Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 по делу n А26-296/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

право на приобретение арендуемого муниципального имущества – нежилых помещений общей площадью 327 кв.м, расположенных в доме 13 по ул. Ф. Энгельса в г. Петрозаводске, и заключить с ним договор купли-продажи.

Пунктом 2 установлена цена продажи объекта на основании отчёта об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определённая в размере 13 818 000 руб. без учёта НДС.

Пунктом 3 Обществу предоставлена рассрочка по оплате Объекта сроком на пять лет.

Пунктом 4.1 предписано подготовить и направить Обществу проект договора купли-продажи для рассмотрения и подписания в порядке и сроки, определённые Федеральным законом № 159-ФЗ.

Направленный Обществу проект договора (т.1 л.д.32-39), подписан им с протоколом разногласий, переданным администрации 10.12.09 (л.д.40 т.1).

Поскольку, несмотря на разногласия, заявленные Обществом в протоколе от 10.12.09, часть спорных пунктов оставлена администрацией в прежней редакции, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Так как в силу части 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ заключение договора купли-продажи обязательно для уполномоченного органа и протокол разногласий к договору им отклонен, Общество вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюдён.

При рассмотрении дела судом установлено, что все неурегулированные разногласия фактически сводятся к определению цены продажи объекта в связи с чем просительная часть искового заявления истцом уточнена и он просит принять условия пунктов 3.1, 3.2, пункт 3 приложения 1, приложение 2 в редакции ООО «СВЕМАН».

Как было указано выше, право на выкуп спорного объекта недвижимости у истца ответчиком не оспаривается.

Разногласия по договору купли-продажи у сторон сводятся к цене выкупа муниципального имуществ, которая при рассмотрении дела в Арбитражном суде Республики Карелия была предложена Администрацией Петрозаводского городского округа на основании отчета № 260-09 определения рыночной стоимости спорных нежилых помещений ООО «Карельский центр оценки» (л.д.43-92 том 1) и составляла 13 818 000 руб. 00 коп. без учета НДС по состоянию на 12.10.2009г. ООО «СВЕМАН» являлся заказчиком отчета об оценке рыночной стоимости помещений ГУП РК РГЦ «Недвижимость» № 630, согласно выводам которого рыночная стоимость спорных помещений  с учетом обременения договором аренды № 339 от 26.10.2009г. по состоянию на 09.12.2009г. составила 6 669 000 руб. 00 коп. с учетом НДС, 5 652 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

В связи с оспариванием в судебном порядке отчета № 260-09 ООО «Карельский центр оценки», выводы которого положены в основу обжалуемого решения и признания его недействительным судом назначена экспертиза определения рыночной стоимости нежилых помещений, арендуемых истцом. На разрешение экспертизы поставлены вопросы: 1. Какова рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже по адресу: г. Петрозаводск, ул. Энгельса, дом 13, площадью 327 кв.м., арендуемое ООО «Свеман» по состоянию на 03.11.2009г. и на 01.04.2012г. с учетом обременения объекта арендой и без учета обременения объекта арендой с учетом и без учета НДС? Относительно экспертного учреждения ООО «Автотекс», кандидатуры эксперта и поставленных вопросов ответчик возражений не заявил.

Согласно выводам эксперта оценка произведена по состоянию на 03.11.2009г. и составила 10 448 900 руб. 00 коп. – с учетом НДС, без учета обременения, 8 855 000 руб. 00 коп. без учета НДС, без учета обременения, 2 334 040 руб. 00 коп. – с учетом НДС, с учетом обременения, 1 978 000 руб. 00 коп. – без учета НДС, с учетом обременения; по состоянию на 01.04.2012г. – 7 838 740 руб. 00 коп. с учетом НДС, без учета обременения, 6 643 000 руб.00 коп. без учета НДС, без учета обременения, 1 656 720 руб. 00 коп. с учетом НДС, с учетом обременения, 1 404 000 руб. 00 коп. без учета НДС, с учетом обременения.

Администрация Петрозаводского городского округа в представленных письменных возражениях просит суд установить цену выкупа по состоянию на 03.11.2009г. в размере 8 855 000 руб. 00 коп. без учета обременения и без НДС, указывая, что на иную дату объект в продажу не предлагался.

Истец с учетом данной проведенной экспертизы уточнил свои исковые требования и просит установить рыночную цену выкупаемых нежилых помещений в размере 6 643 000 руб. 00 коп., которая также определена экспертом без учета обременения и без учета НДС, но по состоянию на дату оценки – 01.04.2012г.

Поскольку ответчик представил письменные возражения на судебную оценочную экспертизу, однако согласился с ценой выкупа в размере 8 855 000 руб. 00 коп., иные возражения относительно порядка проведения экспертизы и использованного метода проведения оценки не заявлены, у суда отсутствуют основания считать представленное экспертное заключение № 159-15 от 17.10.2012г. недостоверным.

В соответствии с абзацем 2 статьи 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со статьёй 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - Стандарт), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

При указанных обстоятельствах на основании вышеуказанных федеральных законов № 159-ФЗ, 135-ФЗ, сложившейся судебной практики, суд считает правомерным установить рыночную стоимость встроенных нежилых помещений общей площадью 327,0 кв.м., расположенных в цокольном этаже по адресу: Республика Карелия, город Петрозаводск, ул. Ф.Энгельса, дом 13 в размере 6 443 000 руб. 00 коп. без учета обременения права договором аренды, без учета НДС по состоянию на 01.04.2012г. – дату проведения оценки.

Довод Администрации о необходимости установить цену выкупа в размере 8 855 000 руб. 00 коп., определенной экспертом по состоянию на 03.11.2009г. отклоняется судом как необоснованный, поскольку на указанную дату ранее составленный отчет об оценке признан недействительным, иная оценка на ноябрь 2009г. в установленном законом порядке не проводилась. Фактически объект выкупается в настоящее время, величина оценки отчуждаемого недвижимого имущества должна быть объективной.

В связи с вышеизложенным суд считает данные экспертного заключения № 159-15 от 17.10.2012г. достоверными, указанную в заключении рыночную стоимость объекта оценки 6 443 000 руб. 00 коп. обязательной для сторон заключенного договора купли-продажи. Пункты 3.1, 3.2, пункт 3 Приложения № 1 к договору, а также график ежемесячных платежей по приложению № 2 следует изложить в редакции ООО «СВЕМАН» применительно к действующей ставке рефинансирования ЦБ РФ – 8% годовых.

Разногласия по остальным пунктам договора касаются только указания цены и излагаются в соответствии с установленной ценой выкупа – 6 643 000 руб. 00 коп.

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 14.04.2010г. по делу №А26-296/2010 отменить. Принять новый судебный акт. Принять договор купли-продажи спорных нежилых помещений в редакции ООО «СВЕМАН».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Республики Карелия  от 14.04.2012г. по делу №  А26-296/2010  отменить. Принять новый судебный акт. Исковые требования ООО «СВЕМАН» удовлетворить. Изложить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 327,0 кв.м., расположенных по адресу: город Петрозаводск, ул. Фридриха Энгельса, дом 13 по спорным пунктам в следующей редакции:

Пункт 3.1 «Рыночная стоимость объекта составляет 6 643 000 руб. (шесть миллионов шестьсот сорок три тысячи рублей 00 копеек). Цена продажи Объекта определена на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Пункт 3.2 договора «На сумму  6 643 000 руб. (шесть миллионов шестьсот сорок три тысячи рублей 00 копеек) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет в соответствии с графиком (приложение №2)».

пункт 3 Приложения № 1 к договору: «Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 6 643 000 руб. (шесть миллионов шестьсот сорок три тысячи рублей 00 копеек). График ежемесячных платежей по оплате объекта – приложение № 2 к договору изложить в редакции ООО «Свеман».

Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа в пользу ООО «СВЕМАН» 2000 руб. 00 коп. расходы по госпошлине по иску и 2000 руб. 00 коп. расходы по госпошлине по апелляционной жалобе.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Т.А. Кашина

 С.И. Несмиян