Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 по делу n А56-28087/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

6-Н, кадастровый номер 78:4141Д:0:9:1, приобретен истцом по результатам аукциона продажи имущества Санкт-Петербурга (договор купли-продажи нежилого помещения №7306-ПA/АО от 15 августа 2006 года).  Объектом купли-продажи являлось помещение 6-Н площадью 155,4 кв.м (далее – объект).  В соответствии с п. 1.2 договора купли-продажи к нему прилагался комплект документов, описывающих объект продажи, подготовленный ГУ ГУИОН - ПИБ Приморского района, в том числе план вторичного объекта недвижимости 2003 года. Согласно упомянутым документам, частью помещения 6-Н является подсобное помещение (лестница) площадью 15,9 кв.м.

Обязанности покупателя по договору купли-продажи были исполнены истцом полностью, право собственности на нежилое помещение перешло в установленном порядке, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения (объекта) от 23 августа 2006 года и свидетельством о государственной регистрации права на объект от 20.10.2006.

07 марта 2012 года между ООО «Юридическая фирма «Эконом-Эксперт» (заказчик) и государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (исполнитель)  (далее - ГУП «ГУИОН) в лице начальника филиала ГУП ГУИОН ПИБ Приморского района Ботевой М.Д., действующей по доверенности, был заключен договор №150000283-9 от 07 марта 2012 года об изготовлении кадастрового и технического паспортов в отношении объекта заказчика, расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, Сестрорецкая улица, дом 4. нежилое помещение 6-Н (далее - помещение 6-Н).

Истец выполнил обязательства по договору и перечислил ответчику оплату работ, что подтверждается платежным поручением № 52 от 12.03.2012.

В рамках договора ответчиком был изготовлен и передан истцу технический паспорт от 29 марта 2012 года, в котором площадь помещения 6-Н зафиксирована в размере 139,5 кв.м.

Уменьшение площади помещения 6-Н имело место в результате самовольного исключения ответчиком из состава принадлежащего истцу вторичного объекта недвижимости помещения площадью 15,9 кв.м (далее – спорное помещение), в котором расположена межэтажная лестница с первого на второй этаж здания, используемая для доступа в помещения второго этажа, входящие в состав помещения 6-Н. Лестница представляет два лестничных марша и две лестничные площадки: промежуточная (межэтажная) и площадка 2-го этажа. Фактически лестница отгорожена от площадки первого этажа дверным проемом. Площадка первого этажа не является предметом спора.

В результате действий ответчика сведения о площади помещения 6-Н, изложенные во вновь изготовленном техническом паспорте, не соответствуют сведениям о площади этого помещения (155.4 кв.м), указанным как в договоре купли-продажи помещения № 7306-ПА/АО от 15 августа 2006 года и приложенном к нему плану вторичного объекта недвижимости 2003 года, так и в свидетельстве о государственной регистрации права на это  помещение.

Кадастровый паспорт истцу передан не был, так как он изготавливается Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга на основании пакета документов, составляемого ответчиком.

В изготовлении кадастрового паспорта Комитетом было отказано по мотиву отсутствия заявления уполномоченного лица о прекращении действия государственного учета на раннее учтенный объект. С учетом сведений, изложенных во вновь изготовленном ответчиком техническом паспорте, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга было принято решение о приостановлении государственного учета вторичного объекта недвижимости от 16.04.2012, так как вследствие занижения площади помещения 6-Н по результатам инвентаризации 2012 года оно является новым объектом и для постановки его на государственный учет необходимо снятие с государственного учета объекта с кадастровым номером 78:4141 Д:0:9:1.

11 апреля 2012 года ответчик передал истцу  акт сдачи-приемки работ №1500013586 от 05 апреля 2012 года (далее – акт).

Истец отказался от подписания акта, поскольку работы выполнены ненадлежащим образом и не в полном объеме.

По мнению истца, исключение спорного помещения из общей площади помещения 6-Н с уменьшением площади принадлежащего истцу вторичного объекта недвижимости до 139.5 кв.м. является неправомерным.

19 апреля 2012 года истец предъявил ответчику претензию с требованием устранить допущенные при выполнении работ недостатки путем изготовления новых паспортов в разумный срок.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что повлекло обращение истца в суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что при выполнении работ по договору произошло допускаемое законодательством уточнение характеристик объекта. При этом суд признал, что данные действия привели к изменению характеристик объекта, права истца на который были зарегистрированы в 2006 году. По мнению суда первой инстанции, использование спорного помещения истцом по своему усмотрению невозможно – изоляция лестничных частей помещения и использование их собственником для любых целей, не связанных с проходом на 1-2 этажи, приведет к отсутствию доступа к помещениям, расположенным на данных этажах. Согласно решению суда, спорное помещение не может быть признано удовлетворяющим требованиям законодательства, поскольку такой объект в трехмерном пространстве не изолирован. Суд первой инстанции не согласился с доводом истца о том, что спорное помещение с межэтажной лестницей используется только истцом и закреплено за ним на праве собственности. Согласно решению, спорное помещение относится к общему имуществу собственников помещений в здании. В обоснование решения суд также сослался на приемку результатов работ заказчиком.

Апелляционный суд находит, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.

В силу положений ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий.

В соответствии с Положением о технической инвентаризации объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга, утвержденным распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 18.08.1994 N 857-р, распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 29.12.1994 N 1329-р "О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга", Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства", Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.11.2005 N 1828 "О совершенствовании системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества Санкт-Петербурга" ГУП «ГУИОН» осуществляет на территории Санкт-Петербурга государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости.

 Государственный учет объектов недвижимости осуществляется посредством внесения необходимой и достаточной информации об объекте недвижимости в Государственный кадастр недвижимости Санкт-Петербурга и присвоения каждому такому объекту уникального кадастрового номера, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и/или юридически существует как единое целое.

Действия ответчика по уменьшению в учете площади принадлежащего истцу нежилого помещения 6-Н следует признать неправомерными.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Права истца на помещение 6-Н зарегистрированы в установленном порядке. Площадь спорного помещения с межэтажной лестницей учтена при определении общей площади помещения 6-Н, что отражено в техническом паспорте 2003г.

В свидетельстве о государственной регистрации права собственности истца на помещение 6-Н общей площадью 155.4 кв.м. учтена площадь спорного помещения. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Пунктом 9 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, (в ред. от 21.08.2010) предусмотрено, что техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, переустройство, разрушение, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации.

По результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации осуществляется государственный технический учет в связи с изменением данных характеристик и выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте.

При исследовании инвентарного дела здания по адресу: г. Санкт-Петербург, Сестрорецкая улица, дом 4, судом первой инстанции обозревались  технические паспорта (с заглавными листами журналов обмеров помещений), начиная с 1959 года, где по помещению 6-Н идет прямое указание назначения частей помещения, а именно: лестница, кабинет, умывальная, кабинет. В разделе площадь в кв. метрах отражено: основная, в том числе: общая и спец. назначения, а также подсобная, к которой  относится  лестница.

Техническим паспортом 2003 года спорное помещение также включено в состав помещения 6-Н. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об изменении после инвентаризации 2003 года назначения и характеристик спорного помещения в качестве входа в помещения, принадлежащие истцу.

Согласно материалам дела, никто из собственников помещений здания по адресу: г. Санкт-Петербург, Сестрорецкая улица, дом 4 не обращался к истцу или ответчику с требованием о внесении спорных изменений. Между истцом и другими собственниками указанного здания отсутствует спор в отношении имеющего место порядка пользования спорным помещением исключительно для доступа в помещения истца на втором этаже здания. Доказательства иного в деле отсутствуют.

При таких обстоятельствах не может быть признано надлежащим выполнение работ по договору в виде изготовления технического паспорта от 29.03.2012 года, в котором ответчик по собственной инициативе исключил спорное помещение из числа помещений 6-Н.

Произведенное ответчиком переформирование вторичного объекта недвижимости без учета спорного помещения создает препятствия для реализации прав истца на принадлежащее ему помещение 6-Н. Отказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от изготовления кадастрового паспорта на помещение 6-Н обусловлен действиями ответчика.

Таким образом, результат работ ответчика не соответствует условиям договора.

Апелляционный суд признает несостоятельным довод ответчика о правомерности его действий по исправлению ошибки, допущенной при инвентаризации 2003 года. В данном случае, ответчик вышел за рамки предоставленных ему полномочий. По существу, действия ответчика являются  незаконной корректировкой площади помещения 6-Н, зарегистрированного за истцом на праве собственности.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие об использования спорного помещения для обслуживания иных помещений в здании и наличии притязаний третьих лиц на пользование спорным помещением.

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.07.2009г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»: (п.1) к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации; (п.2) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; (п.9) споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания рассматриваются в судебном порядке.

Таким образом, для того чтобы признать помещение относящимся к общему имуществу здания, необходимо установить, что оно не является частью нежилых помещений в данном здании и предназначено для обслуживания более одного помещения в здании.

Материалами дела не подтверждается вывод суда о принадлежности спорного помещения общему имуществу собственников помещений в здании. В деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что спорное помещение находится в пользовании иных собственников, либо предназначено для пользования кем-либо из собственников помимо истца. Согласно материалам дела, спорное помещение с межэтажной лестницей используется  лишь для доступа в помещения истца.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, находит, что спорное помещение не относится к местам общего пользования здания.

Апелляционный суд также соглашается с доводами жалобами о том, что результат работ ответчика не был принят истцом. Подпись секретаря Бебякиной в акте от 05.04.2012 (л.д.50), представленном ответчиком, не означает приемку работ истцом. В вводной части акта указано, что настоящий акт составлен с участием генерального директора ООО "Юридическая фирма "Эконом-Эксперт" Шевченко В.С., действующим на основании устава, однако акт подписан секретарем Бебякиной. Содержание акта также не соответствует действительности: в нем указано, что исполнитель выполнил следующие работы: изготовление кадастрового и технических паспортов. Между тем, работы по изготовлению кадастрового паспорта не выполнялись.

В соответствии со статьей 720 ГК РФ заказчик обязан осмотреть и принять выполненную работу, а при обнаружении недостатков немедленно заявить об этом подрядчику. Получение документов секретарем для  доставки в офис истца не является приемкой результатов работ.

Ответчиком не опровергнут довод истца