Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2012 по делу n А56-50241/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

25 июня 2012 года

Дело №А56-50241/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     05 июня 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 июня 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.

судей  Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания:  Суюнчалиевой С.Ю.

при участии:

от истца: представителя Киршенмана Е.В. (доверенность от 27.12.2011 №92/01-22),

от ответчика: представителя Жирадковой И.В. (доверенность от 16.05.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-8253/2012) администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.03.2012 по делу                 № А56-50241/2011 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области

к ПО "Производственный центр"

о взыскании задолженности, неустойки

установил:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с потребительского общества «Производственный центр» (далее – Общество, ответчик) 27 501 784 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате в виде частичной неоплаты за 1, 2 кварталы 2009 года,  неоплаты за 3, 4 кварталы 2009 года,  неоплаты за 2010 год и 1, 2 кварталы 2011 года по договору от 17.06.2004 № 847 аренды земельного участка, 13 526 604 руб. 71 коп. пеней за просрочку исполнения обязательств по договору за период с 15.11.2008 по 08.09.2011, а также  о  расторжении указанного договора аренды.

Решением  Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.03.2012 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с решением суда, администрация подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение полностью, принять по делу новый судебный акт. Суть доводов апелляционной жалобы заключается в том, что администрацией к расчету арендной платы по договору правильно применен Кфи = 50 - «деятельность по операциям с недвижимостью», так как согласно акту обследования арендуемого участка на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие Обществу на праве собственности, и которые сдаются в аренду иным лицам. Также неправомерен и необоснован отказ суда первой инстанции  в удовлетворении требований о взыскании пени за просрочку платежа.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал, что довод истца об использовании Обществом земельного участка путем сдачи его в аренду не подтвержден материалами дела и не соответствует действительности.

В судебном заседании представитель администрации доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, представитель ответчика возразил на доводы жалобы, просил решение суда оставить без изменений.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, администрация (арендодатель) и Санкт-Петербургская общественная организация «Центр экономического развития» (арендатор) заключили договор от 17.06.2004 №847 аренды земельного участка (договор). Согласно договору и в соответствии с постановлением главы администрации МО «Всеволожский район Ленинградской области» от 22.03.2004 №1354 арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель категории поселений, общей площадью 7718 кв.м с кадастровым номером 47:07:13-02-018:0013, расположенный по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, Алексеевский пр., № 62, для использования в целях эксплуатации производственной базы, сроком аренды с 01.04.2004 по 31.12.2045.

Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы составил 352064 руб. 29 коп. без учета НДС. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально.

Порядок оплаты по договору закреплен в пункте 3.2 договора, согласно которому арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления на указанный в договоре счет. Обязанность ответчика по оплате арендных платежей предусмотрена пунктом 4.4.3 договора.

На основании соглашения от 05.10.2004 права и обязанности арендатора по указанному договору аренды переданы в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации Обществу. Данное соглашение зарегистрировано в УФРС (Всеволожским территориальным отделением).

Пунктом 3.5 договора предусмотрено изменение ежегодно арендатором самостоятельно размера арендной платы путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год согласно федеральному закону о федеральном бюджете на соответствующий год.

В соответствии с пунктом 5.1 договора за нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации. В пункте 5.2 договора оговорена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору в виде уплаты арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора (пункт 6.2 договора). Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Администрация направила в адрес Общества письмо, в котором уведомила арендатора о том, что арендная плата на 2009 год по договору от 17.06.2004 №847 составляет  11 128 014 руб.  Данное  обстоятельство мотивировано администрацией ссылкой на Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановлениями правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 353 «Об утверждении порядка определения арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области» и от 02.03.2009 № 46 «О внесении изменений в постановление правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 353». Данное письмо  получено Обществом 20.11.2009 (л.д.20 - 21).

Рабочая группа при межведомственной земельной комиссии администрации по обследованию земельных участков, находящихся на территории МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области провела обследование земельного участка площадью 7718 кв.м с кадастровым номером 47:07:1302018:13, расположенного по адресу Ленинградская область, г. Всеволожск, Алексеевский пр. № 62. По результатам обследования составлен акт от 20.08.2011, в котором отражено, что в границах обследуемого участка расположен комплекс кирпичных зданий производственного назначения, в здании также расположен продовольственный магазин, в котором торговую деятельность ведет ООО «РИЧ», на фасаде здания размещено крупное объявление о сдаче в аренду офисных помещений, а также реклама товаров и услуг (л.д. 23).

Уведомлением от 05.09.2011 № 4265/10-16 администрация сообщила Обществу о наличии 27 501 784,33 руб. задолженности по договору по состоянию на 01.07.2011, 13 444 099,35 руб. пени, а также о том, что согласно акту имеет место нецелевое использование земельного участка. Этим же уведомлением Обществу предложено оплатить указанную задолженность и привести использование земельного участка в соответствии с условиями договора и видом разрешенного использования (эксплуатация производственной базы). В случае непогашения в полном объеме задолженности в срок до 12.09.2011, администрация уведомляла о расторжении договора и просила с 13.09.2011 освободить указанный земельный участок.

Сославшись на то, что указанное уведомление оставлено Обществом без удовлетворения, администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.

Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на жалобу, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

При рассмотрении спора суд первой инстанции руководствовался положениями статей 310, 424, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Согласно пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как правомерно указал суд первой инстанции, в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и с учетом позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.  Следовательно, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой согласно действующему законодательству ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Довод жалобы о наличии у арендатора задолженности по арендным платежам за предыдущие периоды (в силу расчета задолженности с применением арендодателем годовой ставки, распространенной на периоды, предшествующие ее утверждению) является несостоятельным. Суд первой инстанции обоснованно исходил из данного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 толкования правовых норм. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также апелляционный суд отклоняет довод жалобы со ссылкой на правомерность применения администрацией при расчете годового размера арендной платы по договору коэффициента равного 50.0.

В соответствии с пунктом 2 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 353, расчет арендной платы за использование земельного участка осуществляется по формуле: A = CxSxKhx Кфи х Кз х Ку, где: А - арендная плата за год (руб.); С - расчетная ставка, определяемая согласно таблице 1 приложения к Порядку; S - площадь земельного участка (га); Ки - коэффициент обеспеченности объектами инфраструктуры; Кфи - коэффициент функционального использования, определяемый согласно таблице 2 приложения к Порядку.

Кфи определяется на основании вида разрешенного использования земельного участка, установленного нормативными правовыми актами органов исполнительной власти Ленинградской области или местного самоуправления в соответствии с их полномочиями, и сведений кадастрового паспорта (выписки из государственного кадастра недвижимости) земельного участка.

В случае невозможности определения Кфи в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, установленным в соответствии с таблицей 2 приложения к настоящему Порядку, коэффициент функционального использования определяется по основному виду деятельности арендатора.

Администрация повторно изложила в жалобе обоснование своего расчета, указав, что в соответствии с условиями договора аренды и кадастровым паспортам земельного участка вид разрешенного использования участка - эксплуатация производственной базы. Поскольку в перечне видов деятельности арендатора по таблице 2 приложения к вышеуказанному Порядку с целью определения Кфи такой вид деятельности как эксплуатация производственной базы отсутствует, администрация полагала, что вследствие этого подлежит применению Кфи по основному виду деятельности арендатора. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основной вид деятельности ответчика - сдача внаем собственного недвижимого имущества. В связи с этим администрацией применен Кфи по таблице № 2: пункт 5.18.5 - «деятельность по операциям с недвижимостью (общая коммерческая деятельность)» (Кфи = 50).

Не принимая доводы арендодателя о наличии задолженности в связи с применением спорного коэффициента, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в соответствии с письмом Ленинградского областного союза потребительских обществ (далее - Леноблпотребсоюз) от 11.01.2012 № СП-10 Общество является членом Леноблпотребсоюза с 2004 года по настоящее время. В связи с этим применение коэффициента 1,0 в соответствии с пунктом 5.3 Порядка при расчете арендной платы в период с начала 2009 года по конец 2010 года является обоснованным, поскольку в редакции постановления правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 353 отсутствовала фраза «при условии использования всего земельного участка исключительно потребительской организацией». Соответствующие изменения были внесены в Порядок постановлением правительства Ленинградской области от 23.12.2010 № 347.

Апелляционный суд в силу приведенных выше обстоятельств соглашается с выводом суда о том, что принадлежность арендатора к организациям потребительской кооперации, входящим в состав Леноблпотребсоюза, дает основание ответчику для применения соответствующего