Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2012 по делу n А56-72077/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

06 декабря 2012 года

Дело №А56-72077/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     29 ноября 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 декабря 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Жиляевой Е.В., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания:  до перерыва в судебном заседании – Коросташовым А.А., после перерыва в судебном заседании – Пономаревым П.Н.

при участии: 

от истца: Чичканова М.Б. (доверенность от 27.12.2011г.)

от ответчика: Смирнов А.Н. (доверенность от 09.10.2012г.), Белолинецкий А.А. (доверенность от 10.01.2012г.), Татьяненко В.С. (генеральный директор)

от 3-х лиц: 1 – Клиентова Ю.Ю. (доверенность от 01.03.2011г.), 2 – не явился (извещен)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-17199/2012) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.07.2012г. по делу № А56-72077/2011 (судья Юрков И.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "Центр Плюс"

3-и лица: ООО "Мойка 22", Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры

о расторжении договора и выселении

установил:

            Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (ОГРН 1027809244561, место нахождения: 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд) (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Центр Плюс» (ОГРН 1024701420666, место нахождения: 190000, г. Санкт-Петербург, наб. Канала Грибоедова, 26, лит. А) (далее - Общество) о расторжении договора аренды от 03.10.1991г. и выселении из нежилых помещений 1Н, 6Н, 48Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, наб. Канала Грибоедова, д. 26, лит. А.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью «Мойка 22» и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП).

Решением от 19.07.2012г. в иске отказано. Суд установил, что все перепланировки выполнены Обществом по согласованию с арендодателем (СКУ «Ингрия»), договором предусмотрено право Общества сдавать помещения в субаренду, нарушение Обществом требований законодательства об объектах культурного наследия влечет за собой публично-правовые последствия, однако  не может послужить основанием для расторжения договора аренды. Суд также указал, что оснований считать права Санкт-Петербурга нарушенными неимеется, так как помещения отчуждены им ООО «Мойка 22». По заявлению ответчика суд применил исковую давность, указав, что о состоянии помещений с учетом произведенных перепланировок истец должен был узнать 30.01.2008г. в ходе проверки фактического использования имущества.

В апелляционной жалобе Комитет просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, нарушение законодательства об охране памятников является существенным нарушением договора. Комитет также указывает на то, что суд не исследовал обстоятельства утраты одной полуколонны дорического ордера и не согласен с выводами суда о пропуске исковой давности и о том, что прежний арендодатель разрешал фактически проведенные перепланировки.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество выражает иную оценку фактических обстоятельств, приведенных Комитетом, и указывает, что срок исковой давности начал течь в 2006 г., когда прежний арендодатель согласовал переделки в арендованных помещениях.

КГИОП представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что документы, необходимые для оформления нового охранного обязательства, от Общества в КГИОП не поступали, и о том, что нарушения, установленные КГИОП в 2011 г., Обществом не устранены.

В судебном заседании представитель Комитета апелляционную жалобу поддержала, доводы жалобы подтвердила, представители Общества возражали против удовлетворения жалобы, представитель ООО «Мойка 22» поддержала жалобу. КГИОП о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу  подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03.10.1991г.  между Социально-культурным объединением «Ингрия» (правопредшественник СКУ «Ингрия», в последующем - ФГУК «Ингрия», арендодатель) и межотраслевым объединением по туристским и коммерческим связям «Ингрия» (правопредшественник акционерного общества закрытого типа «Ингрия», в последующем - ООО «Центр Плюс», арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Ленинград, наб. канала Грибоедова, д. 26, общей площадью 845 кв.м, сроком на 49 лет (т.1, л.7-10).

В соответствии с пунктом 1.1 и подп. «л» пункта 3.2 договора аренды арендатор имеет право сдавать помещения в субаренду.

В соответствии с подп. «в» пункта 3.2 договора аренды арендатор обязуется не проводить никаких перепланировок и переоборудования помещений без письменного разрешения арендодателя.

Помещения переданы арендатору по актам приема-передачи от 03.10.1991г.  (т.1, л.11-12).

Здание, в котором находятся помещения, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.07.2001 г. № 527 относится к объектам культурного наследия федерального значения  «Малый Гостиный Двор».

14.11.1991г. между межотраслевым объединением по туристским и коммерческим связям «Ингрия» (пользователь) и Министерством культуры РСФСР (госорган) подписано охранное обязательство ( т.1, л.121).

В соответствии с пунктом 8 охранного обязательства пользователь обязался не сдавать памятник (помещения) в аренду другим организациям без письменного разрешения госоргана.

В пункт 14 охранного обязательства включена обязанность пользователя проводить все ремонтно-реставрационные и другие работы по помещению и его территории по предварительному разрешению госоргана, а в пункте 15 предусмотрено, что в случае обнаружения госорганом самовольных перестроек или переделок, искажающих первоначальный вид памятника, его территории и зон охраны, таковые должны быть немедленно устранены за счет пользователя в срок, определяемый предписанием госоргана.

В пункте 18 охранного обязательства предусмотрено, что в случае нарушения пользователем обязательства, при котором памятник содержится не в соответствии с характером его назначения и ему наносятся повреждения, в результате чего памятнику угрожает частичная порча или полное разрушение, этот памятник подлежит изъятию у пользователя с взысканием с него причиненного ущерба в размере стоимости ремонтно-восстановительных работ.

В акте технического состояния памятника от 14.11.1991г., подписанного пользователем и госорганом (т.1, л.123 и сл.), согласовано выполнение ремонтно-реконструктивных и реставрационных работ на основании согласованной проектной документации в 1991-1992 гг. и 1993-1996 гг.

Согласно охранному обязательству, акту технического состояния и описи архитектурно-художественных элементов интерьера памятника (т.1, л.127 и сл.) под охрану переданы, среди прочего, 2 колонны (полуколонны) дорического ордера из чугуна. Планировка помещений соответствовала пределам капитальных стен.

28.11.1996г. подписан акт приемочной комиссии, утвержденный зам. Министра культуры РФ, подтверждающий выполнение ремонтно-строительных работ в помещениях в период с января 1995г. по октябрь 1996г.

Согласно заключению научного руководителя и автора проекта от 26.04.2012 г. (т.2, л.3) в результате работ, проведенных по проекту 1992 г., внешний облик памятника истории и культуры полностью сохранен, работы проводились в пределах капитальных стен.

Дополнительным соглашением от 15.04.2000г. (т.1, л.24) в договор внесены изменения, в соответствии с которыми арендатор принимает в аренду нежилые помещения 1Н, 3Н, 4Н, 5Н, 6Н и 7Н общей площадью 932,1 кв.м по указанному адресу.

Дополнительным соглашением от 19.08.2002г. (т.1, л.26) к договору аренды стороны установили обязанность арендатора использовать помещения в соответствии с охранным обязательством от 19.08.2002г. в административно-хозяйственных целях. Сведения о заключении охранного обязательства от 19.08.2002г. отсутствуют, его копия Обществом в материалы дела не представлена.

По согласованию СКО «Ингрия» (ФГУК «Ингрия», арендодатель) и АОЗТ «Ингрия» (Общество, арендатор) в период 2001-2006 гг. Общество выполнило дополнительные работы по ремонту и перепланировке помещений. По утверждению Общества, эти работы не затрагивали предметов охраны и потому не требовали получения разрешения в органах охраны памятников.

В соответствии с письмами ГУП «ГУИОН» от 21.07.2011г. № 1628/01-35 (т.1, л.29) и от 03.04.2012г. № 6871.01-34 (т.2, л.156) в результате перепланировок указанные помещения учтены как помещения 1Н площадью 737,4 кв.м, 6Н площадью 98,2 кв.м, 48Н площадью 81,3 кв.м, при этом зафиксирована одна перепланировка помещения 1Н по состоянию на 04.05.2009 ., в результате которой его площадь уменьшилась на 0,7 кв.м.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2011г. по делу № А56-24300/2009 (т.1, л.72 и сл.) установлено, что с 31.08.2009г. право собственности на эти помещения и права арендодателя перешли от Российской Федерации к Санкт-Петербургу. Указанный договор аренды признан действующим.

13.09.2010г. между ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (продавец)  и ООО «Мойка 22» (покупатель) по результатам торгов заключен договор купли-продажи помещения, включающего спорные помещения.

В акте, составленном 02.11.2010г. представителями ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и ООО «Мойка 22», установлено, что в помещениях 1Н, 6Н, 48Н располагаются Общество и его субарендаторы – турфирма «Атлас», магазин «Аква-фильтр», турфирма «Амос», железнодорожная касса, ателье «Срочное фото», ремонтная мастерская, ООО «Петротурсервис», ООО «Жара», ООО «Атлас мира», юридическая фирма «Юнион», авиакассы, кафе «GASPARE». В деле имеются копии договоров аренды части помещений, заключенных Обществом (арендодатель) сроком на 11,5 месяцев 01.12.2009г. с ЗАО «Атлас» и ЗАО «Атлас Трэвел» и 20.01.2010г. с ООО «Амос» (т.2, л.71 и сл.).

Согласно объяснениям участвующих в деле лиц, состав субарендаторов в настоящее время Обществом не раскрывается, зарегистрированные договоры субаренды отсутствуют, переход права собственности на здание от Санкт-Петербурга к ООО «Мойка 22» до сих пор не зарегистрирован, так как продавец не исполнил обязанность передать здание свободным от прав Общества.

24.08.2011г. КГИОП по результатам осмотра 10.08.2011г. лицевого фасада и части дворового фасада, относящегося к  помещениям 1Н, 6Н, 48Н, занимаемых Обществом, выдал Обществу предписание №7/8763 (т.1, л.69) в течение 2 месяцев выполнить устройство наружного дверного проема, совмещенного с витриной по проекту, согласованному с КГИОП (взамен уже установленного без разрешительной документации КГИОП), в течение 1 месяца демонтировать инженерное оборудование (кондиционеры, вентиляционные трубы, металлические жалюзи), не согласованные КГИОП, с дворового фасада с последующим восстановлением штукатурного слоя.

04.10.2011г. КГИОП, по результатам осмотра 13.09.2011г. помещений 1Н, 6Н, 48Н установил наличие в помещениях перепланировок, произведенных без согласования и разрешения КГИОП,  установил наличие в помещениях одной колонны дорического ордера из чугуна, и выдал Обществу предписание № 7/3269 (т.1, л.70) в течение 10 дней представить в КГИОП проектную документацию, на основании которой велись работы в занимаемых Обществом помещениях, представить в КГИОП оригинал охранного обязательства от 14.11.1991г. или его нотариальную копию.

Письмом от 03.11.2011г. № 29125-32 (т.1, л.34) Комитет потребовал от Общества в срок 10 рабочих дней со дня получения письма представить документы, подтверждающие согласие арендодателя на проведение всех перепланировок, в случае их отсутствия - привести в месячный срок помещения в состояние, существовавшее до проведения перепланировок;  в срок 10 рабочих дней представить документы, подтверждающие наличие разрешений КГИОП на производство ремонтных работ, приемку работ органом охраны памятников федерального значения, а также документы, подтверждающие выполнение предписаний КГИОП от 24.08.2011г. и 04.10.2011г.; в месячный срок представить копию охранного обязательства в отношении арендуемого имущества. При невыполнении этих предписаний – в месячный срок подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Письмом от 19.04.2012г. № 10396-32 (т.2, л.26) Комитет дополнительно потребовал от Общества в срок 10 рабочих дней представить документы, подтверждающие согласие органа охраны объектов культурного наследия федерального значения на передачу помещений в субаренду, а также представить в Комитет копию акта, составленного Обществом совместно с КГИОП, подтверждающего наличие в арендуемых помещениях двух полуколонн дорического ордера из чугуна, являющихся предметом охраны.

Исковые требования (с учетом дополнения их оснований) мотивированы неисполнением указанных требований Комитета. На предложение Комитета подписать соглашение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) Общество не ответило.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии подпунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что нарушение законодательства об