Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 по делу n А56-48266/2010. Изменить решение (ст.269 АПК)

не  предусмотрена.  Законом  предусмотрен  иной  способ  защиты  имущественных  интересов  лица,  пострадавшего  от  незаконных  решений  (бездействия)  государственных   органов.

Предложенная Обществом  редакция  по  пункту  2.2  договора  в  части  условия  о  досрочной   оплате  цены  объекта,  а  именно  о  возможности  частичной  досрочной   оплаты,   апелляционным  судом  не  принимается,  так  как  пунктом  4  статьи  5  Федерального  закона  №  159-ФЗ  предусмотрена  возможность  досрочной  оплаты приобретаемого  в  рассрочку  арендуемого  имущества,  но  не  предусмотрена  возможность  частичной досрочной  оплаты,  в  связи  с  чем  редакция  продавца  условия  пункта  2.2  договоров о  возможности  досрочной  оплаты  оставшейся  части  цены  объекта  в  полном  объеме  соответствует  Федеральному  закону  № 159-ФЗ,  статье 315  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации.

С  учетом  принятия  судом  пункта 2.2 договора  в  редакции   продавца  не  подлежит  исключению (по  редакции  Общества) пункт  3.1.4 договора,  касающийся  расчета  процентов  в  связи  с  досрочной  оплатой.

Поскольку  условия  договоров,   связанные  с  обязанностью  покупателя  заключить  договор  аренды  земельного  участка,  не  распространяются   на  Общество,  выкупающее  помещения,  расположенные  в  многоквартирном  доме,  апелляционный  суд  считает  возможным  данные  условия  исключить (пункты  3.2.5,  3.2.6,  7.4,  в  пункте  8.1  ссылку  на  пункт  3.2.5).

Условие  пункта  3.2.8,  предусматривающее  обязанность  покупателя  обеспечить  отсутствие  задолженности   по  арендной  плате,  неустойкам   (штрафам,  пеням)  по  договору  аренды  помещений  на    дату  заключения  договора,  апелляционный  суд  принимает  в  редакции  продавца  как  не  противоречащее  законодательству  и  не  нарушающее  прав  покупателя.

Условия  пунктов  3.3,  8.2  договоров,  касающиеся  сведений  об  объекте  и  технической  документации  к  нему,  не  подлежат  исключению  по  редакции  Общества,  так  как истец  не    обосновал   нарушения  его  прав  и  законных  интересов условиями,  которые  просит   исключить,  притом   что  согласно  иным  условиям  он  подтверждает,  что  ознакомился  с  техническим  состоянием  объекта  и  претензии  по  техническому  состоянию  объекта  у  него  отсутствуют.

Оценив  соразмерность  ответственности  покупателя  за  ненадлежащее  исполнение   обязательств  по  оплате   цены  объекта  с  учетом  основанных  на  законе  доводов  ответчика  о  необходимости  обеспечения  интересов продавца,  а  также  с  учетом соблюдения  баланса интересов  сторон,  апелляционный  суд  признает не  подлежащим  исключению (по  редакции  Общества)  пункт  7.3  договоров  о  начислении  пеней  за  просрочку  оплаты, но  исключает  условия  о  начислении  дополнительно  штрафов  за  просрочку  платежа (пункты  7.5, 7.5.1,  7.6.1),   а  также  условие  о  штрафной  неустойке  в  пункте  7.3.

Поскольку  односторонний  отказ  продавца  от    договора  купли-продажи  с  рассрочкой  платежа  предусмотрен  законом  -  пункт  2  статьи  489 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  но   данная  норма  носит  диспозитивный  характер,  то  с  учетом  возражений покупателя  в  части  данного  условия  (пункт 7.5 и  7.5.2)  апелляционный  суд  определяет  данное  условие  в  соответствии  с  положениями  пункта  2  статьи  489  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  в  соответствии     с  которым  когда  покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При  этом   апелляционный  суд  оставляет  редакцию  продавца  в  части  порядка  уведомления  об  отказе,  в  отношении  которого  отсутствует   мотивированное  возражение  покупателя.

Пункт  7.6.2  об   обращении  взыскания   на  заложенное  имущество  принимается  в  редакции  продавца  как  не  противоречащий  закону.

Поскольку  условие  пункта  7.7  об  одностороннем  отказе  продавца  от  договора  купли-продажи  ввиду  наличия  долгов  по   договору   аренды  не  предусмотрено  законом,  то  есть  может  быть  определено  только  по  соглашению  сторон,  а одна  сторона -  покупатель  возражает  против  включения  этого  условия  в  договор,  данный  пункт  подлежит  исключению,  тем  более,  что  в  результате  его  исключения  не  нарушаются  права  продавца   на  получение    арендной  платы,  пеней,  штрафов  по  договору   аренды,  в  том  числе  путем  взыскания  в  судебном  порядке.

Пункт  8.7  договоров   подлежит   исключению,  поскольку  условие  об  обязанности  покупателя  вносить   арендную  плату  по  договору  аренды  до  момента   исполнения  покупателем  обязанности по  внесению  первого  платежа  по  договору   купли-продажи противоречит  закону,  что  подтверждено  в  пункте  6  Постановления   Пленума  Высшего  Арбитражного  Суда  Российской  Федерации  от  17.11.2011г.  № 73.  Поскольку  покупатель  не  согласен  с  условием  о   прощении   долга, предусмотренным  в  пункте  8.7  проектов  договоров,  то  данное  условие  также  не  подлежит  включению  в  договор  в  отсутствие  волеизъявления кредитора  на  прощение  долга.

Сведения  о  покупателе,  изложенные  в  разделе  9  договора,      надлежит  изложить  в    редакции  Общества,  так  как  данные  сведения  являются  существенными  с  учетом  условия  договора  о  направлении  уведомления  об  одностороннем   отказе  от  договора  по  адресу  покупателя,  указанному    в  договоре.

Требование  о  признании  недействительными   распоряжений  КУГИ  в  части  определения   выкупной  цены  удовлетворению  не  подлежит,  поскольку  с  учетом  обстоятельств  дела  не  направлено  на  восстановление  прав  и  законных  интересов  Общества (покупателя),  так  как условие  о  цене продажи  определено  судом  на  момент  рассмотрения  спора  по  разногласиям  к  договорам.  Кроме  того,  исходя  из  отчетов  об  оценке  рыночной  стоимости  имущества по  результатам  судебной  экспертизы  на  дату  отчетов  об  оценке,  положенных  в  основание  определения  цены  выкупа  в  оспариваемых  распоряжениях,  не  следует,  что  указанная   в  распоряжениях  цена  являлась  недостоверной.

На основании изложенного и руководствуясь статьями  269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от  17  марта  2011  года по делу №  А56-48266/2010  изменить.

Урегулировать  разногласия  по договорам  купли-продажи  нежилого  помещения при  реализации арендатором  преимущественного  права  на  приобретение  арендуемого  имущества  с  условием  о  залоге.

1.    Принять  пункт 2.1.  договора  в  отношении  объекта, расположенного  по  адресу: Санкт-Петербург, ул. Социалистическая, дом 10/9, литер А,  пом.  1-Н,  общей площадью 439,40кв.м.,  с  кадастровым  номером 78:31:1625:0:31:1,  находящегося  в  подвале,  в  следующей  редакции: «Цена  продажи  объекта  без  НДС   составляет 22 800 000  руб.  на  основании  отчета  об  оценке № 742-11/3,  выполненного    независимым  оценщиком  в  соответствии   с  Федеральным  законом  «Об  оценочной  деятельности».

Принять  пункт  2.1.  договора  в  отношении  объекта,      расположенного  по  адресу: Санкт-Петербург, ул. Социалистическая, дом 10/9, литер А,  пом.  4-Н,  общей площадью  22,40кв.м.,  с  кадастровым  номером 78:31:1625:0:31:2,  находящегося   на  первом  этаже,  в  следующей  редакции: «Цена  продажи  объекта  без  НДС   составляет  1 400 000  руб.  на  основании  отчета  об  оценке № 742-11/4,  выполненного    независимым  оценщиком  в  соответствии   с  Федеральным  законом  «Об  оценочной  деятельности».

2.  пункт  2.2.   договоров  принять  в  редакции  продавца.

3.   пункт  3.1.4.  договоров  принять  в  редакции   продавца.

4.  пункты 3.2.5., 3.2.6  договоров  исключить.

5.  пункт  3.2.8.  договоров   принять  в  редакции  продавца.

6.  пункт  3.3.  договоров  принять  в  редакции  продавца.

7.  пункт  7.3.  договоров   принять  в    следующей  редакции:  «За  нарушение  срока  внесения   очередного  платежа,  установленного   пунктом  2.2.  договора,  покупатель  уплачивает  продавцу  неустойку   (пеню)  в  размере   0,15%  от  суммы,  подлежащей  оплате  в    соответствующем  периоде  за  каждый  день  просрочки».

8.  пункт  7.4.   договоров  исключить.

9.  пункты  7.5.,  7.5.1.  договоров  исключить.

10. Пункт  7.5.2.  договоров  изложить  в  следующей  редакции:  «Настоящий   договор  может  быть  расторгнут  продавцом  в  одностороннем  порядке   в  случае,  когда  покупатель  не  произведет  очередной   платеж  в  установленный  срок,   за  исключением  случаев,  когда  сумма  платежей,  полученных  от   покупателя,   превышает  половину  цены  товара,  о  чем  продавец  уведомляет  покупателя  путем  направления  соответствующего  письменного  уведомления.   Указанное  уведомление  считается  полученным  покупателем  по  истечении пяти  календарных  дней  с  даты  его  направления   заказной     почтой    по  адресу  покупателя,  указанному  в    договоре.

11.  пункты 7.6.,  7.6.1., 7.7.   договоров  исключить.

12.  пункт 8.1.  договоров  принять   в  редакции  покупателя:   исключить  слова «в том  числе предусмотренных  пунктом  3.2.5.  договора».

13. пункт  8.2.  договоров  оставить  в  редакции продавца.

14.  пункт  8.7.  договоров  исключить.

 15. В разделе  9  сведения  о    покупателе  изложить   в  редакции  покупателя.

В  удовлетворении     остальных  требований  отказать.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик

 Н.С. Полубехина