Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2012 по делу n А56-60954/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

14 июня 2012 года

Дело №А56-60954/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     07 июня 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 июня 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Коросташовым А.А.

при участии: 

от истца: представителя по доверенности от 10.01.2012г. Пучковой Н.С.

от ответчика: представителя по доверенности от 27.12.2011г. Степанкевич Е.В.

от 3-го лица: представителя по доверенности от 31.01.2012г. Окрепиловой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-7931/2012, 13АП-7933/2012)  ООО "Рентал", Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2012 по делу № А56-60954/2011 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по заявлению ООО "Рентал"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

3-е лицо: Администрация Красногвардейского района Санкт-Петербурга

о признании незаконным бездействия

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Рентал" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и  Ленинградской области с заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании незаконным бездействия, выразившегося в не направлении в адрес Общества проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (здания, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Весенняя, д. 20, лит. В, площадью 13,7 кв.м, кадастровый №78:6005:7:20), а также в не совершении иных действий, определенных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ), направленных на реализацию Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, признании недействительным уведомления Комитета  №3495 от 12.10.2011 об отказе от договора аренды №07-А002522 от 28.09.2001, как направленное исключительно с намерением причинить вред Обществу и обязании Комитета в соответствии с Законом №159-ФЗ принять решение по заявлению Общества от 04.08.2011 (вх. №4766) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (здания, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Весенняя, д. 20, лит. В, площадью 13,7 кв.м, кадастровый №78:6005:7:20).

Общество до принятия судом решения заявило об уточнении заявленных требований и просило признать незаконным отказ Комитета в реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – здания, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Весенняя, д. 20, литера В, площадью 13,7 кв.м, кадастровый номер 78:11:6005:7:20, а также обязать Комитет устранить допущенные нарушения прав Общества: принять решение о реализации Обществом преимущественного права на приобретение указанного здания в соответствии с законом № 159-ФЗ, а именно издать распоряжение об условиях приватизации здания и направить в адрес Общества проект договора купли-продажи; также заявитель просит признать недействительным уведомление Комитета от 12.10.2011 №3495 об отказе от договора аренды от 28.09.2001 №07-А002522 и применить последствия недействительности сделки, признав договор аренды от 28.09.2011 №07-А002522 действующим.

Суд в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), принял к рассмотрению уточненные требования, за исключением требования о применении последствий недействительности сделки.

            Решением от 05.03.2012г. суд признал незаконным отказ Комитета в реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Весенняя, д. 20, литера В, площадью 13,7 кв.м, кадастровый номер 78:11:6005:7:20, и обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав Общества путем принятия решения об условиях приватизации Общества здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Весенняя, д. 20, литера В, площадью 13,7 кв. м, кадастровый номер 78:11:6005:7:20, в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направить в адрес Общества проект договора купли-продажи. В остальной части в удовлетворении требований отказано.

            Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным уведомления Комитета № 3495 от 12.10.2011г. об отказе от договора аренды № 07-А002522 от 28.09.2001г. отменить, признав недействительным названное уведомление. Как указывает податель жалобы, односторонний отказ Комитета от договора аренды на основании положений п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ в период срока действия договора, установленного сторонами, противоречит действующему законодательству.

            В апелляционной жалобе, поданной Комитетом, ответчик просит решение в части удовлетворенных требований отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и на несоответствие  обстоятельствам дела, выводов суда, изложенных в решении. По мнению подателя жалобы, спорный договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку объект аренды принадлежит на праве оперативного управления Управлению народного образования Красногвардейского района.

Общество представило отзыв на апелляционную жалобу Комитета, в котором изложенные в ней доводы отклонило.

В судебном заседании представители сторон апелляционные жалобы поддержали, доводы жалоб подтвердили, представитель третьего лица поддержала правовую позицию ответчика.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

  Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 28.09.2001г. на основании распоряжения главы территориального управления Красногвардейского административного района между Комитетом (арендодатель) и ООО "Автомир" (арендатор) заключен договор №07-А002522 аренды объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Весенняя улица, д. 20, литера Г, кадастровый номер 78:6005:0:20, для использования под физкультурно-оздоровительный центр Согласно п. 1.3 договора договор заключен на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая произведена 07.12.2001г.

Пунктом 2.1.1 договора предусмотрено, что акт приема-передачи объекта подписывается арендодателем, организацией-балансодержателем – Жилищное агентство Красногвардейского района и арендатором. По акту от 01.10.2001, подписанному указанными лицами, объект аренды передан ООО "Автомир".

Дополнительным соглашением от 16.01.2003 №1 к договору в связи с уступкой права аренды в пользу ООО "Рентал" произведена замена арендатора на Общество.

Дополнительным соглашением от 26.05.2011 №3 в условия договора аренды от 28.09.2001 внесены изменения, в частности, уточнен кадастровый номер объекта: 78:6005:7:20, его адрес: Санкт-Петербург, Весенняя улица, д. 20, литера В, в иной редакции изложены разделы 2-7. При этом в пункте 2.1.1 договора указано, что акт приема-передачи подписывается арендодателем, арендатором и ООО "Жилкомсервис № 1 Красногвардейского района".

04.08.2011 Общество обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта на основании Закона № 159-ФЗ.

Уведомлением от 12.10.2011 № 3495 Комитет со ссылкой на п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ отказался от договора аренды и предложил Обществу в течение 3-х месяцев освободить арендуемый объект; уведомлением от 28.12.2011 № 5421 Комитет сообщил Обществу об отсутствии у него  преимущественного права на приобретение арендуемого объекта нежилого фонда, в связи с тем, что объект по указанному адресу не изъят из оперативного управления у Управления народного образования Красногвардейского района, считая договор аренды от 28.09.2001 №07-А002522 ничтожной сделкой.

   Общество, считая, что в соответствии с Законом № 159-ФЗ имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействий) государственных органов, иных органов и должностных лиц обладают лица, которые таким способом защищают свои права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, если полагают, что они нарушены оспариваемым актом или действиями (бездействиями) в связи с его несоответствием закону или иному нормативному правовому акту.

В силу ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ  в ходе судебного разбирательства арбитражный суд должен проверить оспариваемые акты и действия, установить соответствуют ли они закону или иному нормативному правовому акту.

Суд также должен установить нарушают ли оспариваемый акт, решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку именно с наличием такого нарушения связывается вероятность признания акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд признал мотивы, по которым Комитет считает договор аренды от 28.09.2001 №07-А002522 ничтожной сделкой, недоказанными, дав правовую квалификацию уведомлению Комитета от 12.10.2011 № 3495 с наименованием «о прекращении срока действия договора аренды» как отказ Комитета от продолжения арендных отношений по истечении срока действия договора.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно п.  5 ст. 3 названного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008г.

В силу ст. 3 названного закона при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем согласно п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона N 159-ФЗ действие названного закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления, на что указал Комитет в качестве основания отказа в приобретении Обществом арендуемого имущества, поскольку предмет аренды, по мнению Комитета, находится в оперативном управлении Управления народного образования Красногвардейского района. В настоящее время, по мнению Комитета, правопреемником Управления народного образования Красногвардейского района является Администрация.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействий), возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.

В качестве доказательств нахождения предмета аренды в оперативном управлении Администрации в материалы дела представлено письмо отдела образования Территориального управления Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга от 04.09.2001 № 1217; архивная справка в отношении нежилого строения литера В, зарегистрированного по адресу: г. Санкт-Петербург, Весенняя улица, дом 20; карточка на домовладение по состоянию на 20.05.1956г.

Исследовав представленные доказательства, суд правомерно указал, что названные документы не позволяют установить нахождение предмета аренды в оперативном управлении Администрации.

Письмо отдела образования Территориального