Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2012 по делу n А56-53717/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

10 апреля 2012 года

Дело №А56-53717/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     20 марта 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 апреля 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.

судей  Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания:  Суюнчалиевой С.Ю.

при участии: 

от истца: представителя Богдановой И.Ю. (доверенность от 01.01.2012 №2/004)

от ответчика: представителей  Алешина А.С. (доверенность от 01.01.2012),                 Станкевича  Д.В. (доверенность от 01.01.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-3369/2012)  закрытого акционерного общества «ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ» на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2011 по делу № А56-53717/2011 (судья                         Ятманов А.В.), принятое

по иску закрытого акционерного общества "ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ"

к обществу с ограниченной ответственностью "Скайнет плюс"

о взыскании  2 535 513 руб. 90 коп.

установил:

Закрытое акционерное общество «ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ» (далее – ЗАО «ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ», истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Скайнет плюс» (далее – ООО «Скайнет плюс», ответчик) о взыскании 2 535 513 руб. 90 коп. убытков в виде стоимости строительно-монтажных работ, выполненных в помещении по адресу: Россия, г. Псков, ул. Красноармейская, д. 24, пом. №1005.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 27.12.2011 в удовлетворении исковых требований отказал, указав на незаконность проведенного ремонта, а также на то, что понесенные расходы не подлежат возмещению, поскольку истец не получил письменного согласия собственников помещения на проведение перепланировок и переоборудования инженерных сетей.

Не согласившись с указанным решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение от 27.12.2011 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, судебный акт принят с нарушением норм материального права, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.  ЗАО «ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ» не согласилось с выводом суда первой инстанции о том, что договор субаренды от 23.12.2010 (далее – договор субаренды) между истцом и ответчиком можно считать заключенным при условии передачи помещения ответчику по акту приема-передачи по договору аренды от 29.12.2010 №12 (далее – договор №12). По мнению заявителя, это противоречит нормам материального права, поскольку закон не предусматривает условия об обязательной передаче имущества для признания договора аренды недвижимости заключенным. Истец указал, что для признания договора субаренды заключенным не требуется наличие соответствующего акта о передаче имущества ответчику. Также, по мнению подателя жалобы, пункт 3.2.1.1  договора №12 не содержит требования о проведении неотделимых улучшений после обязательного согласования в административных органах, заявляя при этом, что согласие арендодателей на производство работ имеется (л.д. 126 т.2).

Истец считает, что вывод суда первой инстанции об обязанности ответчика не производить перепланировок и переоборудования инженерных сетей без согласования в государственных органах не соответствует действительности, поскольку пунктом 3.2.2.5 договора №12 предусмотрена обязанность ответчика «не производить перепланировок и переоборудования инженерных сетей без письменного согласования с арендодателями. Согласием признается решение арендодателей, выданное в письменном виде. При получении соответствующего согласия арендодателей на осуществление такого рода действий, арендатор обязуется оформить разрешения на перепланировки в соответствующих органах».

Таким образом, ответчик обязался по договору №12 согласовать работы в государственных органах, при этом, как указывает истец, федеральный закон и локальное законодательство г. Пскова не содержат запрета на согласование работ по перепланировке и переоборудованию помещений после их выполнения. По мнению подателя жалобы, положениями договора №12, содержащимися в пунктах 3.2.1.1, 3.2.2.5, прямо оговорены условия о допускаемых самовольных перепланировках и последствиях таких работ.

Кроме того, истец не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку условия, указанные в пункте 3.3.2 договора субаренды, где стороны установили право истца производить перепланировку, перестройку, реконструкцию и прокладку коммуникаций с письменного согласия ответчика, а также без получения такого согласия производить работы, необходимые для установки в помещениях дополнительного инженерного оборудования, переоборудования, текущий ремонт помещений, противоречат условиям договора №12, о заключении которого сторонам было известно на момент подписания договора субаренды, поэтому действуют условия договора №12. По мнению истца, в силу положений пунктов 2, 3 статьи 308, статьи 606, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора субаренды не противоречат условиям договора аренды №12.

По мнению ЗАО «ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ», наличие согласия собственников помещений на производство работ не имеет значения для рассматриваемого спора, поскольку истец предъявляет требования о взыскании стоимости работ к ответчику, а не к собственникам помещений, кредитором для истца согласно договору субаренды является ответчик, следовательно, у истца отсутствует обязанность по согласованию работ с собственниками помещений. Проведенные работы с ответчиком согласованы, что не оспаривается ответчиком, и подтверждается письменными доказательствами (л.д. 47 т.1). Кроме того, истец указал на наличие в материалах дела доказательств, подтверждающих согласие собственников помещений на перепланировки (л.д. 124-126 т.2), ввиду чего вывод суда первой инстанции об отсутствии соответствующего согласия не соответствует обстоятельствам дела. Помимо прочего, истец считает безосновательным применение к рассматриваемому спору положений статей 15 и 393 (ошибочно указана 395) Гражданского кодекса Российской Федерации.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Поскольку ответчиком не оспариваются факт оплаты строительно-монтажных работ истцом и их стоимость, то доказательства оплаты указанных работ, представленные истцом с апелляционной жалобой, судом апелляционной инстанции не исследовались.

ООО «Скайнет плюс» представило отзыв на жалобу, в котором просило отказать ЗАО "ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ" в удовлетворении апелляционной жалобы ввиду отсутствия оснований для отмены решения от 27.12.2011.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

При исследовании материалов дела судом первой инстанции установлено, что ООО «Скайнет плюс»  (арендатор) заключило договор аренды от 22.12.2010 №12 с собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Красноармейская, д.24, пом. №1005, общей площадью 284 кв.м на срок 360 дней с момента подписания договора (л.д.  28 – 34 т.1). Пунктом 3.2.1.5 договора №12 оговорено право арендатора (ответчика) сдавать помещения в субаренду без согласия арендодателя (физических лиц).

Ответчик подписал с истцом договор от 23.12.2010 №Д-60414 на субаренду того же нежилого помещения под размещение магазина на срок 11 месяцев с момента передачи объекта. Помещение передано истцу по акту от 13.01.2011, в котором указано на необходимость проведения косметического ремонта для использования объекта под цели субарендатора ЗАО "ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ"  (л.д. 22 т.1). Производить неотделимые улучшения арендуемого помещения ООО «Скайнет плюс»  согласно пункту 3.2.1.1 договора №12 вправе с разрешения арендодателей с обязательным согласованием этих улучшений в соответствующих административных органах. При этом под письменным согласием  подразумевается документ, подписанный арендодателем. Вместе с тем пунктом 3.2.2.5 указанного договора на ответчика как арендатора возложена обязанность не производить перепланировок и переоборудования инженерных сетей без письменного согласования с собственниками (арендодателями). Согласованием признается решение арендодателя, выданное в письменном виде. При получении соответствующего согласия арендодателей арендатор оформляет разрешение на перепланировки в соответствующих органах.

   В пункте 3.3.2 договора субаренды стороны предусмотрели право истца производить перепланировку, перестройку, реконструкцию и прокладку коммуникаций, необходимые для использования объекта в коммерческих целях,                с письменного согласия ответчика. Право на производство работ, необходимых для установки на объекте дополнительного инженерного оборудования, переоборудования сантехнического, электротехнического и другого оборудования, текущий  ремонт объекта получением письменного согласия арендатора                                  не ограничено.

Суд первой инстанции указал, что поскольку данные условия договора субаренды противоречат условиям договора аренды №12, о наличии которого было известно сторонам на момент подписания договора субаренды, следовательно, действуют условия договора аренды №12.

Как отметил суд первой инстанции,  в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие согласия собственников помещений на перепланировки, демонтажа перегородок, санитарных приборов и дверей, организации двух новых выходов из комнат №7 и №3 (по плану комнат к договору №12).

 Согласно представленным в дело договорам подряда истец для осуществления целей субаренды заключил на проведение работ по переоборудованию помещений и переоборудованию электроснабжения последних договоры с ООО «Ламит» от 12.01.2011 №ДП-60414, с ООО «СПб ИСК» от 18.01.2011 №ДПЭ-60414 (л.д. 48, 94 т.1). Истец принял по актам выполненные работы на общую сумму 2 535 513 руб. 90 коп.

Письмом от 23.03.2011 №299/12-02 истец уведомил ответчика об одностороннем отказе от договора субаренды в связи с не согласованием ответчиком перепланировок в нарушение пункта 7.3.2 договора субаренды. Письмом от 18.08.2011 №731/12-02 истец потребовал возмещения стоимости проведенного ремонта арендуемого помещения  (л.д.  26 т.2, 44 т.1).

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, заслушав мнение представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает судебный акт не подлежащим отмене в силу следующего.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Пунктом 2 этой же статьи Кодекса предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

 Основанием для возникновения обязательства по возмещению убытков из договора по правилам статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации является совокупность следующих обстоятельств: факт наличия ущерба, нарушение условий договора другой стороной и причинно-следственная связь между этими обстоятельствами.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований.

Как следует из материалов дела, несоблюдение ответчиком пункта 3.2.12 договора субаренды явилось единственным основанием для отказа субарендатора (истца) от договора субаренды по основаниям пункта 7.3.2 договора.

Однако материалами дела факт нарушения ответчиком обязательств по договору субаренды не подтверждается. Довод истца о пропуске срока исполнения обязательства ответчиком, предусмотренного пунктом 3.2.12 договора субаренды, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку нарушение 10 дневного срока исполнения обязательства по договору не являлось основанием для расторжения последнего в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 2.1 договора субаренды ответчик обязан передать истцу объект в состоянии пригодном для использования по целевому назначению, предусмотренному договором (пункт 1.5), при этом в акте приема-передачи должно быть указано техническое состояние объекта на момент сдачи его в субаренду, соответствие объекта техническому паспорту БТИ.

Согласно пункту 2.3 договора субаренды ответчик обязался передать объект истцу без несогласованных и неутвержденных перепланировок и переоборудований, в техническом состоянии соответствующем кадастровому паспорту и техническому паспорту, передаваемым истцу в соответствии с условиями договора.

В связи с изложенным оснований утверждать, что сданное ответчиком истцу помещение под цели субаренды непригодно для их осуществления  не имеется. В акте приема-передачи нежилого помещения, подписанном сторонами 13.01.2011, четко определено техническое состояние объекта как удовлетворительное, без видимых повреждений, а также указано на необходимость проведения косметического ремонта для использования объекта под цели субарендатора.

Отметка о необходимости проведения косметического ремонта не свидетельствует о невозможности использования объекта аренды по назначению, поскольку в силу пункта 3.3.2 договора субарендатор (истец) вправе без письменного согласия арендатора (ответчика) производить на объекте работы, необходимые для установки дополнительного инженерного оборудования, переоборудования сантехнического, электрического и другого оборудования, текущий ремонт объекта.

В соответствии с пунктом 2.4 договора субаренды недостатки объекта, обнаруженные субарендатором при приемке объекта, подлежат устранению силами и за счет средств арендатора (ответчика) в течение 15 дней с даты подписания акта приема-передачи объекта.

Одновременно с этим, в соответствии с пунктом 5.3 этого же договора, на субарендатора (истца) возлагается обязанность по согласованию соответствующих изменений объекта, связанных с проведением истцом переоборудований, перепланировок, реконструкций объекта и получению акта ввода объекта в эксплуатацию, расходы по согласованию изменений объекта распределяются между