Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2012 по делу n А56-60788/2011. Изменить решение (ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

14 июня 2012 года

Дело №А56-60788/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     05 июня 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 июня 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Слобожаниной В.Б.

судей  Глазкова Е.Г., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.В.Русаковой

при участии: 

от истца: Лебедева Г.В., представитель по доверенности от 10.01.2012 г. № 05/01-19

от ответчика: Чирков В.С., представитель по доверенности от 12.05.2012 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-7697/2012)  общества с ограниченной ответственностью «Завод строительных деталей», ОГРН 1057810125581, 191028, Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 8, лит.Б1, пом.3Н

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.03.2012 г. по делу № А56-60788/2011 (судья Ракчеева М.А.), принятое

по иску Администрации муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области

к ООО "Завод строительных деталей"

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

установил:

Администрация муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области, ОГРН 1054700454940, место нахождения: 188560, Ленинградская обл., Сланцевский р-н, Сланцы, Почтовый пер., д. 3 (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт – Петербурга и Ленинградской области (далее – суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Завод строительных деталей", ОГРН  1057810125581, место нахождения: 191028, Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 8, лит. Б1, пом.3-н (далее – Общество, ответчик) о взыскании  1 782 748 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате, 216 961 руб. 47 коп. пеней  по договору аренды от 22.03.2006 №692.

Решением суда от 07.03.2012 требования истца удовлетворены частично: с Общества в пользу Администрации  взыскано 1 260 744 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2011, 207 976 руб. 89 коп. пеней по договору от 22.03.2006 № 692, в остальной части в иске отказано.

Ответчик, обжаловав решение в апелляционном порядке,  просит изменить решение ввиду несоответствия выводов суда в части  определения площадей,   к которым  при определении размера арендной платы  подлежат применению коэффициенты 1 и 2,  материалам дела, и взыскать, с учетом уточнений апелляционной жалобы на основании Объяснений от 05.06.2012 г. с откорректированным контррасчетом  задолженности и неустойки, с Общества в пользу Администрации  501 229 руб. 08 коп. задолженности по арендной плате 84 958 руб. 32 коп. пеней  по договору от 22.03.2006 г. № 692.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец письменного отзыва не представил, в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить решение суда без изменения, жалобу ответчика - без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения в обжалуемой части проверена судом в порядке пункта 5 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как   следует из  материалов  дела,  между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.03.2006 №692, согласно которому арендатору на праве аренды предоставлен земельный участок, массив 1 квартал 43, кадастровый номер 47:28:03-01-043:0046, расположенный по адресу: Ленинградская область, г. Сланцы, Сланцевское шоссе, д.7, общей площадью 134 561 кв.м.

Пунктом 2.1 договора установлено, что договор действует до 21.03.2012 и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая произведена 17.07.2006 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок внесения арендной платы установлен разделом 3 договора с учетом уведомления об изменении арендной платы от 14.01.2011 №08/01-19.

 Согласно пункту 5.2 договора в случае несвоевременного и неполного внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,15 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Неисполнение Обществом надлежащим образом обязательств по внесению арендной платы по договору послужило основанием для обращения Администрации с исковыми требованиями.

Ответчик оспорил размер задолженности по арендной платы по основаниям, указанным в отзыве и дополнении к отзыву, ввиду отсутствия оснований применения в отношении земельного участка ко всей части арендуемого земельного участка коэффициента функционального использования (далее – Кфи), равного 2, при использовании ответчиком   в промышленных целях только части земельного участка,  необходимости применения в отношении неиспользуемого участка Кфи,  равного  1, согласно Постановлению Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №353, утвердившему  «Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области» (далее – Порядок).

Довод ответчика о том, что Администрация при расчете арендной платы должна была применить к неиспользуемой части земельного участка площадью 102 213 кв.м. Кфи равный 1, при этом используемой частью земельного участка является только та часть, которая непосредственно занята зданиями, судом  был отклонен, поскольку доказательств неиспользования ответчиком земельного участка площадью больше, чем установлено Администрацией (более 2447,82 кв.м.) в суд не представлено. Также, по мнению суда,  ответчик не обосновал, каким нормативным актом предусмотрено процентное определение используемой и неиспользуемой частей от процентного соотношения застройки используемых и неиспользуемых зданий.

Не согласившись с выводами суда,   податель апелляционной жалобы указал, что, принимая решение, суд первой инстанции основывался на возражениях Администрации от 27.02.2012 г., в которых Администрация утверждает, что всего на арендуемом земельном участке расположено 10 объектов недвижимости общей площадью застройки 6220,82 кв.м., в том числе используемые объекты недвижимости (главный корпус и арматурный цех) площадью застройки 3773 кв.м. и неиспользуемые объекты недвижимости площадью застройки 2447,82 кв.м. Посчитав, что Кфи - 2 не подлежит обложению только участок площадью 2447,82 кв.м. (то есть участок, расположенный под фундаментами неиспользуемых объектов недвижимости), суд первой инстанции  неправомерно отклонил расчет ответчика по арендной плате.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 02.02.2011 г. №47/201/11-3159 (который был приложен ответчиком к дополнению к отзыву от 20.02.2012 г. исх.№20/02), на арендуемом земельном участке расположены не 10 объектов недвижимости общей площадью застройки 6220,82 кв.м. (как утверждает Администрация), а 44 объекта недвижимости общей площадью застройки 18409,42 кв.м., из которых используются ответчиком объекты недвижимости (главный корпус, арматурный цех, административно-бытовой корпус).

Всего в хозяйственном обороте ответчик использовал следующие объекты недвижимости: административно-бытовой корпус площадью 1645 кв.м. (кадастровый номер 47-33-5/2002-181), здание арматурного цеха площадью 1803,9 кв.м. (кадастровый номер 47-33-5/2002-182) и здание главного корпуса и здание пристройки к нему общей площадью 3500 кв.м. (кадастровый номер 47-33-5/2002-174) (подтверждается договорами аренды, заключенными с арендаторами).

При этом в 2011 г. ответчик не использует в хозяйственном обороте остальные находящиеся на арендуемом земельном участке объекты недвижимости, а именно: склад заполнителей механизированный площадью 3500 кв.м. (кадастровый номер 47-33-5/2002-190), здание комбината со столовой площадью 725,1 кв.м. (кадастровый номер 47-33-5/2002-184), здание пристройки к столовой управления площадью 392,3 кв.м. (кадастровый номер 47-33-5/2002-187), здание отдела сбыта площадью 181,7 кв.м. (кадастровый номер 47-33-5/2002-176), здание гаража ГЗ площадью 465,3 кв.м. (кадастровый номер 47-33-5/2002-171), здание гаража Г2 площадью 110,2 кв.м. (кадастровый номер 47-33-5/2002-170), здание 2-х секционное БСУ с галерей площадью 1042,4 кв.м. (кадастровый номер 47-33-5/2002-178), здание электроцеха площадью 318,5 кв.м. (кадастровый номер 47-33-5/2002-172), здание БРУ с галереей площадью 829,7 (кадастровый номер 47-33-5/2002-179), здание компрессорной площадью 222,6 кв.м. (кадастровый номер 47-33-1/2003-448), здание цеха ячеистых блоков  площадью  3212,9   кв.м.   (кадастровый   номер  47-33-1/1998-8397),   здание   механических мастерских площадью 1278,1 кв.м. (кадастровый номер 47-33-5/2002-175), площадки территории комбината площадью 5024,2 кв.м. (кадастровый номер 47-33-5/2002-186), здание бытовок площадью 235,6 кв.м. (кадастровый номер 47-33-5/2002-183), здание склада цемента площадью 148,5 кв.м (кадастровый номер 47-33-5/2002-180), сооружение полигон площадью 3634,5 кв.м. (кадастровый номер 47-33-5/2002-189).

Площадь    земельных    участков,     на    которых    расположены     переданные    в    аренду административно-бытовой корпус, здание арматурного цеха, здание главного корпуса и здание пристройки к нему составляет 42619,10 кв.м. (подтверждается договорами аренды с арендаторами и ситуационным планом земельного участка).

Таким образом, при расчете арендной платы на 2011 г. коэффициент функционального использования «2» мог быть применен только к части земельного участка ООО «Завод строительных деталей» (к участку площадью 42619,10 кв.м.) и не мог быть применен истцом к остальной части земельного участка, на котором расположены неиспользуемые объекты недвижимости (к участку площадью 91941,90 кв.м.), и расчет арендной платы на 2011 г. должен быть произведен по следующей формуле:

А = А1 + А2 = 2 004 916 руб. 32 коп., где

А1 = 11,315697 руб./кв.м. х 42619,10 кв.м. х 2 = 964 529 руб. 64 коп.,

А2 = 11,315697 руб./кв.м. х 91941,90 кв.м. х 1 = 1 040 386 руб. 68 коп.,

из чего следует, что годовой размер арендной платы для ООО «Завод строительных деталей» должен составить 2 004 916 руб. 32 коп., квартальный - 501 229 руб. 08 коп.

В обоснование собственной позиции о том, что Кфи-2 не должен применяться к неиспользуемой части участка, которая определена как соотношение площадей застройки используемых и неиспользуемых объектов недвижимости, податель жалобы ссылается на пункт  2.3 Постановления Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 г. №353 (ред. от 09.12.2011) «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области», согласно которому в случае многофункционального использования земельного участка арендная плата рассчитывается по каждому виду деятельности арендатора пропорционально размерам земельных участков с применением соответствующего Кфи.

Как полагает ответчик, с учетом того обстоятельства, что изложенная выше ситуация прямо не урегулирована  законодательством   или   соглашением   сторон,   при   ее   разрешении   суд   первой инстанции должен был руководствоваться либо аналогией закона на основании статьи 2 ГК РФ (применив пункт 2.3 Постановления Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 г. №353), либо аналогией права, разрешив дело исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Методика расчета используемой и неиспользуемой площади, примененная судом, отличается от методики, примененной при рассмотрении дел №А56?9745/2010, А56-40385/2010, А56-69956/2011.

Правовая позиция ответчика, рассчитывающего арендную плату, исходя из использования арендатором фактически только части земельного участка, неиспользования значительной части ввиду разрушенности объектов недвижимости, расположенных на участке,  применение в  контррасчете к используемой части земельного участка в размере  42619, 10 кв. м  -  увеличивающего коэффициента функционального использования, соответствующего фактическому виду экономической деятельности арендатора, а в части неиспользумой части земельного участка  в размере 91941, 90 кв. – коэффициента «2», поддержана вступившим в законную силу решением суда по делу А23-9745/2010, постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.01.2011.

В решении суда по указанному делу исследовался вопрос о правомерности применения  по этому же договору Администрацией коэффициента функционального использования «2» ко всей площади земельного участка и сделаны выводы о противоречии такого расчета методике и порядку определения арендной платы.

            На данное обстоятельство указал податель жалобы, представив письменные пояснения в судебное заседание, полагая необходимым скорректировать расчет задолженности по арендной плате за 1, 2 и 3 кварталы 2011 г.

Исходя из методики определения площади используемого земельного участка, примененной в судебных актах по делам №А56-9745/2010, А56-40385/2010, А56-69956/2011, данная площадь составляет 42619,10 кв.м.

Указанная площадь подтверждается договорами аренды, заключенными между ответчиками и арендаторами используемых объектов недвижимости, а также расчетами арендной платы за 2007 и 2008 г., подготовленными истцом в целях перерасчета арендной платы. Изменений в соотношении используемой и неиспользуемой площадей в спорный период не произошло.

Довод администрации о том, что при расчете не были применены данные, исходя из наличия, согласно выписке из кадастрового паспорта земельного участка от 02.02.2011 г., 10 объектов недвижимости, противоречит материалам дела, поскольку в материалах дела имеется кадастровый паспорт земельного участка от 02.02.2011 г. № 47/201/11-3159 (л.д. 29-35 т. 2), подтверждающий  наличие 44 объектов недвижимости, из которых ответчиком используются главный корпус, арматурный цех, административно-бытовой корпус.

Приняв во внимание обстоятельства и факты, установленные при рассмотрении