательств того, что при купле-продаже нежилого помещения – подвала, в его  цену  должна