Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2012 по делу n А56-12375/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

04 сентября 2012 года

Дело №А56-12375/2012

Резолютивная часть постановления объявлена     28 августа 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 сентября 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Баркановой Я.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Сизоненко М.Г.

при участии: 

от заявителя: Ковалева Р.В. по доверенности от 28.02.2012;

от заинтересованного лица: Глеватских А.В. по доверенности от 27.08.2012 №1559/01-06;

от 3-го лица: Киршенман Е.В. по доверенности от 27.12.2011 №92-01-22,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-12841/2012)  индивидуального предпринимателя Червяковой Любови Михайловны на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.05.2012 по делу № А56-12375/2012 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по заявлению индивидуального предпринимателя Червяковой Любови Михайловны

к Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области

3-е лицо: Администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области

о признании незаконным отказа, обязании заключить договор

установил:

Индивидуальный предприниматель Червякова Любовь Михайловна (далее –Предприниматель, Заявитель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация), оформленного письмом №151/01-05 от 31.01.2012 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого встроено-пристроенного помещения первого этажа в жилом доме, расположенном по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, ул. Невская, дом 10, а также об обязании Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (двух комнат общей площадью 31,9 кв.м., на основе которых может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект), принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить Предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Определением от 23.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области.

Решением от 31.05.2012 года в удовлетворении заявления ИП Червяковой Любови Михайловны отказано.

В апелляционной жалобе Предприниматель просит решение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела.

По мнению подателя жалобы, суд пришел к необоснованному выводу о том, что реализация права на приобретение и последующее заключение с заявителем договора купли-продажи в отношении двух комнат площадью 31,9 кв.м не может быть осуществлена ввиду отсутствия формирования нежилого помещения как обособленного объекта, поскольку данный вывод основан на неверном толковании норм материального права. При принятии решения судом не учтена позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в пункте 5 информационного письма от 05.11.2009 №134, из которой следует, что возможность сформировать нежилое помещение как обособленный объект  на основе части недвижимого имущества является обстоятельством, имеющим значение для дела, которое судом не исследовано.

Администрация муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области, третье лицо против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили решение суда оставить без изменений.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены  в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела,  06.03.2000 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Муниципального образования "Всеволожский район Ленинградской области" и Предпринимателем  заключен договор №657 аренды встроено-пристроенного помещения парикмахерской, мастерской по ремонту бытовой техники первого этажа жилого дома, расположенного по адресу: Ленинградская область, г.Всеволожск, ул.Невская, дом 10 (помещение косметического кабинета пом.21,22 и 1/2 часть пом.23,24), площадью 50,5 кв.м. Срок действия договора аренды согласно п.1.2 договора с 06.03.2000 по 31.12.2005.

19.07.2006 между Администрацией муниципального образования "Всеволожское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области и Предпринимателем заключен договор №12/04-21 аренды объекта нежилого фонда - встроено-пристроенного помещения первого этажа в жилом доме, расположенном по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, ул. Невская, дом 10, общей площадью 50,5 кв.м с целью размещения парикмахерской. Согласно п.1.2 договора настоящий договор действует до 31.12.2006, условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2006.

06.06.2008 между Администрацией и Предпринимателем заключен договор №15/04-16 аренды вышеуказанного помещения, срок действия которого установлен до 01.01.2011, условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2008.

Поскольку Предприниматель продолжал пользоваться спорным помещением после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды №12/04-21 в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

13.09.2011г. Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность.

Письмом от 27.09.2011г. Администрация  сообщила Предпринимателю о невозможности передачи ему в собственность нежилого помещения  в связи с принятием решения о передаче помещений в собственность третьего лица для создания многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг.

10.01.2012 Предприниматель повторно обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого помещения площадью 50,5 кв.м по адресу: Ленинградская область,  г. Всеволожск, ул. Невская, дом 10, в порядке, установленном Законом №159-ФЗ.

Письмом Администрации от 31.01.2012 отказано в выкупе арендуемого имущества со ссылкой на решение Совета депутатов МО "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 22.11.2011 № 87 о передаче помещений по вышеуказанному адресу в собственность МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области.

Предприниматель, считая, что имеет право на приобретение арендуемых помещений, в связи с чем отказ Администрации не соответствует Закону №159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, обратился в  арбитражный суд с настоящим заявлением.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на них каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отказывая  в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что оспариваемый отказ права и законные интересы заявителя не нарушает.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении четырех условий:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 указанного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРП от 16.02.2012 в общей долевой собственности МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области и МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области находятся встроено-пристроенные помещения общей площадью 528,8 кв.м, расположенные на первом этаже здания по адресу: Ленинградская область, г.Всеволожск, ул. Невская, дом 10.

Заявленное Предпринимателем к выкупу нежилое помещение представляет собой  помещение площадью 31,9 кв.м и часть коридора и является частью вышеуказанного нежилого помещения общей площадью 528,8 кв. м.

Таким образом, арендуемая заявителем часть нежилого помещения не является самостоятельным объектом недвижимости,  сформированным в порядке кадастрового учета, на которой может быть зарегистрировано право собственности, и в связи с этим не может быть  объектом договора купли-продажи по смыслу Закона от N159-ФЗ. Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенным в пункте 8 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Потенциальная возможность формирования помещений в качестве самостоятельного объекта не свидетельствует о наличии у Предпринимателя права требовать у Администрации принять решение о продаже помещения, не существующего как объект недвижимости, а следовательно, не свидетельствует о нарушении обжалуемым отказом прав и законных интересов Предпринимателя.

Частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязанность уполномоченного органа при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, направить заявителю проект договора купли - продажи арендуемого имущества.

Вместе с тем, обязанность указанного органа сформировать из арендуемого помещения обособленное помещение названной нормой не установлена.

Решением Совета Депутатов муниципального образования «Город Всеволжск» от 17.08.2010 №48, принятым до обращения Предпринимателя с заявлением о выкупе помещения, утвержден