Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2008 по делу n А66-2356/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д. 12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

04 мая 2008 года                      г. Вологда                             Дело № А66-2356/2007

Резолютивная часть постановления вынесена 24 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2008 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе   председательствующего    Пестеревой   О.Ю.,    судей   Богатыревой В.А., Виноградовой Т.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Козловой Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Раева Сергея Владимировича на решение Арбитражного суда Тверской области от 27 декабря 2007 года по делу № А66-2356/2007 (судья Рощина С.Е.),

 у с т а н о в и л:

предприниматель Раев Сергей Владимирович обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Администрации г. Кимры (далее – администрация)  о признании незаконными действий по отказу в заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 1533 кв. м                              с кадастровым номером 69:42:070511:0034, расположенного по адресу: Тверская область, г. Кимры, ул. Урицкого, д. 14, выраженному в письме от 12.04.2007 № 823, и возложении обязанности заключить договор купли-продажи указанного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 27.12.2007                            по делу № А66-2356/2007 в удовлетворении требований предпринимателя о  признании незаконными действий по отказу в заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 1533 кв. м с кадастровым номером 69:42:070511:0034, расположенного по адресу: Тверская область, г. Кимры,               ул. Урицкого, д. 14, выраженному в письме от 12.04.2007 № 823, и возложении обязанности заключить договор купли-продажи указанного земельного участка, отказано.

Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на то, что на момент заключения договора аренды земельного участка от 08.10.2004 № 3677 указанный участок не был сформирован, поскольку его кадастровый план изготовлен только 12.10.2004; находящееся на нем здание являлось объектом незавершенного строительства и не относилось к объектам недвижимого имущества, поэтому Раев С.В. не мог реализовать свое исключительное право на земельный участок путем заключения договора аренды от 08.10.2004                № 3677 и не утратил право выкупа указанного участка на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); действующим законодательством предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

Предприниматель, администрация надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, поэтому разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Отзыв на апелляционную жалобу администрацией не представлен.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, на основании постановления от 03.01.1996 № 4 между администрацией (далее – арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Дружба» (далее - ЗАО «Дружба», арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.01.1996 № 839 (с изменениями, внесенными дополнительным соглашением от 30.11.2001 № 2; далее – договор 03.01.1996            № 839), пунктом 1.1 которого предусмотрено, что арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 761, 4 кв. м под объект незавершенного строительства, состоящего из кирпичного двухэтажного строения литер А по ул. Урицкого, д. 14, на период строительства три года до 01.07.2004.

Также на основании постановления от 14.11.2000 № 1274 между администрацией (далее – арендодатель) и ЗАО «Дружба» (далее – арендатор) заключен договор аренды земель промышленного, общественного и иного назначения от 14.11.2000 № 2956 (с изменениями, внесенными дополнительным соглашением от 15.03.2001 № 1; далее – договор от 14.11.2000 № 2956), в пункте 1.1 которого указано, что арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 771 кв. м под строительство офиса по ул. Урицкого, д. 16.

Впоследствии ЗАО «Дружба» в лице его конкурсного управляющего обратилось в администрацию с заявлением об отказе в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Голден Лайн» (далее – ООО ТК «Голден Лайн») от всех прав на земельный участок площадью 771     кв. м с кадастровым номером 69:42:070511:0022, расположенный по адресу: Тверская область, г. Кимры, ул. Урицкого, д. 16, предоставляемый под офис по договору от 14.11.2000 № 2956.

В письме от 29.12.2003 ООО ТК «Голден Лайн» обратилось администрацию с просьбой произвести перерегистрацию договоров аренды от 03.01.1996 № 839 (земельный участок по ул. Урицкого, д. 14) и от 14.11.2000         № 2956 (земельный участок по ул. Урицкого, д. 16) с ЗАО «Дружба» на ООО ТК «Голден Лайн», которое берет на себя все договорные обязательства по земельной аренде ЗАО «Дружба».

В свою очередь, ООО ТК «Голден Лайн» продало Раеву С.В. незавершенный объект строительства, расположенный на вышеуказанных земельных участках, со всеми правами на данные участки.

Предприниматель 13.07.2004 обратился в администрацию с заявлением № 3-873, в котором просил перерегистрировать на него договоры аренды от 03.01.1996 № 839, от 14.11.2000 № 2956 и утвердить единую площадь земельного участка в размере 1532 кв. м на основании договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права на незавершенный объект строительства по ул. Урицкого, д. 14.

На заседании муниципальной комиссии по землеустройству и землепользованию администрации от 28.09.2004 вышеуказанное заявление Раева С.В. рассмотрено, комиссия посчитала целесообразным объединение двух земельных участков по ул. Урицкого, д. 14 и д. 16 (выписка из протокола заседания комиссии от 05.10.2004 № 2008).

Земельный участок сформирован, ему присвоен кадастровый номер 69:42:070511:0034.

Из кадастрового плана земельного участка от 12.10.2004 № 42/04-2864 следует, что данный участок расположен по адресу: г. Кимры, ул. Урицкого,             д. 14.

Пунктом 1 постановления администрации от 08.10.2004 № 1175 «О предоставлении в аренду земельного участка Раеву С.В. по ул. Урицкого, д. 14 под объект незавершенного строительства» (далее – постановление от 08.10.2004 № 1175) для завершения строительства и последующего обслуживания здания (объект незавершенного строительства) утверждена общая площадь земельного участка, находящегося по адресу: Тверская область, г. Кимры, ул. Урицкого, д. 14,  в размере 1533 кв. м.

В пункте 6 вышеуказанного постановления указано, что Раеву С.В. представлен в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 1533 кв. м с кадастровым номером 69:42:070511:0034, находящийся по адресу: Тверская область, г. Кимры, ул. Урицкого, д. 14, под объект незавершенного строительства в границах, указанных в плане участка,  сроком на три года.

На основании постановления от 08.10.2004 № 1175 между Комитетом по управлению имуществом г. Кимры (далее – арендодатель) и Раевым С.В. (далее – арендатор) заключен договор аренды от 08.10.2004 № 3677 находящегося в государственной собственности земельного участка, в пункте 1.1 которого предусмотрено, что арендодатель  предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок их земель поселений общей площадью 1533 кв. м с кадастровым номером 69:42:07:0511:0034, находящийся по адресу: Тверская область, г. Кимры, ул. Урицкого, д. 14, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемого к данному договору и являющегося его неотъемлемой частью, под объект незавершенного строительства.

По акту приема-передачи от 08.10.2004 арендатор принял от арендодателя указанный земельный участок.

Строительство объекта закончено 25.11.2004; постановлением администрации от 30.12.2004 № 1606 (с изменениями, внесенными постановлением от 04.02.2005 № 120) утвержден акт Государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию магазина по адресу: г. Кимры, ул. Урицкого, 14, принадлежащего предпринимателю Раеву С.В., общей площадью 1941, 6 кв. м.

Предпринимателем зарегистрировано право собственности на здание магазина общей площадью 1941, 6 кв. м, расположенное по адресу: Тверская область, г. Кимры, ул. Урицкого, д. 14, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.03.2005 серии 69-АА № 640181.

В связи с этим 14.04.2005 Раев С.В. обратился в администрацию с просьбой, изложенной в заявлении № 38, о заключении дополнительного соглашения на аренду земельного участка в связи с изменением целевого назначения здания (с объекта незавершенного строительства на магазин), расположенного по адресу: г. Кимры, ул. Урицкого, д. 14.

Постановлением Главы администрации от 26.10.2005 № 1037 (с изменениями, внесенными постановлением от 30.12.2005 № 1346) пункт 6 постановления от 08.10.2004 № 1175 изложен в следующей редакции: «предоставить в аренду Раеву С.В. земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 69:42:070511:0034, расположенный по адресу: Тверская область, г. Кимры, ул. Урицкого, д. 14, под здание магазина в границах, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к данному постановлению, общей площадью 1533 кв. м сроком на 3 года».

Предприниматель 04.04.2007 обратился в администрацию с заявлением (вх. № 635) о заключении с ним договора купли-продажи земельного участка под принадлежащим ему зданием магазина, площадью 1533 кв.м с кадастровым номером 69:42:070511:0034, находящегося по адресу: Тверская область, г. Кимры, ул. Урицкого, д. 14.

В ответе от 12.04.2007 № 823 на заявление предпринимателя от 04.04.2007 вх. № 635 администрация отказала предпринимателю Раеву С.В. в  заключении договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка.

В обоснование отказа администрация указала на то, что предприниматель воспользовался исключительным правом на земельный участок в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, заключив с администрацией договор аренды земельного участка от 08.10.2004 № 3677.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил следующее:                     если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды участка, он утрачивает право на его выкуп в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  в силу пункта 2 статьи 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражный судах в Российской Федерации» обязательны для арбитражных судов в Российской Федерации.

В апелляционной жалобе предприниматель ссылается на то, что на момент заключения договора аренды земельного участка от 08.10.2004 № 3677 здание (офис) являлось объектом незавершенного строительства и действующим законодательством не относилось к недвижимому имуществу.

Перечень объектов недвижимого имущества, установленный статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ),  дополнен объектами незавершенного строительства в связи с вступлением в силу с 01.01.2005 Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии со статьями 8, 131, 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что право собственности Раева С.В. на здание магазина зарегистрировано 02.03.2005.

В связи с этим, по мнению предпринимателя, на момент заключения договора аренды земельного участка от 08.10.2004 № 3677 он не являлся собственником объекта недвижимого имущества и не мог реализовать свое исключительное право приватизации или аренды земельного участка путем заключения договора аренды.

Доводы Раева С.В. являются неправомерными по следующим основаниям.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ существенным является установление не только нахождения на спорном земельном участке принадлежащего предпринимателю недвижимого имущества, но и того, что спорный земельный участок используется в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства согласно разрешенному использованию (назначению) земельного участка.

Заявлением от 14.04.2005 № 38 предприниматель фактически реализовал свое исключительное право на аренду земельного участка под объектом недвижимости - зданием магазина, поскольку  на основании данного заявления администрацией вынесено постановление от 26.10.2005 № 1037 об изменении целевого назначения использования земельного участка по договору аренды от 08.10.2004 № 3677.

На основании изложенного предприниматель утратил исключительное право выкупа земельного участка  в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, администрация правомерно отказала предпринимателю в заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 1533 кв. м с кадастровым номером 69:42:070511:0034, расположенного по адресу: Тверская область, г. Кимры, ул. Урицкого, д. 14.

По утверждению Раева