Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 по делу n А26-296/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

25 января 2013 года

Дело №А26-296/2010

Резолютивная часть постановления объявлена     16 января 2013 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 января 2013 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Мельниковой Н.А.

судей  Кашиной Т.А., Несмияна С.И.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Тутаевым В.В.

при участии: 

от истца: Шаркевич И.Н. (доверенность от 10.11.2012г., паспорт)

от ответчика: не явился (извещен)

от 3-их лиц: не явились (извещены)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-10230/2010 13АП-10230/2010)   ООО "СВЕМАН" на решение Арбитражного суда  Республики Карелия от 14.04.2010 по делу № А26-296/2010 (судья  Шалапаев И.В.), принятое

по иску ООО "СВЕМАН"

к  Администрации Петрозаводского городского округа

3-и лица: 1. ООО "Карельский центр оценки", 2. ГУП РК «РГЦ «Недвижимость»

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СВЕМАН" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 327 кв.м, расположенного по ул. Ф.Энгельса, д.13 в г. Петрозаводске, выкупаемого в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения, предоставленного Федеральным законом от 22.07.08 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - 159-ФЗ).

С учетом уточнения предмета иска в судебном заседании 13.04.10 истец просит урегулировать разногласия по спорным пунктам договора купли-продажи и принять их в следующей редакции: 1. пункт 3.1 «Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 6 922 000 руб., в том числе, НДС 1 055 898,3 руб. (Цена продажи Объекта определена на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации Покупатель исчисляет самостоятельно и перечисляет на соответствующий раздел и параграф бюджета Российской Федерации по ставке и в порядке, утвержденном налоговым законодательством». 2. пункт 3.2 «На сумму 5 866 101,7 руб. Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет в соответствии с графиком (приложение №2)». 3. Приложения № 1 и № 2 к договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, город Петрозаводск, ул. Ф.Энгельса, дом 13, предложенный ООО «СВЕМАН» для подписания администрацией Петрозаводского городского округа, изложить в новой редакции, исходя из суммы денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, установленной пунктом 3.2 договора.

Уточнение иска судом принято.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ООО «Карельский центр оценки», определившее рыночную стоимость помещений по заданию администрации, и ГУП РК «РГЦ «Недвижимость», определившее рыночную стоимость тех же помещений по заданию ООО «СВЕМАН».

Решением Арбитражного суда  Республики Карелия от 14.04.2010 по делу № А26-296/2010 в удовлетворении иска отказано. Договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Фридриха Энгельса, д.13 по спорным пунктам принят в редакции администрации Петрозаводского городского округа, а именно: 1) пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость Объекта составляет 16 305 240 руб. (шестнадцать миллионов триста пять тысяч двести сорок рублей), в том числе НДС 2 487 240 руб. (два миллиона четыреста восемьдесят семь тысяч двести сорок рублей). Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 13 818 000 руб. (тринадцать миллионов восемьсот восемнадцать тысяч рублей) без учета НДС. (Цена продажи Объекта определена на основании отчета об оценке № 260-09 от 14.10.2009, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). В соответствии с Налоговым кодексом налог на добавленную стоимость Покупатель исчисляет самостоятельно и перечисляет на соответствующий раздел и параграф бюджета Российской Федерации по ставке и в порядке, утвержденным налоговым законодательством. 2) пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции: «На сумму 13 818 000 руб. (тринадцать миллионов восемьсот восемнадцать тысяч рублей) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 (пять) лет в соответствии с графиком (приложение №2)». 3) пункт 3 приложения №1 к договору изложить в следующей редакции: «Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 13 818 000 руб. (тринадцать миллионов восемьсот восемнадцать тысяч рублей)».  4) График ежемесячных платежей по оплате Объекта - приложение № 2 к договору изложить в редакции администрации Петрозаводского городского округа.

На указанное решение ООО "СВЕМАН" подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неправомерность принятого по делу судебного акта, просит его отменить. В апелляционной жалобе ее податель указывает на необоснованность выводов суда при определении цены выкупаемого имущества и определении редакции договора купли-продажи имущества на основании отчета об оценке стоимости, составленного ООО «Карельский центр оценки», заказчиком которого является Администрация Петрозаводского городского округа. По мнению ООО «СВЕМАН», указанный отчет составлен с нарушением положений Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Считает, что решение суда несправедливо в отношении Общества, поскольку при вынесении решения применен инвестиционный вид стоимости объекта для конкретного лица, а не с учетом возможности отчуждения на открытом рынке, где цена продаваемого объекта недвижимости была бы равной с учетом обременения и в том и в другом случае.

После подачи апелляционной жалобы по настоящему делу истцом подан самостоятельный иск в Арбитражный суд Республики Карелия об оспаривании величины оценки выкупаемого объекта недвижимости, определенной ООО «Карельский центр оценки» в отчете № 260-09 от 12.10.2009г. от 14.10.2009г. (дело №А26-8431/2010).

В процессе рассмотрения апелляционной жалобы производство по данному делу приостанавливалось определением от 12.10.2010г. до вступления в законную силу судебного акта по делу №А26-8431/2010.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2010г. по настоящему делу вышеуказанное определение оставлено без изменения, кассационная жалоба Администрации Петрозаводского городского округа без удовлетворения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Карелия по делу №А26-8431/2010 отчет об оценке № 260-09 от 12.10.2009г., составленный ООО «Карельский центр оценки» был признан недействительным.

Производство по делу №А26-296/2010 возобновлено определением от 18.04.2012г.

В судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы представитель истца заявил ходатайство о назначении оценочной экспертизы, представил предлагаемые для экспертизы вопросы, а также вариант экспертного учреждения, которому может быть поручено проведение подобной экспертизы. В обоснование заявленного ходатайства ответчик сослался на то, что без разрешения вопросов, требующих специальных познаний, рассмотреть настоящее дело не представляется возможным.

В последующие судебные заседания Администрация Петрозаводского городского округа своего представителя на направляла, несмотря на обязание ответчика судом явиться в судебное заседание, представить письменную позицию относительно заявленного ходатайства, необходимость обсуждения вопроса о назначении экспертизы (вопросы для экспертизы, экспертное учреждение).

Принимая во внимание предмет спора, существо правоотношений сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы по данному делу для разрешения вопроса, требующего специальных знаний, поскольку проведение оценки выкупаемого объекта недвижимости в установленном порядке предусмотрено действующим законодательством.

Определением от 01.08.2012г. производство по настоящему делу приостановлено до предоставления в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд экспертного заключения ООО «Автотекс», эксперт Мельников Андрей Иванович, на разрешение которого судом поставлены вопросы: 1. Какова рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже по адресу: г. Петрозаводск, ул. Энгельса, дом 13, площадью 327 кв.м., арендуемое ООО «Свеман» по состоянию на 03.11.2009г. и на 01.04.2012г. с учетом обременения объекта арендой и без учета обременения объекта арендой с учетом и без учета НДС?

 27.11.2012г в апелляционный суд поступило экспертное заключение.

Апелляционный суд определением от 04.12.2012г. назначил судебное  заседание для решения вопроса о возможности возобновления производства по делу №А26-296/2010 и рассмотрения апелляционной жалобы по существу. Суд обязал стороны представить свои позиции по иску и экспертному заключению.

Администрация Петрозаводского городского округа указанное определение суда получило, направило свои возражения, из которых явствует, что считает правильной и просит установить выкупную стоимость спорного объекта недвижимости из расчета его стоимости 8 855 000 руб. 00 коп. без учета обременения арендой и без НДС с рассрочкой платежа на пять лет по ставке рефинансирования ЦБ РФ 9,5% (1/3 ставки рефинансирования). Указанная сумма определена экспертом (страница 93 экспертного заключения) по состоянию на 03.11.2009 года. В судебное заседание представитель Администрации не явился.

При  рассмотрении апелляционной жалобы объявлялся перерыв до 16.01.2013г., сведения о котором размещены на сайте суда.

После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же составе суда. Представитель Администрации в судебное заседание не явился.

С учетом поступившего в материалы дела заключения экспертизы, Общество уточнило заявленные требования, просило: 1. пункт 3.1 изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость объекта составляет 6 643 000 руб. Цена продажи Объекта определена на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции «На сумму  6 643 000 руб. Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет в соответствии с графиком (приложение №2)».

3. пункт 3 Приложения № 1 к договору изложить в следующей редакции «Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 6 643 000 руб.

4. График ежемесячных платежей по оплате объекта – приложение № 2 к договору изложить в редакции ООО «Свеман».

Указанные редакции пунктов договора Администрации вручены.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как явствует из материалов дела, помещения, общей площадью 1294,2 кв.м, расположенные в подвале и в цокольном этаже дома 13 по ул. Ф.Энгельса в г. Петрозаводске, находятся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа. Данный факт подтверждён свидетельством о государственной регистрации права собственности от 10.04.08 10АБ №192174 (т.2 л.д.125).

ООО «СВЕМАН» на основании договора № 339 от 26.10.2000 аренды муниципального имущества г. Петрозаводска, заключённого с администрацией Петрозаводского городского округа (т.1 л.д.20-31), арендует нежилые помещения, общей площадью 327 кв.м, расположенные в цокольном этаже дома 13 по ул. Ф. Энгельса в г. Петрозаводске, для размещения предприятия общественного питания, для использования в качестве кафе.

Пунктом 9 договора срок его действия определён по 31.01.2021 года. Государственная регистрация сделки совершена 01.11.2000.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из материалов дела явствует, что истец отвечает требованиям, перечисленным в названной статье.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В соответствии с решением Петрозаводского городского Совета от 18.02.09 №26/26-511 «О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ» Главой Петрозаводского городского округа принято распоряжение № 650-р от 03.11.09 «О предоставлении ООО «СВЕМАН» преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации» (т.3 л.д.19).

Пунктом 1 распоряжения определено предоставить Обществу преимущественное