Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 по делу n А56-88063/2009. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

представил отчет ООО «ВэлюКволити» № 09-06/11-1 об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 10526 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, г.Шлиссельбург, ул. Малоневский канал, пятно отвода №4, из содержания которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 07.07.2010 составляет 25400000 рублей. Также представлен отчет ООО «ВэлюКволити» № 09-06/11-2 об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 4552 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, г.Шлиссельбург, ул. Малоневский канал, пятно отвода №5, из содержания которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 07.07.2010 составляет 11000000 рублей.

Также конкурсный управляющий просит признать сделки недействительными как подозрительные, ссылаясь на п. 2 ст. 61.2. Закона о банкротстве, поскольку 30.07.2010 должник сменил юридический адрес.

Возражая против требований истца, ответчик исходил их того, что сделка совершена до введения процедуры наблюдения в отношении должника и утверждения временного управляющего, в связи с чем обязанность согласования сделки с временным управляющим отсутствовала. Также полагал, что истцом не доказана совокупность оснований для признания сделок недействительными, а также не доказана неравноценность встречного исполнения по оспариваемой сделке, так как представленные отчеты оценщика ООО «ВэлюКволити» являются недостоверными по следующим основаниям - неверно выбраны объекты сравнения, адреса объектов оценки указаны неверно, не учтено наличие действующего высотного регламента в Шлиссельбурге.

Суд первой инстанции, установив, что отсутствуют достаточные основания считать, что цена, указанная в договорах, соответствует рыночной цене отчужденного имущества, пришел к выводу, что договоры купли-продажи от 07.07.2010 подлежит признанию недействительным с применением предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствий недействительности сделки, в силу которых подлежит восстановлению право собственности продавца на земельные участки, которое являлось предметом признанных недействительными договоров, а с продавца - взыскание в пользу покупателя уплаченной им по договору суммы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав заключение эксперта от 14.06.2012 №78-11/45-ЭО, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены определения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороны сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую сторону для должника отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Таким образом, пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, имеющем существенный характер. Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки, в том числе путем сравнения с условиями аналогичных сделок.

Согласно условиям оспариваемой сделки стоимость земельных участков составила 772994 руб. и 345787 руб. соответственно.

Оплата по договорам была осуществлена ООО «Девелоперское агентство «Невская-Крепость» путем передачи должнику векселей ООО «Полет» на общую сумму 1110000 руб., полученных у ООО «Собственникъ». Оставшаяся задолженность в сумме 8781 руб. ответчик погасил векселем №660610 от 10.05.2010 на сумму 10000 руб.

Из отчета, предоставленного в рамках назначенной судебной экспертизы, следует, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 07.07.2010    в совокупности находилась в диапазоне  от 520 000 руб. до 3 100 000 руб., с наибольшей вероятностью составляла 1 810 000 руб. При этом названный отчет фактически подтверждает обоснованность формирования рыночной стоимости земельных участков, являвшихся предметами и оспариваемых сделок на момент их совершения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что использование в ходе проведения судебной экспертизы  только доходного метода определения рыночной стоимости объектов, наряду с неиспользованием сравнительного метода, было обосновано экспертом (стр.26-30 заключения), которым указано на то, что  исходя из целевого использования спорных земельных участков  (под малоэтажное либо среднеэтажное жилищное строительство), при отсутствии аналогичных сегментов рынка и факта заключения соответствующих сделок в период заключения оспариваемых сделок (в 2010 году), и вследствие этого, ввиду низкой достоверности сравнительного анализа, применение сравнительного подхода (метода) является невозможным, за исключением использования элементов сравнения при определении вероятной цены продажи квартир в проектируемых домах. Для определения рыночной стоимости объектов эксперт применял метод дисконтирования денежных потоков (в рамках доходного метода), исходя из представленных эксперту материалов, с использованием основных параметров предполагаемого строительства, государственных сметных нормативов, предполагаемых затрат и расходов на освоение, строительство и реализацию инвестиционного проекта, с определением и применением ставок дисконтирования, при наличии соответствующих рисков. Кроме того, экспертом в заключении отмечено, что спорные земельные участки ранее приобретались на открытом аукционе в 2004 году по совокупной цене 1 118 782 руб., тогда как согласно данным ГУИОН Санкт-Петербурга в 2009 году цены сделок с земельными участками были сопоставимы с ценами 2004 – 2005 г.г., а в течение 2009 – 2010 г.г. данные цены практически не менялись. Доказательств, опровергающих указанные выводы эксперта, в материалы дела не представлено. Таким образом, как полагает апелляционный суд, эксперт пришел к обоснованному выводу о том, что цена приобретения объектов в рамках аукциона в 2004 году может служить определенной поверочной величиной, а ее порядок соответствует диапазону цен, определенных в рамках экспертного исследования.

Изучение полученного заключения, как полагает апелляционный суд, показало его соответствие требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ввиду данного обстоятельства, принимая во внимание установленные по делу факты и приведенные нормы права, апелляционный суд признает его отвечающим требованиям относимости, допустимости, достаточности и достоверности доказательства, установленных статьями 64, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Касательно доводов суда первой инстанции об очевидности существенного превышения стоимости земельных участков по сравнению с  полученным встречным предоставлением, суд апелляционной инстанции отмечает, что в ранее представленных отчетах об оценке Агентства «ВэлюКволити» оценщиками по существу был использован только сравнительный метод, притом, что сравнение стоимости объектов осуществлялось в отношении земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), тогда как стоимость указанных земельных участков кардинально отличается от стоимости участков, предназначенных для массовой много - и среднеэтажной застройки, в рамках реализации соответствующих инвестиционных проектов. В свою очередь, кадастровая стоимость объектов (земельных участков) в рассматриваемом случае не может напрямую использоваться для установления их рыночной стоимости, поскольку положения Земельного кодекса РФ на момент совершения оспариваемых сделок еще не содержали указаний об обязательности определения рыночной стоимости земельного участка путем сопоставления с кадастровой стоимостью. Соответственно, до внесения Федеральным законом №167-ФЗ от 22.07.2010 изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» рыночная стоимость земельных участков могла быть определена в соответствии с положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» (без учета изменений в части внесения в данный Закон отдельной главы «Государственная кадастровая оценка»), и данная цена могла быть сформирована и согласована сторонами по сделке по свободному усмотрению, учитывая также и то обстоятельство, что объекты продажи уже не относились к объектам государственной или муниципальной собственности. При этом собственник земельного участка вправе ставить вопрос о соответствии (правильности определения) кадастровой стоимости земельных участков путем самостоятельного оспаривания.

Сведений о том, что ответчик (покупатель) в момент совершения оспариваемых сделок заведомо знал о финансовом состоянии продавца и о цели причинения вреда кредиторам должника, применительно к положениям пункта 2 статьи 61.2 Закона  о банкротстве, либо являлся заинтересованным лицом по отношению к должнику, в материалы дела не представлено.   

Оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости и достаточности в соответствии со статьями  67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности конкурсным управляющим того обстоятельства, что рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательства, а также того, что цена оспариваемых сделок и иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, при отсутствии доказательств заинтересованности ответчика и его осведомленности о финансовом положении должника.

Апелляционный суд в рассматриваемом случае не касается условий исполнения оспариваемых сделок, в том числе процедуры оплаты стоимости со стороны продавца, что может являться предметом самостоятельного разбирательства.

Учитывая вышеизложенное,  определение от 11.08.2011 апелляционный суд полагает подлежащим отмене, с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «Полет».

 Руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 11.08.2011 по делу №  А56-88063/2009  отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления отказать.

Председательствующий

И.Ю. Тойвонен

Судьи

Е.К. Зайцева

 Л.С. Копылова