Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2012 по делу n А66-1262/2012. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

10 декабря 2012 года

г. Вологда

Дело № А66-1262/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Козловой С.В. и Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Шалагиновой М.В.,

при участии от истца Львова В.А. по доверенности от 27.12.2011                  № 15849-04, от ответчика Плуталовской И.Л. по доверенности от 27.10.2011         № 127-Дов,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области на определение Арбитражного суда Тверской области от 31.07.2012 по делу           № А66-1262/2012 (судья Попов А.А.),

у с т а н о в и л:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (ОГРН 1026900561071; далее – Министерство) обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Тверской области от 31.07.2012 об оставлении без рассмотрения искового заявления Министерства к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк промышленно-инвестиционных расчётов» (ОГРН 1026900561071; далее – Банк) о расторжении договора аренды от 26.10.2001 № 15-ик и о понуждении возвратить арендованное имущество.

В обоснование жалобы её податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм процессуального права, просит определение суда отменить. Доводы жалобы сводятся к тому, что им соблюдён досудебный порядок при предъявлении требования о расторжении спорного договора, что подтверждается письмом от 06.12.2011 № 14793-05, а установление ответчику срока 13 дней на устранение нарушений пожарной безопасности является разумным и обоснованным, поскольку о данном нарушении ответчику известно с 2008 года, то есть в течение 3 лет последний имел возможность их устранить. Требование о досрочном расторжении договора основано именно на нарушении Банком требований пожарной безопасности. Письмом от 23.01.2012 № 621-04 ответчику предложено расторгнуть спорный договор с 01.02.2012, известив об этом истца в срок до 30.01.2012, а исковое заявление подано в суд спустя 7 дней после истечения срока (07.02.2012). Полагает, что условия пункта 8.2 договора им соблюдёны. Судом необоснованно отклонены ходатайства об отложении дела в связи с непоступлением ранее запрошенных доказательств, о привлечении третьего лица, у которого спорное имущество находится в оперативном управлении, и об истребовании регистрационного дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Министерства поддержал доводы жалобы в полном объёме.

Представитель Банка возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитет по управлению имуществом Тверской области (правопредшественник Министерства, арендодатель) и Банк (арендатор) 26.10.2001 заключили договор № 15-ик аренды имущества - пансионата «Волга» в посёлке Эммаус Калининского района на срок до 01.01.2051 с целью использования его как объекта для занятий физической культурой и спортом.

Данный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 129-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке.

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных пунктом 8.1. договора.

В пункте 8.1 договора установлено, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора и назначением арендованного имущества как объекта для занятий физической культурой и спортом; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора не ранее чем через тридцать дней после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 8.2 договора).

В силу пункта 4.3 этого договора арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; поддерживать имущество в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта; нести все расходы по содержанию имущества; соблюдать правила пожарной безопасности, техники безопасности.

Имущество передано по актам, которые являются приложениями 1 и 2 к договору аренды.

Министерством в октябре 2011 года в присутствии представителя Банка проведена проверка использования Банком объекта аренды, в результате которой установлены следующие нарушения: имущество с целью занятия физической культурой и спортом не используется; арендатор не соблюдает требования санитарных норм и правил: территория пансионата частично благоустроена, ограждена, озеленена, подъездные дороги к основному корпусу, частично проезды по территории асфальтированы, за исключением территорий хозяйственного двора, пешеходных дорожек и подъезда к бане и стадиону; на территории пансионата не оборудовано место сбора твердых бытовых и крупногабаритных отходов, не оборудована контейнерная площадка с бетонированным основанием; не представлен договор со специализированной организаций на вывоз ТБО; не все светильники оборудованы защитной арматурой; не выделено место для временного хранения отработавших люминесцентных ламп и брака (отходы первого класса опасности), не представлен договор с аккредитованной организацией на их димеркуризацию и утилизацию; в душевых используются деревянные, не крашеные, местами прогнившие стеллажи;  оконные рамы, подоконники, дверные заполнения, косяки разбитые, местами прогнившие, наблюдается отслоение и шелушение краски, балконные двери местами перекошены, ветхие с щелями, не закрываются; линолеум на полу местами рваный; имеются следы протечек на стенах в коридоре первого этажа, в раздевалке душевой, в котельной; имеющаяся мебель почти во всех помещениях в основном старая, ветхая с нарушением гигиенического покрытия (тумбочки, столы, шкафы) изношены, с дефектами покрытия; частично деревянные стены в помывочной, входные двери в парную черные, покрыты плесенью; стены около душевых стенок покрыты ржавым налетом; не представлены уборочный инвентарь, моющие и дезинфицирующие средства, применяемые для обработки помещений и оборудования бани, аптечка первой помощи; не представлено штатное расписание, не ясно, кем проводится уборка помещений, и невозможно установить обеспеченность работников санитарной одеждой, организацию медицинского обследования и прохождения санитарно-технического минимума; не предъявлены договоры со специализированными организациями на водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, димеркуризацию и утилизацию люминесцентных ламп, на проведение дератизационных и дезинфекционных мероприятий; помещения в здании бани не оборудованы автоматической пожарной сигнализацией, а также требуемой системой оповещения управления эвакуацией людей при пожаре; в помещениях административного здания арендатором установлены датчики пожарной сигнализации, но на момент проведения проверки  датчики не подключены; в помещении на первом этаже отсутствует огнетушитель; при осмотре внутренних помещений в здании котельной ощущался запах газа, установленный газоанализатор не подключен. По итогам проверки составлен акт от 14.10.2011 (том 1, листы 22-27).

Истец 06.12.2011 письмом № 14793-05 направил ответчику вышеупомянутый акт и предложил Банку устранить допущенные нарушения в срок до 19.12.2011.

Данное письмо истца получено Банком 09.12.2011 (том 1, лист 30).

Письмом от 23.12.2011 № 15731-05 истец проинформировал Банк о  проведении 28.12.2011 повторной проверки  арендуемого имущества (том 2, лист 52).

Данное письмо получено Банком по факсимильной связи 26.12.2011, о чем свидетельствует письмо Банка от 27.12.2011.

В письме от 27.12.2011 Банк просил Министерство перенести сроки проверки использования имущества, являющегося объектом аренды по вышеуказанному договору, с 28.12.2011 на вторую половину февраля 2012 года в связи со следующим обстоятельствами: отделом надзорной деятельности по Калининскому району государственного учреждения ГУ МЧС России по Тверской области была произведена проверка соблюдения правил пожарной безопасности на арендуемом объекте, по результатам которой Банку установлен срок для устранения нарушений до 10.02.2012. Одновременно с этим Банк обратился в организации с преддоговорными предложениями  о составлении сметы по монтажу автоматической пожарной сигнализации, капитальному ремонту арендуемых помещений, в том числе по замене дверей и сантехники, обустройству полов и потолков, установке окон и т.п. Сообщается о том, что в окончательном варианте сметы будут готовы не позднее 31.01.2012, после чего они будут представлены истцу в порядке пункта 5.5 договора аренды для согласования, так как вносимые изменения относятся к неотделимым улучшениям арендованного имущества и без предварительного согласия истца производиться не могут, а также в силу пункта 5.4 и 10.3 договора подлежат зачету в счет арендной платы или возмещению в случае прекращения договора аренды. В этой связи установленный истцом недельный срок для устранения недостатков представляется нереальным. Кроме того, организовать прибытие сотрудника Банка в течение суток в конце финансового года является крайне проблематичным. Данное письмо истцом получено в тот же день, о чем свидетельствует штамп Министерства на этом письме.

Истец 28.12.2011 провел проверку арендуемого имущества, по итогам которой составлен акт от 29.12.2011. Согласно данному акту в ходе проверки не был обеспечен доступ комиссии в арендуемые помещения. При визуальном осмотре территории объекта третьих и иных лиц на территории названного имущественного комплекса не обнаружено. Помещения закрыты и опечатаны. Деятельность в соответствии с условиями договора аренды арендатором не ведется.  Указано на то, что комиссией установлено нарушение арендатором существенных условий договора аренды (том 1, лист 36).

Данный акт  направлен истцом в адрес Банка сопроводительным письмом от 23.01.2012 № 621-04, в котором Министерство сообщило, что в нарушение условий договора аренды имущество, переданное по договору, Банком не используется, содержится с нарушением санитарных норм и правил, а также правил пожарной безопасности, и в связи с неисполнением требований, предписанных истцом в срок до 19.12.2011, предложило добровольно расторгнуть договор  аренды от 26.10.2001, вернуть арендованное имущество по акту приема-передачи, а также  направило проект соглашения о расторжении договора аренды. Кроме того, истец указал на то, что подписанный проект соглашения необходимо возвратить Министерству в срок до 31.01.2012. В случае отказа от добровольного расторжения договора аренды или непредставления подписанного соглашения в указанный срок Министерство будет вынуждено направить в арбитражный суд исковое заявление о расторжении договора аренды.

Поскольку требование Министерства оставлено Банком без ответа, истец 07.02.2012 обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемое определение, указал на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении спорного договора и на основании пункта 2 части 1                     статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявленное требование оставил без рассмотрения.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом.

Из статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

  Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

  Согласно пункту 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Так как указанная статья не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом положениями статьи 619 ГК РФ для договоров аренды определено правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

  По смыслу указанной нормы права такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Данный вывод согласуется с пунктом 29 информационного письма Президиума