Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013 по делу n А56-24390/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

07 февраля 2013 года

Дело №А56-24390/2012

Резолютивная часть постановления объявлена     31 января 2013 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 февраля 2013 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баркановой Я.В.

судей  Жиляевой Е.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  до перерыва секретарем Рыбылкиной М.С., после перерыва секретарем Пономаревым П.Н.

при участии: 

от истца: представитель  Винокурова Л.Н. (по доверенности от 24.04.2012)

от ответчика: представители Ганул А.В. (по доверенности от 09.01.2013), Малиновская Л.В. (по доверенности от 09.01.2013)

от 3-х лиц: 1) представитель Винокупрова Л.Н. (по доверенности от 03.12.2012), 2) представитель не явился, уведомлен.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-18868/2012)  ООО "Завод строительных биоконструкций "Армакс" на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.07.2012 по делу № А56-24390/2012 (судья  Ракчеева М.А.), принятое

по иску ООО "Балстэк"

к ООО "Завод строительных биоконструкций "Армакс"

3-и лица: 1. ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И.",

               2.  ОАО "Балтийский Банк"

о взыскании задолженности,

установил:

Общество  с ограниченной ответственностью "Балстэк" (191011, Санкт-Петербург г., наб. канала Грибоедова, 26, ОГРН 1067847569382) (далее – Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Завод строительных биоконструкций "Армакс" (196607, Санкт-Петербург г., Пушкин г., Октябрьский б-р, 8, 2 литер Б, помещение 8 Н, ОГРН 1037839005918) (далее – Завод, Ответчик) о взыскании с Ответчика 1 447 509 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.02.2012 по 05.03.2012, 20 296 руб. 22 коп. пеней за период с 21.01.2012 по 20.04.2012 по договору от 19.09.2011 № 113/ДА-11, 411 500 руб. 26 коп. задолженности за период с 01.12.2011 по 05.03.2012, 42 630 руб. 68 коп. неустойки по договору от 01.12.2011 № 35/п-11, 4 541 651 руб. задолженности,                                 146 345 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами по соглашению от 08.11.2011.

 К участию в деле в качестве  третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Закрытое акционерное общество «Развитие недвижимости Р.Б.И.», Открытое акционерное общество «Балтийский Банк».

Решением арбитражного суда от 26.07.2012 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Завод просит названное решение отменить. По мнению подателя жалобы, арбитражным судом первой инстанции не был исследован вопрос о заключенности договора аренды вследствие отсутствия его государственной регистрации. Кроме того, податель жалобы полагает, что представленные в материалы дела акты приема помещения после ремонта не позволяют установить фактический объем работ, произведенный арендодателем, в связи с чем основания для взыскания с Завода стоимости ремонтных работ отсутствуют. По мнению Завода, предъявленные к оплате работы выполнены Обществом во исполнение обязанности, предусмотренной договором аренды, и не подлежат оплате Заводом.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал только в части необоснованности взыскания с Завода долга и санкций на основании дополнительного соглашения от 08.11.2011, просил решение арбитражного суда в данной части отменить, в удовлетворении названных требований Общества отказать. В остальной части Ответчик решение арбитражного суда первой инстанции не оспаривал.

Представитель Истца, а также ЗАО «Развитие недвижимости Р.Б.И.» против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда  в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.

ОАО «Балтийский Банк» своего представителя в судебное заседание не направило, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со ст.ст. 156, 266 АПК РФ.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в отсутствие возражений сторон апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части. 

В судебном заседании объявлен перерыв до 17 час. 00 мин. 31.01.2013, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания секретарем Пономаревым П.Н.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

19.09.2011 между Обществом и Заводом заключен договор аренды                     № 113/ДА-11 в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу:           г. Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, лит. А, общей площадью 33 277, 7 кв.м., с кадастровым номером 78:14:7717:72:223 (далее – договор аренды), сроком до 31.10.2016.

В соответствии с п. 7.3.1 договора аренды в случае несвоевременного и неполного внесения арендной платы, размер которой установлен разделом 5 договора аренды, начисляются пени в размере 0,02 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Кроме того, между Обществом и Заводом заключен договор от 01.12.2011 аренды парковочных мест № 35/п-11, согласно которому арендатору на праве аренды передано 5 парковочных мест площадью 10 кв.м. в помещении паркинга          1-Н/2, а также 37 парковочных мест на стоянке, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, лит. А.

Согласно п. 5.1 названного договора в случае несвоевременного и неполного внесения арендной платы, установленной разделом 3 данного договора, начисляются пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Также между сторонами заключено соглашение от 08.11.2011 о проведении ремонтно-отделочных работ, согласно которому Общество осуществляет собственными силами ремонтно-отделочные работы в помещении Завода, а Завод обязуется оплатить выполненные работы в порядке, установленном в пункте 4 соглашения.

Поскольку  15.02.2012 между Обществом и ЗАО «Развитие недвижимости Р.Б.И.» заключен договор купли-продажи недвижимости № 14-КБ/12 в отношении делового центра общей площадью 33 277, 7 кв.м., кадастровый номер 78:14:7717:72:223, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,  ул. Стартовая, д. 8, лит. А., 05.03.2012 между Обществом и ЗАО «Развитие недвижимости Р.Б.И» заключен агентский договор от 05.03.2012 № 05/03/2012, предметом которого является совершение Обществом за счет принципала юридических и иных действий по поиску арендаторов и по заключению договоров аренды с арендаторами в здании по вышеуказанному адресу. При этом пунктом 1.2 агентского  договора стороны предусмотрели, что заключенные договоры аренды в Бизнес-центре «Аэроплаза» и иные сопровождающие договоры заключены агентом от своего имени в интересах принципала и за счет принципала.

Ссылаясь на то, что Завод надлежащим образом не исполнил обязательство по внесению арендной платы и по оплате ремонтных работ в помещении, Общество обратилось в арбитражный суд с  настоящим иском.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска в обжалуемой части, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

            19.09.2011 между Обществом (арендодатель) и Заводом (арендатор) заключен договор аренды офисных помещений от №113/ДА-11 (далее – Договор аренды), в соответствии с которым Завод получил во временное владение и пользование часть здания, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8 лит. А общей площадью 33 277,7 кв.м. (далее - Здание), находящуюся на 5 этаже, имеющую площадь 2 694 кв.м., обозначенную цветной маркировкой на плане первичного объекта недвижимости (далее – Помещение). 07.11.2011 Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

01.12.2012 обе стороны подписали акт приемки-передачи Помещения во временное владение и пользование (аренду). Факт пользования Помещением с указанной даты подтвержден также последующей перепиской сторон по вопросу погашения задолженности по арендной плате.

На основании договора купли-продажи №14-КБ/12 от 15.02.2012 Общество продало Здание ЗАО «Развитие недвижимости Р.Б.И.». Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 05.03.2012.

На основании договора купли-продажи № 3012к от 23.03.2012 ЗАО «Развитие недвижимости Р.Б.И.» продало Здание ОАО «Балтийский банк» (далее – Банк). Согласно пункту 1.1.1 названного договора Здание продано с обременением в виде договора аренды в пользу Завода. Здание передано Банку  во владение по акту приема-передачи от 23.03.2012. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.04.2012.

В соответствии с п.п. 1.1., 1.2 агентского договора № 05/03/2012 от 05.03.2012 Общество (агент) обязалось от своего имени, но за счет ЗАО «Развитие недвижимости Р.Б.И.» (принципал) в течение  срока действия договора совершать юридические и иные действия по поиску арендаторов и по заключению договоров аренды с арендаторами в Здании, уведомлению арендаторов в случаях, предусмотренных действующими договорам.

30.03.2012 Общество уведомило Завод об отказе от исполнения Договора аренды в соответствии с п. 8.3 Договора аренды в связи с неоплатой арендной платы за период пользования, превышающий 40 календарных дней с даты надлежащей оплаты по договору.

20.04.2012 Истец, Ответчик и ЗАО «Развитие недвижимости Р.Б.И.» подписали акт к Договору аренды, в котором признали Договор аренды расторгнутым с момента подписания настоящего акта и подтвердили факт освобождения арендатором Помещения.

Размер задолженности Ответчика по арендной плате перед Истцом за период с 01.02.2012 по 05.03.2012, а также сумму пеней 20 296 руб. 22 коп. за период с 21.01.2012 по 20.04.2012 податель жалобы не оспаривает.

01.12.2011 между сторонами заключен договор аренды парковочных мест                  № 35/п-11, согласно которому арендатору на праве аренды передано 5 парковочных мест площадью 10 кв.м. в помещении паркинга 1-Н/2, а также 37 парковочных мест на Стоянке, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, лит. А.

По указанному договору податель жалобы также не оспаривает размер установленной судом первой инстанции задолженности по арендной плате и пеням.

08.11.2011 между Истцом и Ответчиком заключено соглашение о проведении ремонтно-отделочных работ в Помещении, 21.11.2011 заключено дополнительное соглашение № 1 к нему (далее совместно - Соглашение). Согласно названным соглашениям Истец   обязался выполнить для Ответчика в соответствии с планом размещения офиса арендатора ремонтно-отделочные работы, превышающие стоимость базового пакета, выполняемого за счет арендодателя, на общую сумму 8 429 871 руб.

Соглашение заключено во исполнение п. 4.1 Договора аренды, согласно которому помещения передаются в аренду с выполненной арендодателем отделкой в планировке помещений open-space, включая фальш-пол, подвесные потолки, ковролин в соответствии со стандартом арендодателя, разводку инженерных систем: вентиляции и кондиционирования, освещения (светильники стандарта арендодателя), электропитания и слаботочных систем, системы пожарной сигнализации и оповещения, системы контроля доступа в помещение. Арендатор своими силами и за свой счет выполняет следующие работы: дополнительная перепланировка, установка дополнительных инженерных систем в помещении в соответствии с дизайн-проектом арендатора, установка перегородок в помещении, замена марки ковролина, потолка, светильников на более дорогие по выбору арендатора (разница в цене).

В соответствии с п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат дополнительные соглашения к договору аренды, так как они изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

По мнению апелляционного суда, вопреки доводам апелляционной жалобы, указанное выше Соглашение не является частью Договора аренды, не изменяет содержание и условия обременения, установленного Договором аренды (предмет аренды, срок аренды, размер и порядок внесения арендной платы), в связи с чем не подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 4 Соглашения арендатор оплачивает арендодателю дополнительные ремонтно-отделочные работы, превышающие стоимость базового пакета, выполняемого за счет арендодателя, на сумму 7 900 000 руб., в том числе НДС, что составляет 1 205 084 руб. 74 коп., 70% от суммы платежа уплачивается в течение пяти рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего соглашения, оставшиеся 30% - в течение пяти рабочих дней после окончания работ.

При этом стороны признают, что ранее уплаченные арендатором денежные средства: платежным поручением № 820 от 25.10.2011 на сумму 1 224 108 руб., включая НДС; платежным поручением № 110 от 03.11.2011 на сумму 1 200 000 руб., включая НДС, зачитываются сторонами в счет частичной уплаты 70% от общей суммы платежа, указанной в настоящем пункте.

Из имеющегося в материалах дела согласованного сторонами сводного сметного расчета видно,  что дополнительные работы, подлежащие выполнению Истцом для Ответчика, состоят в установке остекленных и гипсокартонных перегородок, разделяющих Помещение на кабинеты небольшой площади, а также в подготовке создаваемых кабинетов к эксплуатации (покраска гипсокартонных перегородок, дополнительные электромонтажные работы, слаботочные сети, оповещение о пожаре, водяное пожаротушение, проектные работы по вентиляции и кондиционированию, водоснабжение и канализация, перенос радиаторов). Из прямого указания в тексте сметного расчета следует, что стоимость названных работ в сумме 7 900 000 руб. подлежит возмещению Истцу, что не противоречит Соглашению и содержанию п. 4.1 Договора аренды.

При оценке возражений Ответчика апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии с подп. «г» п. 6.2 Договора аренды арендатор обязуется не производить перепланировку, а также любые ремонтно-строительные работы без