Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2012 по делу n А56-17763/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

21 мая 2012 года

Дело №А56-17763/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     26 апреля 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 мая 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи Горшелева В.В.,

судей  Поповой Н.М., Шестаковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Тутаевым В.В.,

при участии: 

от истца: Вильде Ю.В. по доверенности от 10.01.2012;

от ответчика: Кравченко Н.Г. по доверенности от 23.06.2011, Орлов А.М. по доверенности от 23.06.2011;

от 3-х лиц: 1) не явился, извещен;

                   2) Валина Е.М. по доверенности от 10.01.2012;

                   3) не явился, извещен;

                   4) не явился, извещен;  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-5071/2012)  Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2012 по делу № А56-17763/2011 (судья М.А. Ракчеева), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к Санкт-Петербургской общественной организации инвалидов и пенсионеров "Санкт-Петербургский Еврейский благотворительный Центр "Забота-Хэсэд Авраам" (ОГРН: 1037858024808),

3-е лицо: 1) Алиев Тофик Агамирович,

                 2) Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга,

                 3) Садоводческое некоммерческое Товарищество "Гипроникель",

                 4) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу

о взыскании задолженности и пени,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ СПб, истец) обратился в арбитражный суд с иском к Санкт-Петербургской общественной организации инвалидов и пенсионеров «Санкт-Петербургский Еврейский благотворительный Центр «Забота-Хэсэд Авраам» (далее – БЦ «Хэсэд-Авраам», ответчик) о взыскании 1 262 554 руб. 35 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.03.2011, а также 65 652 руб. 83 коп. пени за период с 01.02.2011 по 24.03.2011 по договору от 14.05.2010 № 19/ЗКС-01341.

Определением арбитражного суда от 24.06.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу).

Определением арбитражного суда от 21.07.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Алиев Тофик Агамир оглы, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга и Садоводческое некоммерческое товарищество «Гипроникель».

Решением арбитражного суда от 26.01.2012 в удовлетворении иска отказано.

Истец в апелляционной жалобе просит данное решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что не представлены доказательства, подтверждающие права Алиева Т.А. на спорный земельный участок; при подготовке документации на спорный земельный участок не было выявлено наличия прав третьих лиц на земельный участок или его часть; подписание ответчиком акта приема-передачи подтверждает, что земельный участок передан ему в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта в соответствии с договором; полагает необоснованным вывод о том, что границы земельного участка, переданного ответчику в аренду, нарушают границы смежных земельных участков; по мнению заявителя жалобы, ответчик вправе защищать свои права владения земельным участком установленными законодательством способами.

Ответчик возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции правильным.

Суд, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц: Алиева, Т.А., СНТ «Гипроникель», Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, - извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании стороны высказались согласно своим письменно изложенным правовым позициям.

Представитель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга поддержал доводы апелляционной жалобы истца.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ СПб (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 14.05.2010 № 19/ЗКС-01341 аренды земельного участка на инвестиционных условиях, согласно которому ответчику подлежал передаче земельный участок площадью 8094 кв.м, кадастровый номер 78:38:21369А:16, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, пос. Песочный, Ленинградская улица, участок 1 (юго-западнее д. 83, литера А по Ленинградской улице), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству дома престарелых.

В пункте 1.3 договора указано, что арендодатель подтверждает, что на момент заключения договора передаваемый участок не обременен правами третьих лиц, сведения об участке, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования участка в соответствии с целями, указанными в договоре. Пунктом 5.2 договора установлено, что реализация инвестиционного проекта осуществляется в два этапа: первый этап - разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проектной документации; второй этап - начало производства строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию. Договор зарегистрирован в ЕГРП 01.07.2010, что подтверждается штампом на договоре. 

Порядок внесения арендной платы установлен разделом 4 договора. Согласно пунктом 8.3 договора, в случае несвоевременного и неполного внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Неисполнение ответчиком, как указывает истец, надлежащим образом обязательств по внесению арендной платы по договору послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд первой инстанции, сделав вывод о том, что истцом не исполнено надлежащим образом обязательство по предоставлению арендатору земельного участка для реализации инвестиционного проекта, в иске отказал.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом. Следовательно, обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества.

Принимая во внимание установленные статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципы целевого использования земельных участков и единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, при предоставлении в аренду земельных участков существенным условием является цель использования земельного участка. В случае предоставления земельного участка для строительства объекта, обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению, с сохранением прав на земельный участок после возведения объекта недвижимости. При утрате права на земельный участок, по смыслу положений статьи 272 ГК РФ, собственник объекта недвижимости может лишиться права и на сам этот объект.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

При заключении договора аренды № 19/ЗКС-01341 арендодатель подтвердил, что передаваемый земельный участок не обременен правами третьих лиц (пункт 1.3 договора).

По акту приема-передачи от 14.05.2010 истец передал ответчику земельный участок с кадастровым номером 78:38:21369А:16, площадью 8094 кв.м. В акте указано, что приемкой по настоящему акту участка арендатор подтверждает, что участок и объекты, расположенные на нем, передаются в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта.

ООО «Поиск-П» письмом от 14.05.2010 сообщило ответчику о том, что полевое подразделение не смогло произвести закрепление местоположения межевого знака 140/ПП08-40145 ввиду того, что на местности расположен гараж на бетонном основании; по координатам в системе координат Санкт-Петербурга М64 межевой знак должен располагаться в бетонной плите основания гаража; межевые знаки 166/ПП08-40145, 42/ПП08-40145 по координатам расположены на земельном участке, относящемся к СНТ «Гипоникель», прилегающем к зданию по адресу: Санкт-Петербург, пос. Парголово, Лесная ул., д. 1, литера А, площадь данного участка по фактическому ограждению составляет 1125 кв. м.

Поскольку сотрудниками Общественной организации установлено, что постройки на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, ул. Лесная, д. 1, литера А, принадлежат гражданину Алиеву Т.А., письмами от 25.08.2010, от 09.11.2010 ответчик обратился к Алиеву Т.А. с просьбой освободить земельный участок от гаража, бани и колодца.

Однако Алиев Т.А. указал, что земельный участок занимает с 1994 года и освобождать его не намерен.

Письмом от 09.11.2010 ответчик обратился к истцу с просьбой оказать содействие в освобождении земельного участка для начала реализации инвестиционного проекта, так как на части земельного участка находятся строения - железобетонный гараж, баня, колодец, туалет, принадлежащие Алиеву Т.А. Письмом от 16.05.2011 ответчик повторно обратился к истцу с просьбой устранить препятствия в пользовании имуществом.

Письмом от 20.06.2011 № 1803 истец сообщил ответчику, что Управлением Росреестра отказано в проведении внеплановой проверки СНТ «Гипоникель» и Алиева Т.А., в связи с несоответствием оснований требованиями части 2 статьи 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ; а также отсутствием доказательств, свидетельствующих о наличии признаков нарушения Алиевым Т.А. земельного законодательства; вопрос о ведении КУГИ претензионно-исковой работы с целью освобождения земельного участка от имущества третьих лиц будет рассмотрен после получения дополнительной информации по данному вопросу.

Согласно письму Управления Росреестра от 05.04.2011 № 5/01-830 по информации, имеющейся в Управлении, гражданин Алиев Т.Ф. является членом СНТ «Гипоникель» использует земельный участок с декабря 1994 года, при этом фактически занимаемая им площадь земельного участка соответствует записи в членской книжке садовода; согласно генеральному плану садоводства земельный участок Алиева Т.А. входил в состав садоводства с 1954 года.

Факт нахождения построек, принадлежащих Алиеву Т.А., на арендуемом ответчиком земельном участке, подтверждается совместным актом проверки использования земельного участка от 13.07.2011. Гараж, баня, туалет находились на земельном участке Алиева Т.А., в том числе, и на моменте составления в 2004 году карточки учета строений и сооружений, а также акта приема в эксплуатацию индивидуального жилого дома и других строений от 27.04.2004 № 65.

При этом, в силу пункта 1 статьи 65 АПК РФ, доказыванию подлежат как требования так и возражения.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (пункт 1 статьи 66 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Однако государственная регистрация является правоподтверждающим фактом, а не правообразующим.

В данном случае предусмотрена норма пункта 1 статьи 6 Федерального закона № 122-ФЗ, согласно которой права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Как